'Alles im Lot' – nicht nur auf den Baustellen der Konzernmutter ISARIA Wohnbau AG, sondern auch bei den von der Finanzierungstochter One Group GmbH initiierten Investments der ProReal-Reihe. Während andere Anbieter noch teilweise an ihrer 2017er Leistungsbilanz rumschrauben, oder aufgrund schauderhafter Ergebnisse gleich ganz darauf verzichten, hat die ONE GROUP ihre bereits von der nbs partners GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft testierte Leistungsbilanz für das Geschäftsjahr 2018 rekordverdächtig früh zum 30.04.2019 vorgelegt – mit durchaus aussagekräftigen Ergebnissen! Nach dem erfolgreichen Abschluss und der Auflösung des ProReal Deutschland Fonds 3 (vgl. 'k-mi' 05/18) hat die Anbieterin Ende 2018 bereits die ersten drei Fonds mit einem Emissionsvolumen von über 100 Mio. € wieder aufgelöst. Dabei wurden sowohl das Anlagekapital als auch die Überschüsse zu 100 % prognosegemäß an die Anleger ausgezahlt. Mehr 'Plangemäß' in der Leistungsbilanz geht nicht! Und da die ProReal-Reihe als Kurzläufer konzipiert ist, steht für diesen Herbst die Beendigung des ProReal Deutschland Fonds 4 mit einem Anlegerkapital von weiteren knapp 72 Mio. € an. "Und auch hier setzt sich der Erfolg der Kurzläufer-Serie fort. Die rund 2.700 Anleger haben bisher zu 100 % die planmäßigen Auszahlungen von 5 % p. a. bis zu 6,5 % p. a. während der Fondslaufzeit erhalten. Und auch die Schlusszahlung wurde bereits plangemäß für den Oktober 2019 avisiert", freut sich Malte Thies, GF One Group GmbH, mit seinen Anlegern und deren Vermittlern. Die 2017/18 bzw. 2018/19 platzierten Nachfolge-Produkte ProReal Deutschland 5 und 6 haben ihre bislang fälligen Ausschüttungen ebenfalls vollständig wie prospektiert geleistet.
Auch deren Kapital von zusammen 113,6 Mio. € finanziert die Wohnungsbauvorhaben der ISARIA. Insgesamt hat die Konzernmutter der ONE GROUP mit dem von den Anlegern eingeworbenen Kapital bislang mehr als 2.600 Wohnungen in Großstädten geschaffen. Damit wird das Geld der Anleger für eine gleichermaßen sinnvolle wie attraktive Investition verwendet. Die 1994 noch unter anderem Namen gegründete ISARIA hat eine durchaus bewegte Vergangenheit, aber bereits seit einigen Jahren und insbesondere seit 2016 mit dem Einstieg des mit Lone Star verbundenen Funds LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG ist die Gesellschaft wachstumsorientiert durchgestartet. Nachdem sich die ISARIA in über 20 Jahren am Heimatmarkt München zu einem der führenden Projektentwickler entfaltet hat, folgte die Expansion an weitere Standorte: 2016 startete das erste Bauprojekt in Hamburg, 2017 folgten weitere Projekte in Berlin und Stuttgart und 2018 reihte sich Frankfurt am Main ein. Somit ist die ISARIA, die sich als einer der führenden deutschen Projektentwickler für Wohnimmobilien etablieren will, mittlerweile bereits an fünf der sieben deutschen Top-Standorte vertreten – es fehlen nur noch Köln und Düsseldorf.
Die ISARIA fokussiert sich in diesen Metropolen auf eher größere Projekte mit mindestens 100 Wohnungen. Diese werden für den breiteren Nachfragemarkt im mittleren Preissegment mit attraktiver Ausstattung geplant. Das Investitionsvolumen je Grundstück beginnt daher ab ca. 10 Mio. € aufwärts. Dabei liegt die Kernkompetenz der Immobilienspezialisten bereits in der Frühphase bei der Auswahl der Grundstücke und der Baurechtschaffung, sowohl beim Neubau als auch bei der Revitalisierung vorhandener Flächen. Das legt die Grundlage für attraktive Renditen. Unter Ertragsgesichtspunkten wird in jeder Phase der Wertschöpfungskette bei der Entwicklung die Verwertung fortlaufend geprüft. Dass das dafür notwendige Research auch in Zeiten angespannter Immobilienmärkte und eigener ehrgeiziger Wachstumsziele funktioniert, zeigt die fortlaufende Kette attraktiver Projektentwicklungen an den Standorten. Diese schlagen sich auch in den Geschäftszahlen der ISARIA nieder. Die Umsatzerlöse konnten ebenso wie die Bilanzsumme (auf 839 Mio. €) deutlich erhöht werden. Das Eigenkapital ist um 56 % auf 131 Mio. € gestiegen. Und auch die Projektpipeline, die aus Sicht der jetzigen und der künftigen Anleger besonders wichtig ist, ist in 2018 um mehr als 40 % gewachsen. Mehr als 150 Mio. € investierte das Unternehmen allein in den Ankauf neuer Projekte im Vorratsvermögen. Auch dadurch ist das Verkaufsvolumen der Projektpipeline auf 2,7 Mrd. € weiter geklettert.
