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'k-mi'-Analyse 50/17: Hahn Pluswertfonds 170

Hahn Pluswertfonds 170. Beteiligung an einem geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß KAGB, dessen Anlageobjekt ein SB-Warenhaus in Holzminden ist. Das Objekt wurde 1976 auf einem ca. 36.014 m² großen Grundstück errichtet und seither mehrmals auf eine Mietfläche von ca. 9.840 m² erweitert. Die Verkaufsfläche des SB-Warenhauses beträgt ca. 6.000 m² nebst zugehöriger Lager- und Nebenflächen. Ansonsten sind in dem Objekt diverse Konzessionsflächen (Apotheke, Bäcker, Friseur usw.) enthalten. Auf dem Grundstück befindet sich auch noch eine SB-Tankstelle sowie ca. 580 Pkw-Stellplätze. Das Gesamtinvestionsvolumen beläuft sich auf 22,925 Mio. €, wobei 94,8 % der Kommanditanteile zu einem Gesamtpreis von 13,746 Mio. € (ca. 60 %) Anlegern zum Kauf angeboten werden. Auf die Gründungsgesellschafter entfallen ca. 3,3 % des Investitionsvolumens und auf das Fremdkapital ca. 33,6 %. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 € – jeweils zzgl. 5 % Agio.

Fondsgesellschaft: Hahn SB-Warenhaus Holzminden GmbH & Co. geschlossene Investment-KG (Buddestr. 14, 51420 Bergisch-Gladbach). Kapitalverwaltungsgesellschaft, Konzeptionär und Vertrieb: DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH (gleiche Anschrift). Verwahrstelle: Caceis Bank S.A. (Lilienthalallee 34–36, 80939 München).

