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Hahn Gruppe: Pluswertfonds 175 trifft mit SB-Markt den Zeitgeist

Corona hat fast alles sowohl im öffentlichen als auch im Wirtschafts- und damit auch im Finanzbereich auf den Kopf gestellt. Neben der EZB-Nullzinspolitik kommt nun die Ungewissheit hinzu, welche Wirtschaftsbereiche können sich schnell erholen und wie wertstabil bleibt der Euro, was die Anlageentscheidung zum Vabanquespiel macht. Insbesondere für diejenigen, die ihre Cash-Bestände in den sicheren Hafen bringen wollen. Als Zauberwort gerade auch in unsicheren Zeiten galt immer der Sachwert. Doch pauschal sich für eine Immobilie als prädestinierte Sachwertanlage zu entscheiden, wäre zu kurz gegriffen, denn sobald den Mietern deren Einnahmeseite wegbricht, führt dies schnell zu Mietausfall und damit auch zum Wertverlust des Objektes. Doch was tun? Sehr krisensicher seit Jahrzehnten verläuft die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel. Der Einkauf des täglichen Bedarfs ist nun mal für jeden unverzichtbar. Somit rückt automatisch das neue AIF-Angebot 'Hahn Pluswertfonds 175' mit einem SB-Warenhaus-Komplex in Langenfeld in den Fokus des Publikumsmarktes:

"Die Corona-Pandemie hat die Erfolgsfaktoren unserer Investmentphilosophie nochmals bestätigt. Der Pluswertfonds 175 investiert als klassischer Hahn-Fonds in eine großflächige Einzelhandelsimmobilie. Bei dem SB-Warenhaus Langenfeld handelt es sich um den führenden Versorgungsstandort der Region. Die dort angebotenen Waren des täglichen Bedarfs werden auch in schwierigeren Zeiten von den Kunden sehr stabil nachgefragt. In den letzten Monaten haben Hamsterkäufe und ein höherer häuslicher Konsum sogar nochmals zu deutlichen Umsatzsteigerungen der Lebensmittelbranche geführt. Da die Neuentwicklung großflächiger lebensmittelgeankerter Einzelhandelsimmobilien in Deutschland baurechtlich stark reglementiert ist, sind Standorte guter Qualität bei den Mietern sehr begehrt. Daraus ergibt sich in Summe eine hohe Investitionssicherheit für die Anleger, die gerade im aktuellen Umfeld sehr geschätzt wird", führt Marcel Schendekehl, Leiter Produktentwicklung und Vertrieb Privatkundengeschäft DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH, zum neuen Angebot an, das wie folgt konzipiert ist:

 

Die Fondsgesellschaft ist Eigentümerin eines rund 55.572 m² großen Grundbesitzes in der Rheindorfer Straße in Langenfeld (NRW), der bei einer Gesamtmietfläche von rund 15.700 m² mit einem SB-Warenhaus, weiteren kleinen Gewerbeeinheiten sowie 870 Stellplätzen und Außenanlagen bebaut ist. Das im Jahr 1983 neu errichtete und 2011 modernisierte sowie über die Jahre erweiterte SB-Warenhaus verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 13.898 m² (Ertragsanteil von knapp 90 %), die langfristig an die real GmbH vermietet ist, die von ihrer Konzernmutter Metro im Februar 2020 unter Vorbehalt der kartellrechtlichen Zustimmung an die SCP Group/Luxemburg verkauft wurde. Zusätzlich befinden sich dort eine Tankstelle mit Waschstraße, ein Gebäude für den Betrieb einer Auto-Glaserei, eine Auto-Werkstatt und eine Spielhalle. Der Mietvertrag mit real hat eine Laufzeit bis 31.12.2030 zzgl. eines fünfjährigen Optionsrechts. Für den Fall, dass real als derzeitige Mieterin des SB-Warenhauses vor dem 01.01.2031  das Mietverhältnis beendet, hat sich die Kaufland Vertrieb KDSM GmbH & Co. KG verpflichtet, die Mietfläche für 15 Jahre ab Übergabe des Mietgegenstandes zu einem weitgehend entsprechend indexierten Mietzins zu übernehmen. Sofern real das Mietverhältnis ordentlich zum 31.12.2030 auslaufen lässt, übernimmt mit Kaufland ein überaus bonitätsstarkes Unternehmen die Mietfläche mit fester Vertragslaufzeit bis zum 31.12.2045, womit bei diesem Angebot eine zeitlich sehr lange Mietsicherheit mit dem Hauptmieter besteht.

