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TSO Active Property II nimmt volle Fahrt auf

Vor rund einem Jahr brachte der US-Immobilienanbieter TSO Europe Funds, INC/Atlanta die Vermögensanlage TSO-DNL Active Property II, LP über den deutschen Vertriebspartner DNL Real Invest AG/Düsseldorf auf den deutschen Markt (vgl. 'k-mi' 46/17), die inzwischen bei einem gezeichneten Eigenkapital von 121 Mio. US-$ auf ihre maximale Zeichnungssumme von 225 Mio. US-$ erhöht wurde. Die Anleger erhalten wie bei allen zuvor aufgelegten TSO-Anlagen eine vorrangige Ausschüttung in Höhe von 8 % p. a., die quartalsweise ausgekehrt wird und die sich nach Unternehmensangaben aus erwirtschafteten Erträgen speist. Das als Blindpool gestartete US-Immobilieninvestment ist inzwischen auch in die Investitionsphase im wachstumsstarken Südosten der USA mit Fokussierung auf unterbewertete Gewerbeobjekte übergegangen, so dass ein Blick auf bislang eingegangene Assets lohnenswerte Erkenntnisse über die Managementstrategie vermittelt:

++ Nördlich von Atlanta im Bundesstaat Georgia, der Stadt mit dem größten Einwohnerzuwachs unter den großen US-Metropolen, erfolgte eine Beteiligung von knapp 12 Mio. US-$ am Anlageobjekt 'Parkway Center Office Buildings', das auf einem knapp 6,5 ha großen Bürocampus in den Jahren 1985–1988 mit einer vermietbaren Fläche von 42.734 m² samt 1.528 Parkplätzen errichtet wurde und von TSO für 62,35 Mio. US-$ erworben wurde. Das Bewertungsgutachten von McColgan & Company/Atlanta taxierte den Wert der Immobilie vor rund einem Jahr auf 69 Mio. US-$ und den Istwert des unbebauten Grundstücks auf 2,55 Mio. US-$, was für einen günstigen Kaufpreis spricht. Der Campus umfasst neben zwei zwölfstöckigen Bürogebäuden noch Zusatzeinrichtungen wie Konferenzräume, Cafés und Fitnesscenter und liegt in unmittelbarer Nähe der Bundesautobahn Interstate 75. In unmittelbarer Nähe befinden sich bebaute Grundstücke wie ein Radisson Hotel oder ein Technologiezentrum mit über 1.000 Angestellten, so dass ausreichende Frequenz vorhanden ist. Mit Unterstützung der Stadt Marietta und des Staates Georgia wird das gesamte Gebiet modernisiert, was Wertsteigerungspotential für das Anlageobjekt beinhaltet  ++ Am Bürogebäude 'Royal Centre One' (Grundstücksgröße 5,2 ha, ver­miet-bare Fläche 14.195 m² und 829 Parkplätze), nordöstlich von Atlanta in Alphretta gelegen, erfolgte eine Beteiligung von 13,9 Mio. US-$. Der Kaufpreis beträgt 22,5 Mio. US-$ für das durch TSO erworbene Objekt und wird durch ein Wertgutachten durch Integra Realty Resources in gleicher Höhe bestätigt. Verkehrstechnisch ist das Gebäude im Umkreis von 5 km an vier Autobahnauffahrten gelegen und damit dort in guter Gesellschaft mit einigen Hauptsitzquartieren der größten Unternehmen der Welt.

++ Mit knapp 11,3 Mio. US-$ erfolgte ein Investment am Anlageobjekt 'Preston Ridge I', Alpharetta/Georgia (Grundstücksgröße 6,1 ha, vermietbare Fläche 13.782 m² und 592 Parkplätze), das von TSO für 23,5 Mio. US-$ erworben und dessen Wert von McColgan mit 24 Mio. US-$ beziffert wurde. Das Bürogebäude wurde 1997 als hochwertig errichtet und wies mit Stand August 2018 lediglich einen Vermietungsstand von 66 % auf, was bei entsprechendem Vermarktungserfolg Reserven freisetzen kann. Mit dem Anschluss an die Landstraße Georgia 400 ist eine schnelle Verbindung zu einem Bauprojekt mit Restaurants, Einkaufszentrum, Kino und luxuriösen Wohnungen hergestellt, was Entwicklungsmöglichkeiten eröffnet  ++ Am Anlageobjekt '6465E Jones Crossing', das TSO für knapp 15,2 Mio. US-$ erwarb und von McColgan per Stichtag Anfang 2018 mit einem Wert von 15,4 Mio. US-$ begutachtet wurde, ist die Beteiligungsgesellschaft mittelbar mit 7,1 Mio. US-$ investiert. Das vierstöckige, 1997 errichtete Bürogebäude (Grundstücksgröße 26 ha, vermietbare Fläche 9.366 m² und 360 Parkplätze) liegt zentral in der Stadt Johns Creek/Atlanta, der zehntgrößten Gemeinde in Georgia und befindet sich durch seine Nähe zum Highway 141 nur 30 Min. vom umsatzstärksten Cargo- und weltweit größten Passagierflughafen Hartsfield-Jackson Atlanta International Airport strategisch günstig in dessen Einzugsgebiet. Das 1997 errichtete Bürogebäude wurde 2015 renoviert und mit einem Vermietungsstand (August 2018) von 77 % übernommen. Per Dezember 2018 konnte TSO die Vermietungsquote auf 92 % erhöhen, was für eine Immobilienwertstei­gerung spricht. Die Gegend um Johns Creek zeichnet sich durch qualifizierte Arbeitskräfte und ein un­ternehmerisches Umfeld aus (seit 2010 erhöhte sich das durchschnittliche Einkommen der Einwohner um 17 %/Stand Dez. 2017), was neben einer Vielzahl an Einrichtungen in unmittelbarer Nähe wie Golfclub, Fitnesscenter und großes Einkaufszentrum, weitere Entwicklungschancen für das Objekt offenhält.

