Die Münchener BVT Unternehmensgruppe setzt aktuell ihre erfolgreiche Ertragswertfonds-Serie fort. Der BVT Ertragswertfonds Nr. 6 investiert als Publikums-AIF in ertragsstarke B-Standorte im Rheinland. Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die unternehmenseigene derigo GmbH & Co. KG. Der neue, nach KAGB regulierte Publikums-AIF, ist bereits das sechste Anlageprodukt der bewährten Ertragswertfonds Serie. Seit dem Jahr 2004 wurden 275 Mio. € in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio in Nordrhein-Westfalen investiert, ebenso wie der neue Fonds auf renditestarke Standorte in NRW fokussiert ist. Der aktuelle AIF hat dazu bereits ein Büro- und Laborgebäude in Langenfeld, zwischen Düsseldorf und Köln, sowie ein Nahversorgungszentrum in Blankenheim in der Eifel erworben. Ein drittes Objekt soll in Kürze erworben werden und zur breiteren Diversifikation des Portfolios beitragen. "Durch die verschiedenen Nutzungsarten und unterschiedlich geprägten Standorte innerhalb des wirtschaftsstärksten Bundeslandes erreichen wir ein ausgewogenes Chance-Risiko-Profil", so Marcus Kraft, Geschäftsführer der BVT Holding, gegenüber 'k-mi'.
Blicken wir zunächst auf die Entwicklung und das bestehende Portfolio der Ertragswertfonds-Serie: Wie hat sich diese BVT-Investitionsstrategie in der Praxis und über einen längeren Zeitraum bewährt? Diese Frage ist oft viel entscheidender und aussagefähiger zur Beurteilung eines aktuellen Fonds als einzelne Anlagebedingungen: Hier kann sich die Ertragswertfonds-Serie mit guten Ergebnissen sehen lassen. Die durchschnittlichen Ausschüttungen der fünf Vorgängerfonds liegen zwischen 4,45 % p. a. (BVT Ertragswertfonds EWF 2 von 2006) und 5,28 % p. a. (BVT Ertragswertfonds EWF 1 von 2005). Bei den Fonds BVT EWF 3 bis EWF 5 liegen die durchschnittlichen Ausschüttungen zwischen 4,71 % p. a. und 4,8 % p. a. Allein die geringe Streuung der jeweiligen Fonds-Auszahlungen über einen längeren Zeitraum zeigt, dass hier nichts dem Zufall überlassen wurde, sondern eine Methode dahintersteht. Die bisherigen Gesamtausschüttungen aus laufenden Auszahlungen einschließlich 2016 summieren sich auf ++ 66 % beim EWF 1 ++ 49 % beim EWF2 ++ 48 % beim EWF 3 ++ 38 % beim EWF 4 und ++ 33 % beim EWF 5.
Selbst die bei den Ertragswertfonds 1–4, die teilweise in Franken finanziert hatten, zwischenzeitlich erfolgte Rückführung der CHF-Darlehen und Umschuldung in reine Euro-Darlehen, brachte die Fondsserie nicht ins Wanken. Während Fonds anderer Anbieter hier aus der Kurve getragen wurden, hat die BVT dieses Problem inzwischen gelöst. Die zwischenzeitlichen Ausschüttungsreduzierungen wurden bzw. werden nach und nach wieder zurückgenommen. Positive Aspekte sind dabei: ++ Durch die Umfinanzierung liegt der Kapitaldienst pro Jahr unter den Prospektprognoserechnungen, dadurch werden die negativen Auswirkungen der CHF-Darlehen mittelfristig kompensiert ++ Bereits erfolgte bzw. vorgesehene Sondertilgungen (EWF 1, 3, 4) ++ Schnellere Entschuldung durch höhere Tilgung: Tilgungserhöhungen EWF 1 (seit 2015), EWF 2 (seit 2016), EWF 3 (seit 2017) und EWF 4 (ab 2019), annuitätisch ansteigend.
Der Erfolgsfaktor, der die Solidität der Fondsreihe ausmacht, ist eine dreifache Diversifizierung: Nach ++ Objekten und Standorten ++ Nutzungsarten sowie ++ Mietern. Die Ertragswertfonds verfügen jeweils über ein nach Standorten und Nutzungsarten diversifiziertes Portfolio von 3 bis 7 Gewerbeimmobilien aus den Segmenten Büro, Logistik, Handel, Wohnen mit über 220 Mietern im Gesamtportfolio. Der Vermietungsstand beim BVT EWF 4 und 5 liegt bei 100 % bzw. 93,4 %. Bei den ersten drei Fonds liegt die Vermietungsquote aktuell bei 95 %, 82,7 % sowie 91 %. Bei diesen Fonds sind jedoch aktuell Anschlussvermietungen mit Laufzeiten von 6 bis 10 Jahren in der finalen Verhandlung, die den Vermietungsstand wieder auf jeweils 97–100 % anheben.
