Auf der Suche nach sicheren und dennoch im Null-Zinsumfeld lohnenden Anlagemöglichkeiten boomen Wohnimmobilien. Lange wegen ihres Verwaltungsaufwandes eher gemieden, sind sie in den zurückliegenden Jahren stark in den Fokus von (institutionellen) Investoren geraten. Doch gerade in Zeiten, in denen die Märkte gut laufen, zählt das Know-how des Anbieters ganz besonders, gilt es doch auch auf längere Sicht rentable Objekte auszuwählen. Auf die Investition in Wohnimmobilien konsequent konzentriert ist seit Jahren die PI Pro·Investor Gruppe, die aktuell ihren PI Pro·Investor Immobilienfonds 3 als Publikums AIF im Vertrieb hat. Dabei ist diese Fokussierung eigentlich kein Wunder, brachte doch Klaus Wolfermann, Hauptgesellschafter und Geschäftsführer u. a. der PI Pro·Investor GmbH & Co. KG, bereits bei der Gründung 2009 seine jahrelangen Kenntnisse u. a. aus seiner Tätigkeit für die ZBI-Gruppe mit und kann mittlerweile auf über 20 Jahre unternehmerische Erfahrung im Finanzsektor verweisen.
Die floss neben dem PI Pro·Investor Solarfonds 1 auch in den 2011 aufgelegten PI Pro·Investor Immobilienfonds 1 sowie den Ende 2012 in den Vertrieb gestarteten PI Pro·Investor Immobilienfonds 2 ein. Knapp 100 Mio. € inkl. Fremdkapital investierten die beiden Immobilienfonds in 1.245 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Rund ein Drittel der Immobilien des PI Pro·Investor Immobilienfonds 1 konnte im Oktober 2016 nach kurzer Fondslaufzeit bereits wieder veräußert werden. So haben die Anleger neben den plangemäßen Ausschüttungen bereits einen Betrag, der 45 % der Kapitaleinlage entspricht, durch die Verkäufe zurückerhalten. Aber auch über den Verkauf der restlichen Immobilien des PI Immobilienfonds 1 und aller Immobilien des PI Immobilienfonds 2 wird bereits verhandelt. "Nach der Due Diligence befinden wir uns mittlerweile in den fortgeschrittenen Verkaufsgesprächen. Ich gehe von einem Closing im zweiten Quartal 2017 aus, so dass wir nach der Kaufpreiszahlung das Kommanditkapital und weitere Abschlagszahlungen aus den Überschüssen an unsere Anleger ausschütten werden. Nach derzeitigem Verhandlungsstand rechnen wir mit Rückflüssen deutlich über den prospektierten Ergebnisprognosen und einer Jahresrendite im zweistelligen Prozentbereich für die Anleger", gibt Wolfermann transparent Einblick zum aktuellen Stand in den beiden Altfonds. Beeindruckende Ergebnisse in Anbetracht der kurzen Laufzeit von durchschnittlich sechs bzw. vier Jahren!
Neben den sich nunmehr konkret abzeichnenden tollen Rückflüssen zeichneten sich die Fonds durch eine starke Stellung der Anleger und die Verpflichtung auf ihre Interessen aus. An vielen Punkten, die früher von Anlegern bestimmt werden konnten, so der Anbieter das denn überhaupt wollte, hat der Gesetzgeber und die BaFin mit der Einführung des KAGB heute zwangsweise die Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw. die Verwahrstelle gesetzt. Daher stellt sich die Frage, ob und wie die für PI Pro·Investor typische Idee des investorenbestimmten Fonds in den aktuell in der Platzierung befindlichen Publikums-AIF PI Pro·Investor Immobilienfonds 3 einfließen konnte? "Natürlich mussten wir unser investorenbestimmtes Konzept aufgrund der Erfordernisse des KAGB anpassen, aber unser Name PI Pro·Investor bleibt weiterhin unser Versprechen. Das heißt für uns auch, dass wir in den Anlagebedingungen maßgebliche Anlagegrundsätze und -grenzen klar festschreiben und Anleger, wo KAGB und BaFin dies zulassen, mitbestimmen", erläutert Wolfermann. So bestimmen die Anleger vor Ankauf geeigneter Objekte im Rahmen eines Vorauswahlentscheides wie in den Vorgängerfonds mit, welche Objekte tatsächlich angekauft werden. Weiteres Beispiel für die Mitwirkungsrechte der Anleger ist die Fondslaufzeit. Diese ist bis zum 31.12.2024 geplant. Über eine mögliche Verlängerung von zweimal 24 Monaten entscheidet nicht die Fondsgeschäftsführung, sondern die Gesellschafterversammlung der Anleger. Beide Rechtspositionen sind sinnvollerweise im Gesellschaftsvertrag verankert. Und auch die verpflichtenden Anlagebedingungen enthalten statt der mittlerweile üblichen wachsweichen Formulierungen klare Aussagen wie z. B.: ++ Mindestens 80 % des investierten Kapitals werden in Bestandsimmobilien und deren Erhaltungs- bzw. Sanierungsaufwendungen investiert ++ Mindestens 60 % des investierten Kapitals werden in Immobilien angelegt, die jeweils über 500 m² Mietfläche verfügen oder einen Verkehrswert von jeweils mindestens 1 Mio. € aufweisen ++ Mindestens 60 % des investierten Kapitals werden in Wohnimmobilien investiert.