Der Objektstandort als mit Abstand größter und langjährig etablierter Lebensmittelhändler der knapp 59.000 Einwohner zählenden NRW-Stadt Langenfeld, die zwischen Köln und Düsseldorf liegt und mit den Bundesautobahnen A3 im Osten und A 59 im Westen von der Stadt verlaufend über eine großräumige Verkehrsanbindung verfügt, ist gut.  Laut Gutachter L3CON umfasst das Einzugsgebiet ein Potential von 235.782 Einwohnern. Im direkten Umkreis befinden sich u.a. Lidl, Hagebaumarkt und Zookauf, so dass Einkaufssynergien für Kunden vor Ort bestehen. Das Kaufkraftniveau liegt mit einer durchschnittlichen Kaufkraftkennziffer von rund 104,4 leicht über dem Bundesdurchschnitt, so dass der Standort insgesamt sehr interessant ist.

Das Objekt ist für 44,5 Mio. € (17,5fache Nettojahresmiete) erworben worden. Der externe Bewerter Jones Lang LaSalle GmbH/Frankfurt kommt zum Stichtag 01.02.2020 und "unter Berücksichtigung des außerhalb von den Kaufvertragsverhandlungen seitens der Hahn Gruppe parallel verhandelten und abgeschlossenen Anschlussmietvertrages mit der Kaufland" auf einen Verkehrswert von 48,1 Mio. €, was für ein gutes Verhandlungsgeschick der Hahn-Gruppe spricht. Zu den wirtschaftlichen Eckwerten gehört, dass  ++ die an eine 65 % Veränderung des Verbraucher-Preisindex gestaffelte Indexierungsannahme von 1,5 % p. a. bis Ende 2021, danach von 1,75 % p. a. moderat kalkuliert ist  ++ Kaufland als möglicher Anschlussmieter mindestens 6 Mio. € für Maßnahmen zur Modernisierung der Gebäudesubstanz und der technischen Gebäudeausstattung investiert, während die Fondsgesellschaft ihrerseits bis zu weitere 2 Mio. € Baukostenzuschuss bereitstellt, womit für die notwendige Revitalisierung des Gebäudes gesorgt wäre  ++ mit 2 % p. a. der Fremdmittelanteil angemessen getilgt wird  ++ aufgrund des Objektalters der steuerliche, erbschaft-/schenkungsteuerliche Wert der Beteiligung im Jahr 2021 bei sehr günstigen rund 12,9 % liegt, was allesamt für das Angebot spricht. Als Ausschüttungen sind durchschnittlich 4,2 % p. a., anfänglich 4,5 % p. a. geplant, die sich aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung generieren, so dass auch entsprechende Investitionsanreize vorliegen.

Die Hahn Gruppe gehört mit ca. 3 Mrd. € Assets under Management zu den langjährig erfolgreich am Markt aktiven Immobiliengesellschaften, womit das notwendige Know-how vorliegt. Wie der Anbieter seine Investments derzeit durch die Krise bringt, erklärt Thomas Kuhlmann, CEO Hahn AG: "Der großflächige Einzelhandel steht für die Grundversorgung der Bevölkerung. Lebensmitteleinzelhändler, Drogeriemärkte und der überwiegende Teil der Baumärkte waren von den Schließungsanweisungen ausdrücklich ausgenommen und haben selbstverständlich auch ihre Miete gezahlt. Ein kleiner Teil des Mieterportfolios – Gastronomie und Non-Food-Anbieter – ist aber nicht ganz so gut durch die Krise gekommen. Hier versuchen wir in Form von Mietstundungen partnerschaftliche Lösungen zu finden. Insgesamt haben wir selbst für den Krisenmonat April bereits über 90 %  der Mieten vereinnahmen können. In der Folge konnten wir bisher alle Ausschüttungen der Fonds planmäßig an die Anleger auszahlen und gehen davon aus, dass der überwiegende Teil der Fonds auch weiterhin die Ausschüttungen in voller Höhe zahlen wird und es nur in einzelnen Fällen ggfs. aufgrund von Mietstundungen es zu einer zeitlich befristeten Reduzierung bzw. Verschiebung von Ausschüttungen kommen wird." Die überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Entwicklung in den von Hahn besetzten Handelssegmenten könnte damit Fluch und Segen zugleich für den Anbieter sein: "Ich erwarte, dass sich der Fokus der Immobilieninvestoren auf großflächige Einzelhandelsimmobilien in den kommenden Jahren weiter verstärken könnte. Damit wird es nicht leichter, attraktive Investments für unsere Anleger zu sichern. Wir sind aber zuversichtlich, dass uns dies auch in den kommenden Jahren regelmäßig gelingen wird", so Kuhlmann. Jedenfalls hätten die bereits investierten Anleger sicherlich nichts gegen die Fortschreibung der Erfolgswelle im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel.

'k-mi'-Fazit: Mit Kaufland als bonitätsstarker und in Warteschleife stehender Nachfolgemieter verfügt das Hahn-Angebot über eine sehr hohe Mietsicherheitskomponente. Vergleichbare Standorte sind im Wege von Neuansiedlungen aufgrund aufwendiger Genehmigungsverfahren heute kaum noch zu bekommen, so dass es sich hier um einen langjährig bewährten Filet-Standort im Lebensmitteleinzelhandel handelt, weshalb wir den prognostizierten Anlageerfolg für realistisch halten.

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