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Auch asuco kritisiert das Wealthcap-Management beim HFS 12

In 'k-mi' 36/12 berichteten wir exklusiv, dass der Beirat des Mega-Immobilienfonds HFS Deutschland 12 dessen Fondverwalter Wealthcap aktuell massive Vorwürfe macht. Nun äußert sich auch der Zweitmarktinvestor asuco zu den Vorgängen. asuco ist über Zweitmarktbeteiligungen i. H. v. 43 Mio. € am HFS Deutschland 12 beteiligt, also einer der größten Investoren. Bei asuco teilt man die scharfe Kritik des Beirats, sieht aber zum aktuellen Verkaufsbeschluss keine vernünftige Alternative. asuco rechnet bspw. vor, dass die Fondsimmobilie Blautal-Center in Ulm seinerzeit für über 125 Mio. € eingekauft wurde und nun nach einer langen Boomphase im Gewerbeimmobilienmarkt für knapp 35 Mio. € verscherbelt werden soll: "Mit Schreiben der Fondsgeschäftsführung vom 02.09.2021 werden wir Gesellschafter aufgefordert, über den Verkauf der Fondsimmobilie in Ulm zum Kaufpreis von  37,9 Mio. (nach Berücksichtigung der dem Käufer zustehenden Corona-Mietrückstände rd.  35 Mio. ) abzustimmen. Dies stellt nach Kauf der Fondsimmobilie zu rd.  126,5 Mio. in 1997 einen in Zeiten, in denen die Kaufpreise für Gewerbeimmobilien durch die Niedrigzinsen regelrecht explodiert sind, unglaublichen Vermögensverlust der Anleger dar. Die vernichtende Kritik des von den Anlegern als ihren Interessensvertreter gewählten Beirats an der Wealthcap haben Sie sicherlich gelesen. Wir stimmen dieser Kritik uneingeschränkt zu, kommen aber zu einer anderen Abstimmungsempfehlung als der Beirat, der den Verkauf ablehnt."

Die Ursachen liegen für asuco in dem mangelnden bzw. nicht vorhandenen Asset-Management von Wealthcap: "Nach unseren Marktrecherchen wurde die Fondsimmobilie in Ulm systematisch heruntergewirtschaftet, teilweise natürlich bedingt durch die restriktive Genehmigungspraxis der Stadt Ulm, leider aber auch durch falsche und/oder gar nicht getroffene für die Zukunft der Fondsimmobilie aber zwingend notwendige Entscheidungen des Fondsmanagements. Umgangssprachlich ist die Fondsimmobilie sowohl bei Mietern als auch bei potenziellen Käufern 'verbrannt.' In der jetzigen Situation ist daher zumindest ein Teilabriss und die Einbindung anderer Nutzungsarten nicht zu vermeiden. Ein internationaler und mit dem Verkauf nicht beauftragter Makler hat daher geäußert, dass es nahezu ausgeschlossen sei, einen Käufer für die Fondsimmobilie im aktuellen Zustand zu finden. Da die Wealthcap seit Jahren erfolglos an Problemlösungen herumdoktert, kommen wir daher zu dem Ergebnis, den abgeschlossenen Kaufvertrag – so schmerzhaft dieser auch ist – zu genehmigen."

Als guter Kenner der Vorgänge führt asuco das "Komplettversagen der Wealthcap am Verkauf des City Carrée in Magdeburg und des Blautal-Centers in Ulm" den Investoren noch einmal vor Augen: "Das City Carrée in Magdeburg wurde in 1996 für rd. 300 Mio. erworben. Im Jahr 2017 wurde es in einer Nacht- und Nebelaktion für 145 Mio. (nach Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung rd. 142 Mio. ) veräußert, ohne eine breite Marktansprache bei potenziellen Investoren durchzuführen und ohne einen uns bekannten Kaufinteressenten, der einen deutlich höheren Kaufpreis in Aussicht gestellt hatte, zu berücksichtigen. Der Verkauf wurde u.a. damit begründet, dass 'das City Carrèe mit seiner über 130.000 qm großen Mietfläche für den Magdeburger Investmentmarkt derzeit zu groß und damit nicht transaktionsfähig sei' und 'mit dem Verkauf die Fondsgesellschaft sich von dem 'Klumpenrisiko' Magdeburg lösen könne.'" Aber dann geschah Folgendes, so asuco: Der Käufer REVCAP konnte dass City Carrée inzwischen nach kurzer Haltedauer wieder an die Volksbank Braunschweig Wolfsburg veräußern: "Aus einer Unterlage des Käufers REVCAP ist zu entnehmen, dass der Käufer mit diesem 'Klumpenrisiko' durch Weiterverkauf in 2020 eine jährliche Rendite von 30 % erzielen konnte. Trotz des massiv erhöhten Kaufpreises zeigt sich der Käufer (Volksbank Braunschweig Wolfsburg) 'stolz' über den Kauf, der dazu beigetragen habe, dass die Bank 'neben den Zins- und Provisionserträgen ein wesentliches drittes Standbein aufbauen konnte.'"

