WIDe Fonds 10. Beteiligung an einem risikogemischten geschlossenen Publikums-AIF gemäß KAGB mit der Anlagestrategie, Immobilien (Wohnungen, Wohnhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilien) mittelbar über Objektgesellschaften in Deutschland zu erwerben, zu halten und im Rahmen der Fondsabwicklung zu veräußern. Über Objektgesellschaften soll mindestens 60 % des investierten Kapitals in deutsche Wohnimmobilien mit einem jeweiligen Verkehrswert von bis zu 20 Mio. € investiert werden. Maximal 40 % des investierten Kapitals wird in Gewerbeimmobilien angelegt. Das geplante Kommanditkapital beträgt max. 50 Mio. €; die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 € – jeweils zzgl. 5 % Agio. Die AIF-KVG ist berechtigt, im Wege der Einzelfallentscheidung für maximal 25 % des gezeichneten Kapitals eine niedrigere Kommanditeinlage von jeweils mindestens 10.000 € zu akzeptieren. Der Zeichnungsbetrag ist mit einem Anteil von 20 % zzgl. Agio innerhalb von 10 Tagen nach Beitritt fällig, der Rest ggf. in weiteren Raten nach Aufforderung innerhalb von 10 Tagen. Es werden 2 Anteilklassen gebildet: Typ A mit monatlichen Entnahmen und Typ B ohne laufende Entnahmen. Die Dauer der Fondsgesellschaft ist bis zum 31.12.2034 befristet. Diese 10jährige Grundlaufzeit kann durch Beschluss der Gesellschafter einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen einmalig um bis zu vier Jahre verkürzt oder in mehreren Schritten um insgesamt bis zu zwei Jahre verlängert werden.
Beteiligungsgesellschaft: WIDe Fonds 10 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (An der Wiesent 1, 91320 Ebermannstadt). Persönlich haftende Gesellschafterin: WIDe Wertimmobilien Deutschland Komplementär GmbH (gleiche Anschrift). Kapitalverwaltungsgesellschaft: WIDe Wertimmobilien Deutschland Fondsmanagement GmbH (gleiche Anschrift). Treuhandkommanditist: Erlanger Consulting GmbH (Rathsberger Str. 6, 91054 Erlangen). Verwahrstelle: Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (Neue Str. 7, 91088 Bubenreuth).
Unsere Meinung: ++ Die WIDe-Gruppe hat seit 2010 sechs bereits aufgelöste Immobilienfonds und drei bestehende Publikums-AIF mit einem Eigenkapitalvolumen von insgesamt ca. 164 Mio. € sowie drei gemanagte Immobiliengesellschaften aufgelegt und verwaltet darüber hinaus ebenfalls als beauftragte KVG den Spezial-AIF PI Spezial Wohnportfolio Deutschland. Das Portfolio der ab 2017 aufgelegten Publikums-AIF WIDe Fonds 7–9, die ein Zeichnungsvolumen von 122,2 Mio. € ausmachen, umfasst 199 Immobilien, rd. 2.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten und eine Wohn-/Nutzfläche von rd. 122.770 m2, wobei es sich überwiegend um Wohnimmobilien handelt. Die Standorte der Objekte befinden sich u. a. in Dresden, Leipzig, Fürth, Nürnberg, Chemnitz und Zwickau, so dass ein regionaler Schwerpunkt in Sachsen und Franken liegt. Die Kaufpreise der Immobilien der drei Publikums-AIF WIDe Fonds 7–9 beträgt 158,5 Mio. €, so dass bislang ein moderater Fremdkapitaleinsatz erfolgt ist. Zum 31.12.2023 liegt der Marktwert dieses Portfolios bei 168,8 Mio. €, so dass bereits ein beachtlicher Wertzuwachs von ca. 10 Mio. € erreicht wurde. Die davor aufgelegten Fonds mit einem Zeichnungsvolumen von ca. 42,2 Mio. € wurden ebenfalls sehr erfolgreich mit fast überwiegend zweistelligen Renditen abgewickelt: In den ersten sechs Immobilienfonds (Private Placements, Publikumsfonds und -AIF sowie Spezial-AIF) wurde der Immobilienbestand von 119 Immobilien (überwiegend Wohn- mit zusätzlichen Gewerbeeinheiten) bereits verkauft. In den WIDe-Fonds 1 und 2 wurde hierdurch ein Gesamtmittelrückfluss vor Steuern auf das eingesetzte Kapital von 217 % bzw. 169 % erzielt, was einem Durchschnittsertrag vor Steuern von 20,4 % bzw. 13,8 % p. a. bei einer Kapitalbindung von fünf bis sechs Jahren entspricht. In den WIDe-Fonds 3 und 4 wurden durch die Bewirtschaftung und den Verkauf der Immobilien vergleichbare Ergebnisse erzielt, nämlich Durchschnittserträge vor Steuern i. H. v. 14 % bzw. 11,2 % p. a. bei einer durchschnittlichen Kapitalbindung von 4,5–5,5 Jahren. Für die WIDe-Fonds 5 und 6 ergibt sich ein Durchschnittsertrag von 8,8 % p. a. bzw. 16 % p. a. bei Laufzeiten von 3,3–4,2 Jahren. Die Eigenkapital-Quote bei den bereits aufgelösten Publikums-Fonds lag zwischen ca. 33 %. und 50 %. Die Standorte der Immobilien befanden sich vor allem in Süd- und Ostdeutschland. Das Fondsmanagement hat sein Know-how somit unter Beweis gestellt.
