Die Münchener BVT hat in den letzten Jahren ihren Geschäftsbereich 'Residential USA' konsequent ausgebaut. Das laufende Jahr 2021 markiert dabei einen besonderen Meilenstein: Allein im Jahr 2021 werden die Münchener mit vier Wohnimmobilien-Projektentwicklungen ein Verkaufsvolumen von rund 0,5 Mrd. US-$ erfolgreich realisieren. Damit stößt die Münchener BVT als inhabergeführter und bankenunabhängiger Asset Manager in neue Dimensionen vor – nicht nur was das Volumen betrifft, sondern insbesondere, was Erfolg und Renditen angeht. Was sind aber die Faktoren für langfristigen Erfolg und welche Aussichten bieten BVT Residential-Investments für private und institutionelle Anleger? Dies sind zum einen die über 45 Jahre Erfahrung der BVT bei US-Immobilienbeteiligungen. Das Gesamtinvestitionsvolumen liegt in den USA bei über 3 Mrd. US-$. Des weiteren ist die BVT seit 1981 mit einer eigenen Niederlassung in den USA (Atlanta, Georgia) sowie mit weiteren Büros in Boston und Orlando präsent und exzellent im Markt vernetzt. Nach intensiver Beschäftigung mit dem Residential-Markt und ersten Beteiligungsangeboten an Apartmentanlagen ab Anfang der 1980er Jahre wurde 2004 die Developementserie BVT Residential USA konzipiert.
Doch bevor wir einen detaillierten Blick auf die komplette Leistungsbilanz werfen, widmen wir uns der Immobilie selbst. Mit ihrer Residential-Serie entwickelt die BVT nahezu ausschließlich sog. Class-A-Wohnanlagen. US-Apartmentanlagen nach 'Class-A' sind in der Regel neu erbaute Objekte an guten bis sehr guten Stan
dorten. Eine gehobene Ausstattung, attraktive Gemeinschaftseinrichtungen wie Swimming Pool, Fitness- und Businesscenter etc. zeichnen diese Anlagen aus. Die Investitionsstrategie der BVT kann kurz und knapp mit Bauen, Vermieten und Verkaufen zusammengefasst werden. Das heißt, in die ca. 36monatige angestrebte Laufzeit von Baubeginn bis zum Verkauf fallen die Bau- und Vermietungsphase sowie der Objektverkauf. Wichtig ist, dass die BVT den Investoren dabei keine Pre-Developement-Risiken aufbürdet. Das bedeutet, dass der Grundstückserwerb sowie das Baurecht gesichert sind, die Bodengutachten vorliegen sowie die Gesamtfinanzierung steht, bevor die Investoren einsteigen. Die Mittelfreigabe erfolgt somit erst, wenn das Objekt komplett durchfinanziert und baureif ist. Der jeweilige Projektentwickler muss die Baufinanzierung garantieren und eine Baufertigstellungsgarantie abgeben.
Die Verkäufe des Jahres 2021 belegen, dass diese Strategie aufgeht: ++ Im Juni 2021 veräußerte die BVT nach 36 Monaten Haltedauer eine Wohnanlage in Maitland (Orlanda/Florida) mit 300 Wohnungen (Residential 13). Durch den attraktiven Verkaufserlös deutlich über der Mid-Case-Prognose beträgt die Rendite für die Investoren hier rund 20 % p. a. ++ Ebenfalls im Juni 2021 konnte die BVT eine Wohnanlage in Lake Linganore (nordöstlich von Washington D. C.) nach nur 30,5 Monaten Haltedauer ebenfalls signifikant über Mid-Case-Prognose verkaufen (Residential 12). Der Investoren-Return bei diesem Projekt liegt bei über 19 % p. a. ++ In Fonds Residential 10 hat BVT zudem im September eine Wohnanlage mit 320 Wohnungen veräußert (Tempo), die die BVT gemeinsam mit dem Projektentwickler in Cambridge (Großraum Boston) errichtet hat. Die Haltedauer des Objektes 'Tempo' verlängerte sich Covid-19-bedingt auf rund 50 Monate, wodurch allerdings der Eigenkapitalvervielfältiger bzw. 'Equity Multiple' von ursprünglich 1,4 x auf 1,55 x erhöht werden konnte, so dass der Investorenreturn bei rund 14 % p. a. liegt.
++ Aktuell im Verkaufsprozess ist eine weitere Wohnanlage (Narcoossee Cove) mit 354 Wohnungen der Beteiligung Residential 12 in Lake Nona, einem Stadtteil von Orlando. Der Verkauf ist nach nur 29,5-monatiger Bau- und Vollvermietungsdauer für den Dezember 2021 vorgesehen. Bei 
Zustandekommen des Verkaufs wie geplant wird der Erlös auch hier weit über der Mid-Case-Prognose liegen ++ All diesen Projekten mit einem Gesamtvolumen von 0,5 Mrd. US-$ ist darüber hinaus gemein, dass sie bei Verkauf bzw. aktuell eine Vermietungsquote zwischen 96–99 % aufweisen.