Ebenso trostlos ist nach asuco die Historie des Fondsobjekts in Ulm: "Das Blautal-Center in Ulm wurde in 1997 für rd. 126,5 Mio. erworben. Im Jahr 2012 wurde mit der Auflösung des Generalmietvertrages mit REWE und der Übernahme des Centermanagements durch die Wealthcap den Anlegern für das Jahr 2020 noch ein Verkaufserlös von 129 Mio. in Aussicht gestellt. Im Jahr 2016 sollte es dann für 117,5 Mio. verkauft werden. Es gab mindestens drei Kaufinteressenten, die indikative Kaufangebote abgegeben hatten. Obwohl nach Angaben der Fondsgeschäftsführung am 17.05.2016 alle wesentlichen Eckdaten – insbesondere der Kaufpreis – weitgehend fixiert waren, sind die Verkaufsverhandlungen angeblich aufgrund einer fehlenden Finanzierungsmöglichkeit der Kaufinteressenten letztendlich gescheitert. Die von der Fondsgeschäftsführung in Aussicht gestellte Abstimmung zu einem geringeren Kaufpreis wurde nie durchgeführt und die Empfehlung des Beirats, 'den Kaufinteressenten preislich entgegenzukommen' nicht umgesetzt. Seit 2017 werden den Anlegern immer wieder Aussichten auf Revitalisierungskonzepte gemacht, deren Umsetzung sich die Fondsgeschäftsführung nach unserer Einschätzung aufgrund mangelnder Visionen, Mut, Entschlossenheit und Weitblick aber wohl nicht zutraut." Ganz offensichtlich, so das Resümee von asuco, habe sich Wealthcap beim Verkauf der Fondsimmobilie in Ulm "verzockt", denn jetzt soll die Fondsimmobilie für 37,9 Mio. € verkauft werden und damit ein "Schlussstrich unter das finanzielle Desaster gezogen werden". Nach Einschätzung von asuco haben die Anleger allein wegen Magdeburg und Ulm rd. 40 % ihrer Zeichnungssumme verloren.

Der Beirat wirft laut asuco daher zu Recht die Frage auf, ob Wealthcap für die weiteren Geschicke "der richtige Partner ist, um die Goethe-Galerie in Jena fortzuführen". asuco werde daher diesen Gedanken aufgreifen und versuchen, mit der Wealthcap in Gespräche mit dem Ziel einzutreten, dass die Übergabe an ein "leistungsfähiges Fondsmanagement" erfolgt. Bei den Schwesterfonds HFS Deutschland 3 und HFS Deutschland 7 ist dies nach unserer Kenntnis bereits erfolgreich gelungen. asuco erhöht zudem sein zuletzt unterbreitetes Kaufangebot vom 08.03.2021 um 1 % und bietet nun für den Kauf der Beteiligung am HFS Deutschland 12 einen Kaufpreis in Höhe von 23 % der Nominalbeteiligung, befristet bis zum 31.10.2021 und auf ein Ankaufsvolumen von nominal 5 Mio. €.

'k-mi'-Fazit: Der Vorgang zeigt eindrucksvoll, dass das Management von 'Core'-Immobilienfonds nicht einfach nur im 'buy and hold' besteht, sondern deutlich anspruchsvoller ist. Mit dem Management des Mega-Immobilienfonds HFS Deutschland 12 hat sich Wealthcap in den eigenen "Kernanlageklassen Immobilien Deutschland" alles andere als ein gutes Zeugnis ausgestellt. Nur ein Ausreißer oder ein systemisches Problem bei Wealthcap? Dieser Frage werden wir verstärkt nachgehen.

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