In den letzten fünf Jahren ist die Deutsche Finance Group zum zweitgrößten deutschen Investor auf dem US-Immobilienmarkt aufgestiegen, direkt hinter dem Allianz-Konzern. Diese Erfolgsgeschichte hat natürlich einen strategischen Vorlauf: Die Konzern-Tochter Deutsche Finance America hat seit ihrer Gründung in 2018 'Assets under Management' von rund 5,1 Mrd. US-$ aufgebaut. Auch während des Corona-Lockdowns in den USA hat die Deutsche Finance America ihre Ankaufsprüfungen weitergeführt und im Oktober 2020 mit dem Erwerb der 'Transamerica-Pyramid' in San Francisco beispielsweise eine der größten US-Immobilientransaktionen seit Beginn von Covid19 durchgeführt. Im Gespräch mit 'k-mi' haben DF-Executive Partner Thomas Oliver Müller und Managing Partner Symon H. Godl erläutert, welche Ziele damit verbunden sind und was dies an Neuerungen und Vorteilen für Anleger und Vertriebspartner der Deutschen Finance mit sich bringt.
Die Deutsche Finance America als Teil der internationalen Investment Plattform der Deutsche Finance Group verfügt über ein langjähriges Netzwerk zu institutionellen Investmentpartnern in den Bereichen Private Equity Real Estate und Immobilien in den USA. Aktuell fokussiert sich die Deutsche Finance auf ein einzigartiges Projekt: Die Entwicklung des Boynton Yards Lab-Office-Campus in Boston. Welche Strategie steht dahinter? "Der weltweite Wettlauf um die Entwicklung und Herstellung eines Impfstoffs für COVID-19 hat die Nachfrage nach Life-Science-Immobilien extrem beschleunigt“, so Symon Godl: "Allerdings war der Sektor schon länger auf dem Radar von institutionellen Investoren. Alternde Bevölkerungsgruppen und bahnbrechende Fortschritte in der Biotechnologie haben die Nachfrage nach Laboratorien und ihren Büros nachhaltig gesteigert." Lab-Offices gelten als neuer alternativer 
Immobiliensektor, und sind besonders zukunftsträchtig für Investoren , so Godl: "Biotechnologie hat in der Politik und im Kapitalmarkt einen neuen Denkprozess ausgelöst, mit Sicherheit auch, weil sie die Lebenswissenschaften mit der Digitalisierung kombinieren kann, was eine prosperierende Life Science und Biotech-Industrie der Zukunft verspricht." Das Research der Deutschen Finance hat bereits 2018 bestätigt, dass Life Science vor allem in den USA ein Beschäftigungsmotor ist: In den letzten Jahren wuchs die Beschäftigung im Bereich Biowissenschaften mehr als dreimal so stark als die Gesamtbeschäftigung in den USA, so das US Bureau of Labour Statistics. Etwa mit der gleichen Dynamik entstehen in den USA neue Life Science-Flächen bzw. explodiert der Bedarf nach sog. Lab-Offices: "Dazu muss man wissen, dass es im Bereich Life Science im Prinzip keine alternativen Arbeitsmodelle wie Homeoffice gibt", erläutert Godl: "Es handelt sich bei Lab-Offices um Immobilien mit Büro- und Laborflächen, bei denen i. d. R. komplexe technische Anlagen wie leistungsfähige Filteranlagen, ausfallsichere Stromversorgung oder Lager für chemische Hilfsstoffe und Gase vorhanden sind. Solche Immobilien sind auf die Anforderungen der Wissenschaftler zugeschnitten und damit einzigartig. Das heißt, sie sind nicht durch andere Büroflächen zu ersetzen und Mitarbeiter können nicht so einfach Home-Office nutzen".
"Einzigartig ist auch unser Standort in Boston", ergänzt Thomas Oliver Müller: "Boston ist gemessen an der Fläche der größte Labormarkt in den USA. Und der Bedarf wächst weiter. Der Treiber sind die langjährigen Fundamentaldaten: Boston übertrifft z. B. alle anderen Städte in den USA in Bezug auf Wohlstand und Bildungssta
nd. 46,5 % der Einwohner verfügt über einen akademischen Abschluss, während der nationale Durchschnitt bei 31 % liegt. Mit dem starken Wachstum, dem der Technologiesektor in den letzten Jahren in den USA unterlag, hat der Großraum Boston von einem höheren Einkommensniveau und einer verbesserten Demografie profitiert." Um diese ungebrochene Dynamik im Bereich Lab-Office richtig zu erfassen, muss man die unterschiedlichen Rahmenbedingungen z. B. in Deutschland und den USA kennen, so Müller: "In Deutschland gibt es z. B. das Gesetz über Arbeitnehmererfindungen, das grundsätzlich restriktiv ist, was Erfindungen und Patente von Angestellten angeht. Der Wechsel von einer Forschungseinrichtung zur freien Wirtschaft gestaltet sich damit sehr schwer, auch im Hinblick auf Unternehmensgründungen- und deren Finanzierungsmöglichkeiten. In den USA gibt es entsprechende Einschränkungen nicht: Unternehmen, Forschungseinrichtungen und Universitäten produzieren permanent Spin-Offs mit Innovationen im Life-Science und Bio-Tech-Bereich. Hieraus resultiert auch die enorme Nachfrage nach Lab-Office-Flächen."
