Die BVT Unternehmensgruppe aus München hat für ihren aktuellen Publikums-AIF BVT Residential USA 15 bereits in der frühen Platzierungsphase das erste Investitionsobjekt angebunden. Hierbei handelt es sich um die 'Class-A' Projektentwicklung Criterion 'Methuen' mit 156 Apartments. Der Projektstandort Methuen ist mit 51.000 Einwohnern Teil von 'Greater Boston' mit rund 4,9 Millionen Einwohnern und liegt 32 Meilen nördlich der Bostoner Innenstadt – es handelt sich somit um eine im Trend liegende "suburban" Lage. Boston gilt mit über 80 Colleges und Universitäten und mehr als 250.000 Studenten als Wirtschafts-, Kultur- und Wissenschaftszentrum. Hochschulen von Weltruf sind hier ansässig wie die Harvard University und das Massachusetts Institute of Technology (M.I.T.). Boston gehört laut dem Immobilienanalysten CBRE zu den Top-4-Märkten für Multi-Family Residential in den USA. In dem Zielmarkt Boston hat die BVT bereits mehrere Residential-Projekte erfolgreich begleitet.
Die Münchener setzen damit ihre erfolgreiche BVT-Residential-Serie fort. BVT verfügt über eine mehr als 40jährige Asset-Management-Erfahrung und insbesondere eine herausragende Expertise im Bereich US-Immobilien. Im Segment der Class-A-Apartment-Projektentwicklungen in den USA hat die BVT einen gut nachvollziehbaren und erfolgreichen Track-record im institutionellen sowie im Publikumsbereich. In der Ausgabe 26/19 hatte 'k-mi' die Entwicklung der bisherigen BVT-Residential-Fonds ausführlich analysiert: Mit der überwiegenden Zahl der Beteiligungen konnten die Investoren zweistellige Renditen erzielen (siehe Tabelle).
Wie 'k-mi' bereits in dieser Leistungsbilanz-Bestandsaufnahme feststellte, handelt es sich hierbei nicht um einen Schönwetter-Track-record, sondern um eine Bilanz, die trotz extrem herausfordernder Rahmenbedingungen erreicht wurde. "In den über 40 Jahren, in denen wir als BVT in den USA aktiv sind, haben wir natürlich zahlreiche Zyklen erlebt und durchgestanden", resümiert BVT
-Geschäftsführer Christian Dürr gegenüber 'k-mi': "Bei der Residential-Serie haben wir enorme Anstrengungen unternommen, um diese Projekte gut durch die Finanzkrise 2008/2009 zu bringen. Die Herausforderungen lagen dabei nicht in den Objekten an sich, sondern bedingt durch die Finanzkrise auf der Finanzierungsseite. Nicht zuletzt durch unsere Präsenz vor Ort, mit unserer Niederlassung in Atlanta sowie neuerdings einem Büro in Boston, ist uns das gut gelungen. Unsere Investoren sollen die Gewissheit haben, dass sie sich auf uns als krisenerprobten Manager verlassen können."
Insgesamt wurden im Rahmen der BVT Residential USA-Serie seit deren Einführung im Jahr 2004 bislang 14 Beteiligungsgesellschaften aufgelegt, die zusammen 22 Apartmentanlagen mit über 7.000 Wohnungen entwickelt haben bzw. entwickeln. "Die seit 2004 laufende Fondsserie BVT Residential USA ist nicht zuletzt deshalb so erfolgreich, da BVT nach sorgfältiger Auswahl der präferierten Investitionsmärkte nur mit Projektentwicklern mit Regionalexpertise und stattlichem Track-Record zusammenarbeitet. Darunter befinden sich mit Wood Partners und The Bainbridge Companies zwei 
der größten Apartmententwickler der USA", ergänzt Dürr: "Projektpartner des aktuellen ersten Investitionsobjektes im BVT Residential 15 ist Criterion Development Partners, ein erfahrenes Unternehmen, mit dem BVT bereits bei anderen Residential-Projekten reibungslos kooperiert hat. Neben dieser Projektentwicklung wird der Fonds noch in mindestens ein weiteres Projekt investieren, wie gewohnt in aufstrebenden US-Metropolregionen. In Prüfung befinden sich derzeit etwa Standorte und Projekte in Washington, D.C. und in Florida." Durch die geplante Streuung in mindestens zwei Objekte, Standorte und Projektentwicklungsunternehmen erfüllt der Publikums-AIF BVT Residential 15 die gesetzlichen Vorgaben zur Risikomischung nach KAGB.
"Die Residential-Serie zeichnet sich durch eine klare Strategie aus: Bauen – Vermieten – Verkaufen", erläutert Dürr die Anlagepolitik und den Markt: Die Fundamentaldaten sprechen zudem für das Multi-Familiy-Segment, so Dürr: ++ Die Leerstandquote bei Mehrfamilien-Objekten sank im dritten Quartal 2019 auf 3,6 % und war damit so gering wie seit 20 Jahren nicht mehr ++ In den letzten zehn Jahren ist die Zahl der Mieter in den USA um 15 % gestiegen ++ Sowohl 2018 als auch 2019 wurden mehr Wohneinheiten gemietet als fertiggestellt, was den anhaltend hohen Bedarf nach Mehrfamilienhäusern in den USA zeigt ++ Gleichzeitig wächst die Durchschnittsmiete sowie ++ der Anteil der einkommensstarken Mieter.