Doch wichtiger noch als die eher abstrakten Anlagebedingungen ist die bewährte PI Immobilienstrategie. Dazu gehört die Investition in ++ B-Städten wie Hannover oder Nürnberg und prosperierenden C-Städten wie Koblenz, Braunschweig, Leverkusen oder Ingolstadt mit wachsenden Einwohnerzahlen, Hochschulen und einer funktionierenden Infrastruktur, da die klassischen A-Städte wie München, Hamburg oder Berlin aufgrund der überproportional gestiegenen Kaufpreise kaum noch Rendite versprechen ++ Bestandswohnimmobi-lien, da diese begutachtet werden können und das Errichtungsrisiko entfällt ++ Wertsteigerungspotential durch die Beseitigung von Leerständen und Modernisierungen, so dass eine wirtschaftliche Verbesserung von mindestens 10 % im ersten Jahr erreicht wird ++ eine laufende Basisrentabilität durch die Mieteinnahmen vom ersten Tag an, mit denen Modernisierungen, Dienstleistungen und schließlich auch Ausschüttungen an die Anleger gezahlt werden können. Dabei ist die Basis für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ein 14facher Einkaufsfaktor und eine daraus resultierende Grundrentabilität von über 7 % ++ zufriedene Mieter, denn die Maßnahmen und verbesserten Dienstleistungen sollen zuerst diesen zu Gute kommen. Vorhandene Mieter binden und neue Mieter finden führt zu guten Vermietungsquoten und zur Steigerung der Werthaltigkeit der Immobilien, ++ die nach einer Haltedauer von 5–10 Jahren und Realisation der wesentlichen Wertsteigerungsmaßnahmen möglichst an einen größeren Investor im Portfolio verkauft werden. "Heute muss man genau schauen, bei welchen Objekten noch eine vernünftige Rendite erzielt werden kann. In den großen Metropolregionen sind die Preise längst davongelaufen, deshalb fokussieren wir uns auf Sekundärlagen an ausgewählten B- und C-Standorten. Wir suchen nicht das vollvermietete Vorzeigeobjekt, sondern die ‘Arbeitsimmobilie‘, die für Mieter bezahlbar ist und deren Wertsteigerungspotential durch unsere Arbeit gehoben werden kann", erläutert Claus Burghardt, GGF bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft
PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG und dort verantwortlich für den Bereich Portfoliomanagement. Burghardt, seit 2011 für die PI Gruppe tätig, verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung und war zuvor u. a. 12 Jahre bei der Deutsche Immobilien Leasing GmbH tätig.
'k-mi'-Fazit: Auch im neuen PI Immobilienfonds 3 führt die PI Pro·Investor-Gruppe ihr Credo der Anlegerorientierung jetzt im Mantel eines voll regulierten Publikums AIF fort. Und auch bei der Immobilienstrategie setzt man nach den Erfolgen der beiden Vorgängerfonds auf Kontinuität: Statt auf praktisch renditelose vollvermietete Objekte in Vorzeigelagen setzt der Anbieter an prosperierenden B- und C-Standorten auf die 'Arbeitsimmobilie' mit Wertsteigerungspotential: Mittelgroße Bestandsobjekte mit bezahlbarem Wohnraum wieder auf Vordermann bringen, bündeln und im Portfolio an einen größeren Investor verkaufen, so das Erfolgsrezept der Franken.