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SAB: OLG Frankfurt kippt Berechnung des Abfindungsguthabens

Muss ein Anleger auf sein Abfindungsguthaben gänzlich verzichten, nur weil die Fondsgesellschaft Sicherheiten für Darlehen bestellte, die die Bank anderen Fondsgesellschaftern privat gewährte? Das Oberlandesgericht Frankfurt befasste sich mit der Frage, wie das Abfindungsguthaben eines Anlegers beim Fonds SAB 'Loschwitz-Arkaden' GbR der SAB Spar- und Anlageberatung/Bad Homburg zu berechnen ist (Urteil v. 10.06.2016, Az. 29 U 91/16). Da es bei einer solchen Auseinandersetzung meist um sehr viel Geld geht und sich nicht nur Anleger von SAB-Fonds mit ähnlichen Problemen konfrontiert sehen können, beleuchten wir diese interessante Fallfrage, die im Zuge der Zurückweisung einer Nichtzulassungsbeschwerde durch den Bundesgerichtshof (Az. II ZR 160/16) inzwischen Rechtskraft erlangt hat, genauer für Sie:

Ein Anleger, der über einer Viertelmillionen € im Immobilienfonds SAB 'Loschwitz-Arkaden' GbR investiert war, kündigte im Jahr 2010 seine Beteiligung, worauf ihm ein Abfindungsguthaben von knapp 15.000 € ermittelt und hälftig ausbezahlt wurde. Der klagende Anleger forderte jedoch neben der ausbezahlten Summe weitere knapp 83.000 € von der Fondsgesellschaft, während SAB darauf hin ein negatives Guthaben ermittelte und die dem Kläger bereits ausbezahlte Abfindung zurück­forderte. Der SAB-Rechencoup beruhte auf der Argumentation, man müsse den Wert von Grundschulden, die die Fondsgesellschaft zugunsten einer Bank bestellt hatte, in Abzug bringen. Mittels dieser Grundschulden bekamen Anleger, also nicht die Fondsgesellschaft (!), Kreditmittel zur Verfügung gestellt, damit diese sich optional den Erwerb ihres Gesellschaftsanteils (zum Teil) finanzieren ließen.

"Dadurch bestellte also die Fondsgesellschaft Sicherheiten für Darlehen, die die Bank den Anlegern privat gewährte. Bereits dies hat einen erheblich negativen Beigeschmack; für unseren Mandanten war dies aber umso ärgerlicher, als er den Erwerb seines Anteils überhaupt nicht finanziert hatte. Letztlich würde Derartiges dazu führen, dass Gesellschafter für Sicherheiten, die die Gesellschaft zugunsten Dritter und deren private Verbindlichkeiten bestellt, mithaften. Dies, obwohl es nur Eventualverbindlichkeiten sind und der Gesellschafter nach seinem Ausscheiden auch keinen Anspruch auf Neuberechnung u. ä. hätte", kommentiert RA Ekkehart Heberlein, Heberlein, Mack-Pfeiffer & Kollegen/München, der den SAB-Anleger in diesem Verfahren vertrat, die sich ergebende Unlogik. Dieser Ansicht folgte auch das OLG Frankfurt und kippte die vorinstanzliche Entscheidung des LG Frankfurt. "Wenn bei der Ermittlung des Abfindungsguthabens die noch valutierende Grundschuld anteilig in Abzug gebracht und danach das Guthaben zur Tilgung des von dem Gesellschafter aufgenommenen Darlehens verwendet würde, wäre die Gesellschaft erheblich begünstigt", so das OLG. Denn der Fonds hatte den anteiligen 'Wert' der Grundschuld bei der Auszahlung des Abfindungsanspruchs erspart und hätte insofern etwas erlangt. Gleichzeitig würden durch die Tilgung des restlichen Darlehens von dem ausscheidenden Gesellschafter letztlich eine Reduzierung der Grundschuld und damit eine Wertsteigerung bei der Immobilie eintreten. Dieser deutliche Vorteil der Gesellschaft könne von den Parteien des Gesellschaftsvertrages nicht gewollt gewesen sein, heißt es in der weiteren Urteilsbegründung mit der Schlussfolgerung hieraus: "Vielmehr ist anzunehmen, dass das Abfindungsguthaben dem anteiligen Verkehrswert (ohne Abzug der Grundschuld) entsprechen und die Gesellschaft durch die Verwendung des Abfindungsbetrags zur Tilgung der Gesellschafterdarlehen letztlich eine Reduzierung der Grundstücksbelastung mit der Grundschuld erlangen sollte."

'k-mi'-Fazit: Die hier verwendete und vom OLG Frankfurt rechtskräftig für ungültig erklärte Regelung zur Wertermittlung dürfte sich auch in weiteren SAB Immobilienfonds, die auf der Basis einer GbR konzipiert sind, finden. Anlegern, die ihre Beteiligung bereits gekündigt haben und sich ein Auseinandersetzungsguthaben haben ermitteln lassen, ist dringlich zu empfehlen, die Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens durch die Fondsgesellschaft nochmals durch einen Rechtsspezialisten genau unter die Lupe zu nehmen. Der Spielraum beim Abfindungsbetrag kann gewaltig sein.

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