Die in Düsseldorf ansässige DNL Real Invest AG erzielte in 2016 das erfolgreichste Vertriebsjahr ihrer fünfzehnjährigen Unternehmensgeschichte. Anfang Dezember konnte die Immobilienbeteiligung TSO-DNL Active Property, LP mit eingeworbenen 225 Mio. US-$ Eigenkapital voll ausplatziert werden. In Summe hat DNL somit ca. 418 Mio. US-$ an Kapital in fünf seit dem Jahr 2006 aufgelegten TSO-DNL Fonds eingesammelt, womit die Düsseldorfer Vertriebsgesellschaft als Anbieter von US-Immobilien eine gewichtige Marktgröße ist. Dass die ökonomischen Voraussetzungen weiter stimmen, um an diesen Erfolg nahtlos in 2017 anknüpfen zu können, davon ist DNL Real Invest AG-Mit-Gründer und Vertriebschef Wolfgang J. Kunz überzeugt: "Die Nachfrage nach Mietflächen ist sehr hoch, die Mieten steigen und die Zinsen für Hypotheken bleiben weiterhin niedrig – auch wenn leichte Zinserhöhungen zu beobachten sind. Die Wirtschaft zieht kontinuierlich an, die Arbeitslosenzahlen sind sehr gering (derzeit bei 4,6 %) und der Südosten der USA übertrumpft in vielen Bereichen den nationalen Durchschnitt, sei es bei Löhnen, Bevölkerungswachstum oder Unternehmensgründungen. Außerdem erwartet der gesamte Immobilienmarkt durch die Wahl des Immobilienspezialisten Donald Trump zum Präsidenten der USA eine weitere Verbesserung des Marktes." Doch dass US-Immobilien damit zum Selbstläufer werden, ist weit gefehlt. Auch DNL muss sich zusammen mit ihrem US-Immobilienpartner TSO immer neu behaupten, um das bestmögliche Ergebnis für die Anleger herauszuschlagen. Zumeist bislang sehr erfolgreich:
++ Zwischen 2003 und 2006 befanden sich drei Fonds der Investmentreihe American Real Estate Partners von BAITA International, LLC in laufenden Zwangsversteigerungsverfahren, als Kunz im Auftrag der deutschen Fondsbeiräte einen Sanierungsplan aufstellte. Dieser beinhaltete u. a. die Zusammenarbeit mit A. Boyd Simpson, CEO von The Simpson Organization, Inc. (TSO)/Atlanta. Nach einer erfolgreichen Umstrukturierung und gewonnenen Prozessen, die Kunz für die Anleger in den USA führte, war der Totalverlust für die deutschen Investoren vom Tisch. Schließlich konnten diese sich sogar über Kapitalrückflüsse zwischen 152 % und 168 % freuen. Was unterstreicht, dass der Wert einer Immobilie maßgeblich vom aktiven Managementerfolg abhängt. Jedenfalls waren so beste Voraussetzungen zwischen DNL und TSO geschaffen, um eigene Fonds auf den deutschen Markt zu bringen ++ Im Juni 2006 gründete DNL ihre erste US-Gesellschaft in Atlanta, die als Teil des General Partners bei den TSO-DNL-Beteiligungen die Interessen der deutschen Investoren berücksichtigt. Im selben Jahr wurde Fund I, mit noch vergleichsweise kleiner Eigenkapitalhöhe von 2,3 Mio. US-$ platziert. Dieser wurde im vergangenen Jahr mit Gesamtrückflüssen von über 193 % abgewickelt. Auch hier stand das Investment zwischenzeitlich im Sturm, wie Kunz rückblickend erklärt: "Das Ergebnis verdient deshalb besondere Beachtung, weil dieses Shopping Center (ca. 98 % aller Shopping Center konnten zwischen 2008 und 2012 keine Ausschüttungen vornehmen) nur aus verschiedenen Restaurants bestand. Diese lebten ausschließlich vom gegenüber liegenden Walt Disney World Resort/Orlando. Disney hatte aber in der Krisenzeit einen Besucherrückgang von 40 % und das traf auch dieses Center. Trotzdem konnte TSO die prognostizierten Ausschüttungen in Höhe von 8 % p. a. an die deutschen Anleger vornehmen! Hier bewies TSO aktives Objekt- und Mietermanagement."