Der Active Property II ist inzwischen die sechste Publikumsbeteiligung, die TSO, deren Firmengründer CEO A. Boyd Simpson seit mehr als 25 Jahren die Gesellschaft erfolgreich führt, über ihren deut-schen Vertriebspartner DNL seit 2006 in den deutschen Markt bringt. Bislang konnte der Anbieter rund 587 Mio. US-$ bei deutschen Anlegern einsammeln, denen mindestens vorrangig 8 % p. a. Ausschüttungen bezogen auf ihr eingezahltes Kapital bei den Publikumsangeboten zugeflossen sind:  ++ Der 2006 platzierte Fund I (2,32 Mio. US-$ eingeworbenes Eigenkapital) konnte 2016 mit einem Kapitalrückfluss von bis zu 208 % (bei Beitritt am 19.09.2006) aufgelöst werden  ++ Beim zwischen 2006–2007 platzierten Fund II (10,85 Mio. US-$ Eigenkapital) erfolgten noch keine Objektverkäufe. Ein zum 19.04.2007 beigetretener Anleger erhielt bis heute Rückflüsse von knapp 93 %  ++ Bei Fund III (54,9 Mio. US-$), dessen Platzierung von 2007 bis 2011 erfolgte, erhielt ein zum 22.10.2007 beigetretener Investor bis dato Rückflüsse von 126 %.  ++ Stattliche Ausschüttungen weist auch Fund IV aus, der 125 Mio. US-$ Eigenkapital von 2011 bis 2014 einsammelte und einem zum 14.11.2011 beigetretenen Anleger inzwischen knapp 84 % zurückführte  ++ Die jüngste ausplatzierte Vermögensanlage Active Property (225 Mio. US-$ Eigenkapital/Platzierung 2014-2016) schüttete bei Zeichnung zum 28.11.2014 in vier Jahren knapp 41 % aus, womit TSO durch die Bank mit guten Ergebnisse bei den öffentlich angebotenen Immobilieninvestments glänzen kann.

Der US-Immobilienmarkt bietet mit mehr als 3,6 Mrd. Quadratmetern Büro- und 2,9 Mrd. Quadratmetern Verkaufsfläche ausreichende Weiterverwertungsmöglichkeiten für die eingekauften Objekte. Risiken reduzierend ist die konzeptionelle Aufteilung des Anlagekapitals auf beherrschende Beteiligungen an Tochtergesellschaften, die wiederum das Immobilienvermögen halten. Denn selbst wenn eine Immobilie bzw. Tochtergesellschaft ausfällt, wäre nicht automatisch das restliche in weiteren Gesellschaften gebundene Vermögen von einer solchen Schieflage betroffen. Bewährt haben sich bei TSO auch die Investitionskriterien, wonach u. a. bei diesem Investment  ++ die Objektgesellschaften ausschließlich in unterbewertete Gewerbeimmobilien mit Entwicklungspotential investieren  ++ die Möglichkeit der Erwirtschaftung laufender Einnahmen aus ihrer Vermietung oder ihrem Betrieb besteht  ++ der Standort der Immobilien im Südosten der USA, insbesondere dort in den Staaten Georgia, Tennessee, Virginia, Florida, North Carolina und South Carolina, liegen muss.

'k-mi'-Fazit: Beim TSO-DNL Active Property II unterstreicht der US-Immobilienanbieter mit den inzwischen vollzogenen Objektkäufen seinen guten Zugang zum Markt, was auf eine Fortsetzung der bisherigen erfolgreich verlaufenden Publikumsangebote deuten lässt. Unsere Wertung aus 2017 zu dieser Vermögensanlage, wonach wir hier den prognostizierten Anlageerfolg für realistisch erachten, können wir somit uneingeschränkt aufrecht halten. Insbesondere für Investoren mit internationaler Streuung ergeben sich somit bei der Beteiligung entsprechende Anlagechancen.

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