Das alles will auch finanziert werden. Deshalb ist die ONE GROUP als eigene Finanzierungsplattform mit ihren ProReal-Investments innerhalb der Gruppe auch so wichtig. "Der Kapitalzufluss aus den Anlegergeldern sichert die Freiheit, in ganz frühen Phasen bereits in die Projektentwicklung einzusteigen und die kontinuierliche Entwicklung und den Baufortschritt immer zu gewährleisten", erläutert Bernhard Bucher, GF ONE GROUP und Director Finance bei der ISARIA. Werfen wir also einen Blick auf die aktuellen, in der Platzierung befindlichen Angebote der ONE GROUP: Der ProReal Private 1 ist das erste Private Placement und richtet sich an semi-professionelle Anleger mit einer Mindestzeichnungssumme ab 200.000 €. Die Rückflüsse sind mit bis zu 7 % leicht höher, aber der Investitionsansatz ist der gleiche wie beim Publikumsangebot ProReal Deutschland 7. Dieser setzt in Form einer nachrangigen Namens- schuldverschreibung, die dem Vermögensanlagegesetz unterliegt, den erprobten Investitionsansatz der ProReal-Reihe fort: ++ Kurzläufer mit geplanten drei Jahren Laufzeit (zzgl. etwaiger Verlängerungsoptionen) ++ Mindestzeichnungssumme ab 10.000 € (zzgl. 3,5 % Agio) ++ der Aufbau eines diversifizierten Portfolios von Investitionen in Wohnimmobilien insbesondere in Top-Städten.
Ursprünglich als Blind-Pool gestartet (vgl. 'k-mi' PC 07/19) wurde mittlerweile ein beachtliches Portfolio mit 15 unterschiedlichen Investitionsobjekten aufgebaut wie z. B. der DIAMALTPARK in München-Allach mit 814 Wohneinheiten (WE) inkl. Gewerbe, die Rosensteinstraße in Stuttgart mit 741 WE, my4walls in Hamburg-Winterhude mit 143 WE oder das Schwedler Trio in Frankfurt a.M. mit 204 WE inkl. Gewerbe. Die in der aktuellen Leistungsbilanz dokumentierten Erfolge sind aber für die ONE GROUP kein Grund sich auszuruhen: "Wie bereits beim ProReal Deutschland 6 eingeführt, wird die Einhaltung der definierten Investitionskriterien von einem externen Mittelverwendungskontrolleur überwacht. Im direkten Vergleich zum Vorgängerprodukt wurde die Frühzeichnerverzinsung auf zeitanteilige 4 % p. a. etwas angehoben und die Zinszahlungen an die Anleger sollen künftig viertel- statt halbjährlich erfolgen", umreißt Thies einige Merkmale einer anlegerorientierten Weiterentwicklung des aktuellen Angebotes. Mit rd. 52 Mio. € wurde das ursprünglich geplante Emissionsvolumen von 50 Mio. € bereits drei Monate nach Vertriebsstart erreicht, aber die Aufstockungsreserve auf bis zu 125 Mio. € bietet noch einiges an Potential für den Vertrieb. Auch ein Folgeprodukt befindet sich bereits in Vorbereitung.
'k-mi'-Fazit: Hier kommt das lukrative Investitionskonzept der Finanzierung und Schaffung von Wohnraum in den nachgefragten deutschen Ballungszentren durch die ISARIA mit einem attraktiven Kurzläufer der ONE GROUP zusammen. Mit der frühzeitig vorgelegten, geprüften Leistungsbilanz dokumentiert die ONE GROUP auch in diesem Jahr erneut mit einer 100%igen Punktlandung ihrer bislang aufgelegten und teilweise aufgrund der kurzen Laufzeiten bereits aufgelösten Angebote ihre Kompetenz. Mehr Erfüllung zwischen Soll und Ist geht bei der sehr guten Leistungsbilanz nicht!