Der BFH hat die 15%-Grenze beim Sofortabzug für Instandhaltungskosten außer Kraft gesetzt, wenn höhere Reparaturschäden nach dem Erwerb durch einen Dritten bspw. den Mieter entstanden sind. Üblicherweise zeigt sich der Fiskus sehr hartleibig, wenn nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie die Aufwendungen für Instandsetzungen und Reparaturen innerhalb von drei Jahren insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Statt des sofortigen Werbungskostenabzugs bleibt dann nur die Aktivierung und die AfA von in der Regel 2 % p. a. Doch manche Reparatur kommt unverhofft und war beim Kauf nicht zu erwarten. Aber auch hier lehnt das Finanzamt bei Überschreiten der 15%-Grenze den sofortigen Steuerabzug praktisch immer ab. So auch im vom BFH entschiedenen Fall: Rund ein Jahr nach dem Kauf lief das Mietverhältnis reibungslos, doch dann verweigerte die Mieterin fällige Nebenkostenzahlungen. Der Streit eskalierte und schlussendlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Nach Auszug musste sie feststellen, dass die Mieterin umfangreiche Schäden (eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen) hinterlassen hatte und zudem einen Rohrbruch über Monate nicht gemeldet hatte. Der Versuch, die Reparaturkosten von der Mieterin zurückzuholen scheiterte, da wollte die Eigentümerin wenigstens die Kosten sofort steuerlich geltend machen. Doch das Finanzamt verweigerte mit Verweise auf die überschrittene 15%-Grenze und wollte lediglich eine AfA von 2 % p. a. der Kosten akzeptieren. Doch der BFH entschied schlussendlich zugunsten der Vermieterin: "Danach fallen Kosten für anschaffungsnahe (aber unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen jedenfalls dann nicht unter den Tatbestand des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG, wenn der maßgebliche Schaden nach Erwerb des Gebäudes eingetreten, und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist." Dabei ist jedoch das schuldhafte Verhalten Dritter also bspw. der Mieter notwendig. Sind Reparaturen aufgrund von beim Kauf verdeckter und erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel oder Defekte notwendig, bleibt es bei der 15%-Grenze.
'k-mi'-Fazit: Bei 'altersbedingten', aber erst nach dem Kauf auftretendem Reparatur- und Modernisierungsbedarf müssen Sie für den sofortigen Steuerabzug die 15%-Grenze weiterhin im Auge behalten. Aber anders als das Finanzamt haben die Richter mit dem Urteil Augenmaß bewiesen. Gerade bei streitigen Kündigungen des Mietverhältnisses sind Beschädigungen am Mietobjekt gar nicht so selten und deren Kosten auch häufig uneinbringlich. Deren Reparatur hat jedoch mit dem anschaffungsnahen Herstellungsaufwand nichts zu schaffen, erhöhen sie doch weder den Wert des Gebäudes noch verbessern sie grundlegend die Gebäudesubstanz. Das damit ein kleiner 'Erneuerungseffekt' verbunden ist, kann dann ruhig unter den Tisch fallen, erläutern die Richter in dem Urteil, mit dem (potentiell) Betroffene sich gegen ihr Finanzamt rüsten sollten.