Die Deutsche Finance gehört daher zu den Hauptentwicklern von ‚Boynton Yards‘, einem innovativen Life-Science Campus mit hochmodernen Labor- und Verwaltungsflächen in Boston. Das großflächige Entwicklungsprojekt hat ein Volumen von rund 2 Mrd. US-$. Boston gilt dabei als einer der wichtigsten Standorte für Biotechnologie- und Pharmaforschung. Renommierte Universitäten wie Harvard, MIT und Tufts sind weniger als 5 km entfernt und bilden die Basis für das zukünftige wissenschaftliche Personal für die Pharma- und Life Science-Industrie. Zur Finanzierung des Projektes hat die Deutsche Finance bislang drei Club Deals als KAGB-regulierte AIF aufgelegt, an denen sich neben führenden institutionellen Investoren auch Privatanleger beteiligen konnten. Der erste AIF 'DF Deutsche Finance Investment Fund 15 – Club Deal Boston I' für das Lab-Office-Objekt '101 South Street‘ (vgl. 'k-mi'-PC 46/19) wurde Im Februar 2022 rund neun Monate vor Beendigung der prospektierten Laufzeit von rd. 3,5 Jahren vorzeitig aufgelöst. Nach Fertigstellung und Vollvermietung der Lab-Office-Immobilie im vergangenen Herbst, wurde diese Ende 2021 an einen institutionellen Investor in den USA veräußert. Mit dem erfolgten Verkauf erhielten die Privatanleger bereits nach einer Investitionszeit von nur 27 Monaten vorzeitig das rund 1,4fache ihrer Einlage zurück. Damit erwirtschaftete des Investment Fund 15 eine attraktive Rendite von mehr als 16 % IRR p. a.
So ist der Stand bei den weiteren Fonds: ++ Mit dem Nachfolger 'DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II' wurde das unmittelbare Nachbargrundstück 'One Boynton Way' mitfinanziert (vgl. 'k-mi'-PC 25/21). Die Immobilie ist das zweite von sechs geplanten Gebäuden, welche im Rahmen des Entwicklungsplans 'Boynton Yards' errichtet werden. Die neun oberirdischen Geschosse sind Labor- und Büroflächen und verfügen über eine Nettomietfläche von ca. 28.300 qm. Für das Anlageobjekt gibt es bereits eine Optionsvereinbarung mit der Life-Science Venture Capital-Gesellschaft Flagship Pioneering (Muttergesellschaft von Moderna). Die Option sieht vor, dass mehrere Portfoliounternehmen von Flagship Pioneering Laborflächen im Anlageobjekt anmieten. Der Baubeginn ist im Herbst 2021 erfolgt ++ 'DF Deutsche Finance Investment Fund 20 – Club Deal Boston III' (vgl. 'k-mi'-PC 07/22): Direkt neben dem Campus 'Boynton Yards' entwickelt die Deutsche Finance in Boston mit '15 McGrath' ebenfalls Lab-Offices in Kombination aus hochmodernen Labor- und Verwaltungsflächen. Die sieben oberirdischen Geschosse, die als Labor- und Büroflächen ausgebaut werden, verfügen über eine Nettomietfläche von ca. 23.100 qm und sind auf maximale Flexibilität der Anforderungen durch die Mieter ausgelegt. Es ist geplant, die Flächen an mehrere Mieter zu vermieten. Der Baubeginn ist für das zweite Quartal 2022 geplant und die Fertigstellung soll im zweiten Quartal 2024 erfolgen.
In Kürze startet der Vertrieb des vierten Club Deals dieser Serie, der 'DF Deutsche Finance Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV'. Die attraktiven Eckdaten: Der Investmentfonds investiert als Co-Investor in zwei neu zu errichtende Labor- und Büroimmobilien in Boynton Yards, an der Ecke South/Earle Street sowie am Windsor Place in Boston, deren Flächen überwiegend zu Labor- und Bürozwecken genutzt werden und an mehrere Mieter vermietet wird. Das Kommanditkapital beläuft sich auf 200 Mio. US-$, so dass entsprechende ausreichende Beteiligungsmöglichkeiten vorhanden sind. Die Rückflussprognose liegt bei 140 % bei einer Laufzeit bis Ende des Jahres 2026.
'k-mi'-Fazit: Mit ihrer Lab-Office-Strategie hat die Deutsche Finance exklusiv eine innovative Teil-Anlagenklasse im Immobiliensektor etabliert, die nach unserer Einschätzung über eine große Krisen-Resilienz und Robustheit verfügt: Der Bedarf nach derartigen hochmodernen Labor-, Verwaltungs- und Büroflächen dürfte gerade an Top-Standorten wie Boston bzw. in dynamischen Volkwirtschaften wie den USA auf Jahre hinaus ungebrochen sein. Deutsche-Finance-Investoren können Faktoren wie Corona und/oder Homeoffice also relativ gelassen sehen. Auch die relativ kurze Kapitalbindung mit attraktiver Renditeprognose passt als Gegenstrategie in das voraussichtlich inflationäre Umfeld der nächsten Jahre. Mit dem ersten erfolgreichen AIF der Serie Club Deal Boston hat die Deutsche Finance den 'Proof-of-Concept' der Strategie zudem bereits erbracht. Eine ausführliche Analyse des vierten Club Deals dieser Serie lesen Sie in 'k-mi' in Kürze!