++ Die einzelnen Investitionsgegenstände stehen noch nicht fest, so dass entsprechende Blind-Pool-Risiken bestehen. Anlagepolitik und Anlagestrategie bestehen darin, Immobilien (Wohnungen, Wohnhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilien) mittelbar über Objektgesellschaften in Deutschland zu erwerben, zu halten und im Rahmen der Fondsabwicklung zu veräußern. Im Investitionsfokus stehen bevorzugt die bevölkerungsreichen Regionen in Mittel- und Süddeutschland sowie weitere zentrale Lagen in deren Umfeld, wo insbesondere in Bayern, Sachsen und Thüringen bereits jahrzehntelang gewachsene Verbindungen der WIDe-Gruppe existieren. Die AIF-KVG prüft darüber hinaus regelmäßig weitere mögliche Standorte in Deutschland, die attraktive Investitionsmöglichkeiten bieten. Der Bedarf an Wohnungen kann seit Jahren nicht durch Neubauten gedeckt werden, weshalb weiterhin die große Nachfrage nach Wohnungen anhalten dürfte und aktuell steigende Mieten die Folge sind. Trotz der Mietpreisbremse ist laut Anbieter weiter Potenzial für Mietsteigerungen in den vorgesehenen Regionen vorhanden.
++ Es ist geplant, überwiegend in Wohnimmobilien zu investieren. Ein Anteil von max. 40 % kann jedoch in Gewerbeflächen wie z. B. Büros, Handwerks- bzw. Handelsflächen, meist als Teilflächen in Wohn- und Geschäftshäusern, angelegt werden. Es besteht die Möglichkeit, Liquidität u. a. aus Veräußerungserlösen innerhalb der geplanten Fondslaufzeit erneut zu investieren. Zur Realisierung der geplanten mittelbaren Immobilieninvestitionen sollen von der bzw. den dafür vorgesehenen Objektgesellschaft/en auch Bankkredite aufgenommen werden.
++ Die Initialkosten der Fondgesellschaft werden im Prospekt mit bis zu 6,50 % der Kommanditeinlage ausgewiesen (zzgl. Agio), so dass eine moderate Kostenbelastung vorliegt. Die AIF-KVG kann für den Erwerb eines Vermögensgegenstandes zudem jeweils eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 6,70 % des Kaufpreises erhalten. Werden Vermögensgegenstände veräußert, so erhält die AIF-KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 4,98 % des Verkaufspreises. Dabei beinhalten diese Transaktionsgebühren auch an Dritte zu zahlende, marktgerechte Maklerprovisionen sowie eine Vergütung für die Vermittlung einer Fremdfinanzierung. Für die Verwaltung der Fondsgesellschaft zahlt diese an die KVG eine laufende Vergütung von bis zu 1,85 % p. a. der Bemessungsgrundlage (entspricht dem durchschn. Nettoinventarwert im jeweiligen Geschäftsjahr). Darin enthalten ist ebenfalls eine Bestandsprovision für Vermittler auf den Bestand von vermittelten Anteilen bis zu 0,238 % p. a. des eingeworbenen Kapitals (max. jedoch 0,20 % der Bemessungsgrundlage).
++ Für die Anteilklasse A sind monatliche Entnahmen von 2,5 % p. a. vorgesehen. Gemäß Prognose wird im 'normalen Verlauf' bzw. im Basis-Szenario eine Gesamtauszahlung vor Steuern von ca. 173 % bezogen auf das Kommanditkapital angestrebt. Bei der Anteilklasse B, die keine laufenden Entnahmen erhält, aber eine höhere Grundverzinsung, beträgt die prognostizierte Gesamtauszahlung im 'normalen Verlauf' ca. 183 %. Es wird davon ausgegangen, dass die Aufteilung in Anteilklasse A und B jeweils 50 % beträgt. Abweichungen hiervon können zu Verschiebungen der geplanten Erträge führen. Die Eckdaten der Prämissen aus der Prognose, die wir grundsätzlich für nachvollziehbar halten, lauten dabei wie folgt: ++ Faktor 17 beim Einkauf, Faktor 22 beim Verkauf ++ 4,00 % Sanierungsbedarf bei Ankauf ++ 3,00 % Indexierung der Mieteinnahmen ++ 3,50 % Zinsen für Fremdkapital, 1,25 % Tilgung bei 12 Monaten tilgungsfreie Zeit. Bezogen auf die unterstellte Fondslaufzeit von knapp 10 Jahren, ergibt sich somit ein prognostizierter Durchschnittsertrag bezogen auf die Einlage inkl. Agio von 6,68 % p. a. (Anteilklasse A) respektive 7,60 % p. a., so dass entsprechende Anreize für eine Beteiligung vorhanden sind.
'k-mi'-Fazit: Nicht zuletzt aufgrund des schrumpfenden Neubaus halten wir Wohnimmobilien für attraktiv und eine stabile Anlageklasse. Die Anbieter-Gruppe WIDe hat bislang unter Beweis gestellt, dass sie im Rahmen auch von mittelfristigen Fondslaufzeiten über einen langen Zeitraum konstant überdurchschnittliche Ergebnisse erzielen kann, so dass das Angebot gut als Beimischung geeignet ist.