Unsere Meinung: ++ Die Fondsgesellschaft hat das Objekt "mit nicht näher spezifizierbarem notariellen" Kaufvertrag im Jahr 1976 als GbR erworben. Im Dezember 1990 wurden 97 % der Anteile durch die Hahn Gruppe übernommen und im Rahmen eines Immobilienfonds an Privatanleger weiter veräußert. Eine Neuauflage dieses Fonds erfolgte als Pluswertfonds 142 in 2006 (Rechtsformwechsel als KG) und in 2017 wurden 94,8 % der Anteile des Pluswertfonds 142 erneut durch die Hahn Gruppe erworben, so dass Verkäufer der Beteiligungen die HAHN Beteiligungs Holding GmbH ist und entsprechende Interessenkonflikte bestehen ++ Zu den bisherigen Aktivitäten der Hahn Gruppe, die bislang 179 Immobilien-Investmentvermögen aufgelegt hat, enthält der Prospekt Pauschalaussagen wie "Leistungsbilanz schafft Vertrauen", ohne dass der Prospekt Informationen im Sinne einer ausführlichen Leistungsbilanz enthält und von der Hahn Gruppe auch keine Leistungsbilanzen, sondern "Performance-Berichte" veröffentlicht werden. Die Leistungsbilanz, mit der wir uns stichprobenartig ausführlich in 'k-mi' 34/13 befasst haben, sehen wir auf jeden Fall deutlich kritischer als die Anbietergruppe, so dass die positiven Aussagen u. E. zu relativieren sind ++ Holzminden verfügt über ca. 20.000 Einwohner (die Kernstadt ca. 18.000 Einwohner) und liegt in einer eher ländlichen Struktur im südwestlichen Niedersachsen unmittelbar an der Grenze zu NRW. Aufgrund der peripheren Lage ist der nächste Autobahnanschluss ca. 50 km entfernt. Das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung geht für die Stadt Holzminden von einem deutlichen Rückgang der Bevölkerung von 6,5 % bis 2030 aus und für den Landkreis Holzminden sogar von einem Bevölkerungsverlust von ca. 10,8 %, so dass wir den Investitionsstandort Holzminden grundsätzlich negativ bewerten. Da sich das Objekt in einem Gewerbegebiet befindet, so dass keine unmittelbare Wohnbebauung in der Nähe ist, und wegen der Wettbewerbssituation vor Ort finden wir auch den Mikrostandort wenig überzeugend ++ Das SB-Warenhaus ist mit einer Festlaufzeit bis zum 31.12.2027 zzgl. Verlängerungsoption von 1 x 10 Jahren an die Kaufland Warenhandel Sachsen-Anhalt-Ost GmbH & Co. KG vermietet. Darüber hinaus besteht eine nachrangige gesamtschuldnerische Mithaftung der Kaufland Stiftung Co. KG, wobei die Gruppe unter den Marken Kaufland und Handelshof über 1.200 SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte betreibt. Da sowohl der Mieter als auch die Mithaftende gemäß Creditreform über eine ausgezeichnete Bonität verfügen (Bonitätsindex 140 bzw. 130), würden wir üblicherweise davon ausgehen, dass während der Festlaufzeit des Mietvertrages sehr hohe Einnahmensicherheit besteht, im vorliegenden Fall jedoch nicht! Die "Risikohinweise" enthalten die Information, dass der bestehende Mietvertrag seitens des Mieters "mit Verweis auf ggf. bestehende Schriftformmängel vor Ablauf der Festlaufzeit aufgekündigt wird." Um das Risiko einer schriftformbedingten Kündigung zu reduzieren, befindet sich ein "Nachtragsentwurf (...) in Abstimmung mit dem Mieter". In diesem Nachtragsentwurf soll insbesondere geregelt werden: "Beifügung eines Übergabeprotokolls u. a. mit Regelungen zu Bodenverunreinigungen betreffend der Tankstelle (...), Anzahl der Parkplätze, Klarstellungen zur Mindest- und Umsatzmiete." Somit dürfte einerseits dem Mieter als Einzelmieter klar sein, dass er ein Kündigungsrecht wegen Schriftformmängeln hat, so dass er ggf. seine Marktposition z. B. durch Reduzierung der Miete oder Kündigung des Vertrages ausnutzen kann. Andererseits ist es u. E. jedoch auch ein Armutszeugnis für die Hahn Gruppe, die nachdem sie das Objekt bereits seit 27 Jahren betreut, plötzlich derartig gravierende Mängel im Mietvertrag feststellt und vor verbindlichem Abschluss eines Nachtragvertrages Anleger bereits in 2017 mit der Auflage dieses Fonds 'beglücken' möchte ++ Außer der negativen Prognose hinsichtlich der demographischen Entwicklung der Stadt und des Landkreises Holzminden sprechen diverse andere Punkte  dafür, dass u. E. die große Gefahr besteht, dass Kaufland den Mietvertrag nach Ende der Festlaufzeit nicht verlängern wird: ++ Bis 2007 wurde das Warenhaus durch Real betrieben, wobei die Gründe, warum sich Real von diesem Standort verabschiedet hat, aus dem Prospekt nicht hervorgehen ++ Es besteht ein "anhaltender Trend zur Redimensionierung großer SB-Warenhäuser", so dass eine Umstrukturierung erforderlich sein dürfte – es erscheint "... mittelfristig angebracht, die derzeitige Objektkonstellation im Hinblick auf eine Umstrukturierung und Neupositionierung des Standortes zu prüfen." ++ Mit dem Mieter Kaufland wurde eine Umsatzmiete vereinbart, die durch eine Mindestmiete abgesichert ist. Insbesondere wegen eines 2012 neu eröffneten Kaufland-Verbrauchermarktes ist bei dem Beteiligungsobjekt in den Jahren 2012 bis 2015 der Umsatz gegenüber 2011 um "rund 10 Prozent zurückgegangen" ++ Der Prospektherausgeber stellt  folgende Prognose auf: "Aufgrund der bisher erzielten Jahresnettoumsätze der vergangenen Jahre ist bis auf weiteres nicht mit einer Miete oberhalb der Mindestmiete zu rechnen." Wenn die Umsatzerwartungen nicht erreicht werden, spricht dies u. E. dafür, dass der Mieter ein erhebliches Interesse daran hat, die Mindestmiete zu reduzieren oder so gut wie kein Interesse hat, den Mietvertrag zu verlängern ++ Dieser Trend dürfte sich u. E. fortsetzen, da im Jahr 2015 ein in unmittelbarer Nachbarschaft befindlicher Aldi-Markt abgerissen und nach dem moderneren Filialkonzept neu errichtet wurde, so dass auch aufgrund des Alters des Anlageobjektes spätestens nach Beendigung der Festlaufzeit des Mietvertrages u. E. nennenswerte Modernisierungs-, Revitalisierungs- und Umbaumaßnahmen erforderlich sein dürften, wobei uns die in der Prognoserechnung enthaltenen Vermietungskosten in Höhe einer halben Jahresmiete viel zu gering erscheinen ++ Die langfristige Endfinanzierung ist durch zwei Darlehen der Volksbank in Schaumburg eG gesichert. Der Zinssatz liegt bei durchschnittlich 2,15 % p. a. und der Tilgungssatz bei ca. 2,76 % p. a., wobei die Laufzeit der Zinsfestschreibung Ende 2027 mit der Festlaufzeit des Mietvertrages übereinstimmt. Ein eventuell böses Erwachen droht Anlegern jedoch nicht erst Ende 2027, sondern auch die Volksbank dürfte von einem erheblichen Neuvermietungsrisiko ausgehen. Sofern der Bank nicht bis spätestens 30.06.2024 eine Mietvertragsverlängerung oder Neuvermietung nachgewiesen wird, ist die Fondsgesellschaft "verpflichtet, ab dem 30.12.2024 eine zusätzliche Tilgung in Höhe von insgesamt 1.360.000,00 Euro zusätzlich zum bestehenden Kapitaldienst bis zum Ende der Mietvertragsdauer 31.12.2027 zu erbringen" ++ Da u. E. der Mieter aufgrund des Schriftformmangels den Mietvertrag jederzeit kündigen bzw. seine Machtposition als Einzelmieter nutzen kann, den vereinbarten Mietzins zu reduzieren, und wir nicht glauben, dass zur vereinbarten Miete der bisherige Mieter Kaufland den Mietvertrag ohne weit über den Prospektansatz hinausgehende Vermietungs-, Umstrukturierungs- und Revitalisierungskosten fortsetzen wird, ist es u. E. müßig, sich mit den einzelnen Prämissen der "Prognoserechnung" sowie dem den Anlegern versprochenen Anlageerfolg zu beschäftigen.

'k-mi'-Fazit: U. E. müssen Vertriebsinteressenten, allein um ihre eigene Haftung zu reduzieren, deutlich auf das Vermietungs- und Anschlussvermietungsrisiko hinweisen, und Anlageinteressenten sind u. E. nicht in der Lage, irgendwelche Rückflüsse zu kalkulieren. Wir raten deshalb zur Vorsicht.

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