Im Gespräch mit 'k-mi' erläutern die beiden Geschäftsführer im US-Bereich, Christian Dürr und Martin Stoß, die Kernpunkte der BVT-Residential-Strategie: "Die Auswahl der Standorte ist generell ein Schlüssel zum Erfolg", so Dürr. " Gerade in wirtschaftlich interessanten Ballungsräumen besteht in vielen Fällen außerhalb der Stadtzentren deutlicher Nachfrageüberhang nach Class-A-Mietwohnraum, besonders in fußläufiger Entfernung zu U- und S-Bahnstationen. Zum Beispiel bei unserer Projektentwicklung 'Aventon at Huntington Station' in der Nähe des neuen Amazon-Headquarters, direkt an der Endstation der 'Yellow Line', vor den Toren von Washington D.C. Oder bei unserer Anlage 'Tempo' in Cambridge, nahe der Harvard University, an der U-Bahnlinie 'Red Line'.“ Der Bau neuer Wohnungen ist zudem wegen der Wohnungsknappheit von hoher Bedeutung für die Politik, die Wirtschaft und die Bevölkerung. Insgesamt fehlen in den USA zwischen 4 bis 5 Mio. Wohnungen. "Developer sind hier gefragt!", ergänzt Stoß.
Ausgerechnet 'Corona' hat zudem das Angebot verknappt, so der BVT-Manager: "Es gibt aktuell eine hohe Nachfrage an guten Projekten am Markt. Diese kann aufgrund der Knappheit von fertig gestellten Projektentwicklungen, Covid-19-bedingt durch die längeren Herstellungszeiten als auch durch Verzögerungen bei der Vermietung, nur schwer befriedigt werden. Viele Hauseigentümer nutzen darüber hinaus" so Stoß, "derzeit die hohen Hauspreise um ihre Immobilien zu verkaufen und 
stattdessen im Class-A-Segment zu mieten. Dies führt zu einer weiteren Erhöhung der Nachfrage bei Class-A Mietwohnungen. Ebenfalls können sich viele potenzielle Käufer aufgrund der stark gestiegenen Hauspreise keine eigene Immobilie mehr leisten. Auch für diese potentielle Mietergruppe stellen Class-A Mietwohnungen eine attraktive Alternative zum Eigenheim dar". Um in diesem "Markt bestehen zu können", erläutert Christian Dürr weiter, "muss man hohen Ansprüchen an Wohnanlagen genügen. Mit unserer darauf ausgerichteten Residential-Serie haben wir in den letzten zwei Jahrzehnten den Nachweis in der Praxis erbracht!"
Wie zu erwarten, geht es hier um Zeit und Geld. Der BVT-Immobilienmanager zählt auf: "Trotz der Pandemie konnten wir die Projekte aktuell überwiegend fristgerecht fertigstellen. Bei den Baukosten gehen wir davon aus, dass sich die Teuerungsspirale abflachen wird." so Dürr: "Zwar sind die Kosten aufgrund der hohen Volatilität an den Märkten gestiegen, langfristig erwarten wir aber, dass sich die Preise wieder auf einem im Vergleich zu 2019 höheren aber moderaten Preisniveau stabilisieren sollten. Die Hochpreisphase scheint abzuklingen, Preise für Stahl, Holz und die Baukosten allgemein geben seit Mitte des Jahres im Vergleich zu den Höchstwerten wieder nach. Was allerdings Bestand haben wird, sind die gestiegenen Grundstückspreise."
Die BVT, führt Dürr weiter aus, sei durch professionelles Management, sog. Value Engineering, in der Lage den Einfluss der Kostensteigerungen zu minimieren. Grundsätzlich spiele das Thema 
Grundstücks- und Baukosten schon bei der Standortauswahl eine große Rolle, betont BVT-Manager Stoß: "Das aktuelle Mietniveau am jeweiligen Standort gibt vor, was für uns an Baukosten vertretbar ist, weil wir daraus konkurrenzfähige Mieten ableiten können, um attraktive Erträge zu realisieren." BVT kooperiere mit einer Auswahl der erfahrensten Projektentwickler, so Stoß: "Aktuell verfolgen wir aus unserem gut ausgebauten Developer-Netzwerk 26 Projekte in zwölf Großstadtregionen. Dies bedeutet, dass wir in der Lage sind, selektiv aus einer robusten Projekt-Pipeline attraktive Fonds und Einzelprojekte für private und institutionelle Anleger anbieten zu können."
In der untenstehenden Tabelle lässt sich als 'Proof-of-Concept' die Gesamtleistungsbilanz der Residential-Fonds (Privatanleger und institutionell) seit dem Start der Serie in 2004, 
die bislang aufgelöst worden sind, nachvollziehen. Es wurden überwiegend hohe zweistellige Renditen bei relativ kurzen Laufzeiten erzielt – und dies auch über längere Krisenzeiträume wie 'Lehman' und der Finanzmarktkrise. Letztere war allerdings auch für Abweichungen bei den im Jahr 2007 aufgelegten Fonds Nr. 5 und 6 ausschlaggebend.
'k-mi'-Fazit: In Zeiten der Niedrigzinsen und Inflation ist die (internationale) Diversifizierung des Vermögens immer wichtiger. Mit der Residential-Serie hat BVT hierfür ein ideales Instrument entwickelt, auch weil der aussichtsreiche Multifamily-Apartmentmarkt in den USA relativ geringe Korrelationen zu anderen Investmentmärkten aufweist. Auch in den Zeiten der Corona-Pandemie hat die BVT als Asset-Manager mit dem nötigen Spezial-Know-how unter Beweis gestellt, dass sie das Thema Baukosten im Griff hat und bei den vorgesehenen Laufzeiten stabil hohe Renditen über der Prognose abliefern kann! In Kürze lesen Sie hier in 'k-mi' auch unsere Analyse zum neuen risikogemischten Publikumsfonds BVT Residential USA 17.