Bei den Standorten konzentriert sich BVT überwiegend auf Nordrhein-Westfalen. Der Investitionsfokus NRW habe sich bislang bewährt, so Marcus Kraft gegenüber 'k-mi', und wurde nicht ohne Grund ausgewählt: "Der regionale Fokus als Kernelement des Ertragswertfonds-Konzeptes liegt auf NRW, einem dynamischen Wirtschaftsstandort mit überzeugenden Standortfaktoren, mitten im Herzen Europas. Es handelt sich um das bevölkerungsreichste Bundesland mit hoher Lebensqualität und einem Anteil von über 20 % am gesamten deutschen Bruttoinlandsprodukt und ist damit eine der bedeutendsten Wirtschaftsregionen Europas (noch vor europäischen Staaten wie der Schweiz, Schweden, Polen oder Belgien). Der Wirtschaftsstandort hat mehr Investitionen aus dem Ausland als jedes andere deutsche Bundesland und ist zentraler Verkehrsknotenpunkt in Europa."
Optimiert wird die Lage und Standortwahl durch die sog. ABBA-Investitionsstrategie der BVT. Dahinter steht das Konzept, sich auf A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten zu fokussieren. Schließlich ist gerade die Objekt-Akquisition im derzeitigen Markt die eigentliche Herausforderung, so Kraft: "Die ABBA-Strategie ist eine der vielversprechendsten Möglichkeiten, in Zeiten der Null-Zins-Politik auskömmliche Renditen im boomenden Immobilienmarkt zu erzielen." Die Gründe dafür liegen auf der Hand, so der BVT- Geschäftsführer: "Mieten und Kaufpreise steigen vor allem in den gefragten Top-Standorten stetig. Eine jüngste Umfrage von Ernst &Young sieht eine weitere Verschärfung durch den Brexit. Die erwarteten Miet- und Preisanstiege in Deutschlands Top 7 Standorten werden voraussichtlich auch in den B-Lagen der A-Städte für positive Entwicklungen sorgen. Nach einer Analyse von DTZ, einem der weltweit größten Immobiliendienstleister, sieht man dort eine vergleichbare Entwicklung der Kaufpreise von B-Lagen in A-Standorten und A-Lagen in B-Metropolen. Dadurch wird die ABBA-Strategie für Anleger immer interessanter, da gerade hier mit weiteren Preisanstiegen zu rechnen ist." Ein weiterer Pluspunkt ist, dass die BVT zur Umsetzung dieser Investi-tionsstrategie auf das BVT-eigene Propertymanagement zurückgreifen kann: Die GPM Property Management mit Sitz in Köln unter der Leitung von Tibor von Wiedebach-Nostitz, Axel Poppinga und Michael Guggenberger verfügt über ausgewiesene NRW-Expertise und das entsprechende Netzwerk für die Objektbeschaffung.
Wie erfolgreich die ABBA-Strategie bereits in der Vergangenheit war, belegen nicht zuletzt die 'stillen Reserven' im bestehenden Ertragswertfonds-Portfolio: Die acht Fachmarktzentren im Portfolio der Ertragswertfonds wurden zu Ankaufsfaktoren von 11,94 bis 13,71 erworben. Der aktuelle Ankaufsfaktor für vergleichbare Bestandsobjekte liegt laut BVT-Marktrecherchen bei 16,5 bis 17,5. Drei Büroimmobilien aus dem BVT EWF 1 in Köln wurden bspw. zum 18,06fachen eingekauft, die Preistaxierung durch Kaufinteressenten im Jahr 2016 ergab einen Faktor von 23,0. Ebenso im BVT EWF 2: Dieser verfügt über drei Büroobjekte in Köln, die zum 13,19fachen angekauft wurden. Nach Teilrevitalisierung ergab eine Marktabfrage aktuell einen Faktor von 20,0. "Neben dem Investitionsfokus auf Nordrhein-Westfalen mit dem im Bundesvergleich größten Bruttoinlandsprodukt besticht der BVT Ertragswertfonds Nr. 6 durch sein Sicherheitskonzept aus breiter Diversifizierung, hohen Tilgungsleistungen und einem sehr konservativ kalkulierten Exit-Szenario. Für Investoren sind das ideale Voraussetzungen für nachhaltige Immobilieninvestments", bringt Kraft die Vorzüge der Fondsreihe auf den Punkt, die im neuen Publikums-AIF der BVT ihre Fortsetzung finden.
'k-mi'-Fazit: ABBA ist nicht nur eine der erfolgreichsten Musikgruppen der Welt, sondern auch eine erfolgreiche Investitionsstrategie. Die BVT Ertragswertfonds-Serie hat sich damit im Praxis-Test über mehrere Zyklen und gegen Widrigkeiten behauptet. Dass sich eine Fondsserie in der Praxis über einen längeren Zeitraum bewährt hat, ist daher die beste Visitenkarte für den neuen BVT Ertragswertfonds 6, den 'k-mi' demnächst noch ausführlich bespricht, sobald das Portfolio mit dem dritten Objekt komplett ist.