++ Beim Fund II stimmten die Investoren für eine Laufzeitverlängerung um ein Jahr bis Ende 2017, weil der Anbieter so höhere Verkaufserlöse erwartet. Aus erwirtschafteten Erträgen flossen bislang aus der Be- teiligung am Einkaufszentrum Hammond Springs und dem Büropark Morgan Falls knapp 7,5 Mio. US-$ an die Anleger, was bereits 69 % des eingebrachten Kapitals entspricht ++ In 2016 konnte beim Fund III eine weitere der insgesamt zehn Beteiligungen erfolgreich verkauft werden. Die Büroimmobilie 56 Perimeter Center East, die im Dezember 2011 für knapp 9,43 Mio. US-$ eingekauft wurde, konnte für 13,7 Mio. US-$ weiterverkauft werden. Auf die Haltezeit von 52 Monaten bezogen erzielten die Gesellschafter bei diesem Projekt eine Rendite von ca. 20 % p. a. Die Erlöse aus vorherigen Objektverkäufen dieses Fonds lesen sich gleichfalls gut mit Renditen von jeweils
16 % p. a., 22 % p. a. und 36 % p. a. ++ Aktuell vermeldet DNL die Veräußerung des vierten von insgesamt 19 Objekten beim Fund IV. Das in Florida liegende Shopping Center Shoppes of Baymeadows, wurde mit einem Verkaufsgewinn von ca. 1,25 Mio. US-$ für 4,25 Mio. US-$ und einer Rendite von 18 % p. a. nach 31 Monaten Haltezeit veräußert.
++ Volumenmäßiges Flaggschiff ist der Active Property, der laut TSO bereits in 12 unterbewerteten Gewerbeimmobilien mit Büro-, Industrie-, Self-Storage und gemischter Nutzung in den süd-östlichen Bundesstaaten Tennessee, North Carolina, Florida und Georgia breit investiert ist. Die Gesamtmiet-fläche umfasst ca. 258.000 m², für die der Active Property 40 % Eigenkapital der knapp 363 Mio. US-$ an Gesamtkosten aufbringen muss. Für den Hypothekenanteil übernimmt wie in den Funds zuvor TSO-Chef Simpson die persönliche Haftung, womit der Immobilienanbieter unterstreicht, dass er vom Erfolg der Einkäufe überzeugt ist, was sich auch an seiner eigenen Beteiligung an jeder Immobilie zeigt. Alle Ankaufspreise sollen die Wiederherstellungskosten der Gebäude unterschreiten und an Standorten liegen, an denen das Neubauaufkommen begrenzt ist. Daher erwartet TSO einen dauerhaften Wettbewerbsvorteil der Immobilien am Markt. Auf der Projektseite werden die Hausaufgaben seitens TSO abgearbeitet, doch mit welchen Angeboten können die deutschen Anleger in 2017 rechnen und bleibt TSO der exklusive US-Immobilienpartner von DNL?
"DNL Real Invest AG ist exklusiver Anbieter in Europa von TSO-Angeboten, allerdings nicht an TSO gebunden. DNL ist höchst motiviert für Anleger die besten, sichersten und lukrativsten Chancen am US Markt zu identifizieren und in Deutschland anzubieten. Wir sind bereit, uns den hohen Anforderungen des deutschen Marktes zu stellen. Solange TSO dem gerecht wird, arbeiten wir auch weiterhin exklusiv mit TSO als US-Immobilienpartner. Zusätzlich planen wir ein AIF reguliertes Angebot. Da DNL als US-Investmentberaterin von Family Offices und institutionellen Investoren seit einiger Zeit starke Nachfrage erfährt, fordert die optimale und neutrale Beratung, dass auch andere US-Anbieter mit analysiert werden", so Kunz. Die gewohnt hohe Vertriebsunterstützung soll in 2017 fortgesetzt werden, wie Kunz abschließend hervorhebt: "DNL will Großinvestoren, Family Offices und Banken beratend unterstützen und für deutsche Anleger die US-Immobilien-Investments mit den größten Erfolgschancen identifizieren. Trotzdem wird DNL in erster Linie auf freie Vertriebspartner setzen und diese tatkräftig unterstützen. Ich selbst werde weiterhin regelmäßig aus den USA über den Stand der einzelnen Fonds, Vermögensanlagen, aber auch und ganz besonders der einzelnen Immobilien berichten. Onlineschulungen, Termine mit Vermittlern und Investoren in Deutschland und in den USA gehören auch in Zukunft zum Pflichtprogramm. Wir organisieren sowohl große Kundenveranstaltungen als auch Einzelgespräche und Kamingespräche mit Kunden und deren DNL Geschäftspartnern. Weiterhin werden wir an allen wichtigen Messen teilnehmen, eine eigene Jahresauftaktveranstaltung halten und die Gesellschafterversammlungen für TSO-DNL Vermögensanlagen organisieren. Die Aktivitäten der DNL US Invest, L.P. werden ausgeweitet, um ein reguliertes US-Publikumsangebot und regulierte US-Spezialinvestments (Private Placements und Semi Professionelle Anleger) dem deutschen Markt anzubieten."
'k-mi'-Fazit: Die beiden Partner DNL auf deutscher und TSO auf amerikanischer Seite erweisen sich als Erfolgssymbiose für deutsche Anleger. Deshalb darf davon ausgegangen werden, dass beide sicherlich in Kürze ein neues US-Immobilienangebot vorstellen und so auch in Zukunft den deutschen Kapitalmarkt gemeinsam mit gestalten werden. Sofern weiter derart erfolgreich, wäre dies im Interesse aller.