Die entscheidende Frage zur Zeit ist jedoch darüber hinaus: Trifft die Corona-Rezession die im Bau befindlichen Residential-USA-Objekte? "Kaum", so Dürr: "Denn bis zum Verkauf – beim BVT Residential USA 15 frühestens im Jahr 2023 – dürften die Marktbedingungen wieder günstiger sein. Für BVT Residential USA 15 sehen wir das Risiko, unsere Renditeziele nicht zu erreichen, aus heutiger Sicht als gering an. Insbesondere aber fällt der Baubeginn für das erste Projekt 'Methuen' in eine Zeit des erwartet
en Wiederaufschwungs und der Vermietungsbeginn in einen bis dahin (voraussichtlich) wieder nachhaltig stabilisierten Markt. Bereiche wie Bau- und Finanzierungskosten sowie Grundstückskaufpreise können sich als mögliche Folge der derzeitigen Situation gegebenenfalls positiv für den Fonds entwickeln. Der prognostizierte Verkauf des geplanten ersten Projekts 'Methuen' fällt darüber hinaus möglicherweise in ein Umfeld reduzierten Angebots, da Projekte, welche aufgrund von Behördenschließungen noch keine Genehmigung erhalten haben bzw. wegen der Zurückhaltung von Banken bei Finanzierungszusagen, voraussichtlich aufgeschoben werden." Um Anlegern und Vertriebspartnern mehr Sicherheit und Informationen zu geben, hat der Anbieter zur Aktualisierung der Vertriebsunterlagen eine 'Ergänzung zu den Risiken im Verkaufsprospekt im Hinblick auf COVID-19' veröffentlicht.
Zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie gehört es nicht zuletzt, dass hierdurch ohnehin bestehende (Mega-)Trends wie die Digitalisierung beschleunigt werden, was natürlich auch generell Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft hat. Allerdings gibt es zum Wohnen keine digitale Alternativen. Darauf weist auch Richard Schechter hin, CEO & Managing Principal bei Bainbridge, einem der wichtigsten Projektpartner der BVT und einer der Top-10 Apartmententwickler der USA: "In der Vergangenheit hat sich die Multifamily-Sparte als weitaus widerstandsfähiger als andere Immobilienarten erwiesen. Die Menschen müssen schließlich irgendwo wohnen. Das Internet kann dem Einzelhandel und in gewissem Maße auch dem Büro Konkurrenz machen, aber die Menschen können nicht in einer virtuellen Küche essen oder in einem virtuellen Bett schlafen".
Auch einen weiteren Trend wird die Pandemie verstärken, so der Bainbridge-Manager und Marktkenner: Den Trend (in den USA), zur Miete zu wohnen: "Nicht nur, aber vor allem die Millennials gingen vom Kauf zum Mieten über. Die Pandemie wird diesen Trend noch einmal deutlich verstärken. Jeder sieht jetzt, dass unerwartete und von uns nicht zu kontrollierende Ereignisse die Wirtschaft und den Arbeitsmarkt beeinträchtigen können. Mieten bedeutet ein kleines, kontrollierbares Risiko, während eine Hypothek, Immobiliensteuern und die Instandhaltung einer Immobilie ein weitaus größeres Risiko darstellen." Beim wichtigen Thema der Vermietung hat die Digitalisierung zudem positive Effekte: "Selbst jetzt lassen sich in vielen unserer neuen Class-A-Immobilien weiterhin Wohnungen vermieten, obwohl wir keine persönlichen, sondern nur virtuelle Besichtigungen durchführen können", so Schechter. Der Bainbridge-CEO fasst seine Einschätzung der Auswirkungen von Corona bei Multiyfamily-Objekten wie folgt zusammen: "Ich denke, dass der Multifamily-Sektor weniger stark von der Krise betroffen sein wird als andere Immobilien-Anlageklassen. Zudem wird er sich sehr schnell erholen. Das gilt vor allem für Objekte der Anlageklasse A in klassisch bürgerlichen Vierteln. In Arbeiterwohngegenden hingegen, wo die Menschen am stärksten von der derzeitigen Entlassungswelle betroffen sind, kann es länger dauern. Die Märkte, in denen vor allem höhere Angestellte, Regierungsmitarbeiter und Angestellte im Gesundheitssektor leben, werden sich am schnellsten erholen. Dies ist definitiv der richtige Zeitpunkt, um an sorgfältig ausgewählten Standorten in Multifamily-Objekte der Klasse A zu investieren. In der Regel wird ein neues Anlageobjekt erst 15 bis 24 Monate nach Grunderwerb vermietet. Wenn man davon ausgeht, dass dieser noch mindestens drei Monate in der Zukunft liegt, bedeutet dies möglicherweise, dass erst in 18 bis 30 Monaten Mieter gefunden werden müssen. Bis dahin wird die Pandemie vorbei sein, das Wachstum der US-Wirtschaft wird sehr stark sein und die Nachfrage wird das Angebot deutlich übersteigen, insbesondere bei neuen Class-A-Objekten."
'k-mi'-Fazit: Die BVT ist ein Asset-Manager für US-Immobilien mit jahrzehntelanger Erfahrungen – auch in turbulenten Marktphasen. Mit der Residential-Serie hat der Münchener Anbieter dies zuletzt wieder eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Nicht nur Erfahrung, Standort und Strategie sprechen für ein Investment in das Wohnimmobilien-Segment 'Multifamily' im hochwertigen Bereich, auch das Timing: Vieles spricht dafür, dass der Multifamliy-Sektor am wenigsten unter der Krise leidet bzw. dass diese den bereits bestehenden US-Trend, mehr zur Miete zu wohnen, noch verstärkt.