Ein wichtiger Indikator für die Preisentwicklung der in Deutschland erworbenen Eigentumswohnungen, Neubau- und Bestandshäuser stellt der Hauspreisindex EPX hedonic dar, der 11 Jahre lang bis Mai 2022 nur eine Richtung bis 231,29 Punkte kannte, nämlich steil nach oben. Bis Januar 2023 erfolgte schließlich eine Konsolidierung auf 212,15 Punkte, hauptsächlich bedingt durch den steilen Zinsanstieg, doch im Februar 2023 drehte die Immobilienpreiskurve erstmals wieder nach oben (213,41 Punkte). Ist damit der Zeitpunkt für den Einstieg in Immobilien als langfristige Wertanlage gekommen? Entscheidend dürfte das jeweilige Immobiliensegment sein. Als Garant für werthaltige Investitionen haben sich Lebensmittelmärkte erwiesen. Diese sind für die Daseinsvorsorge unverzichtbar und profitieren als Bestandsobjekte davon, dass wegen eines aufwendigen Genehmigungsverfahrens relativ wenige Neuprojekte realisiert werden. Entsprechend nachgefragt werden Bestandsobjekte, sofern sie denn auf den Markt kommen. An einer solchen Immobilie können sich nun Privatanleger über die Hahn SB-Warenhaus Voerde GmbH & Co. geschlossene Investment-KG (HAHN Pluswertfonds 178) beteiligen: 
Anbieter: Um auf Augenhöhe partnerschaftlich mit den großen Lebensmittelkonzernen agieren zu können, bedarf es eines erfahrenen Initiators. Die Hahn Gruppe hat mehr als 190 Immobilienfonds für Privatkunden und semi-professionelle Anleger aufgelegt. Mit einem realisierten Investitionsvolumen von über 4 Mrd. € gehört der Immobilienspezialist damit zu den bedeutenden und langjährigen Emittenten von geschlossenen Fonds. Über die Konzerntochter DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH als zugelassene KVG und Anbieter des Angebotes hat die Hahn Gruppe darüber hinaus Spezialfonds für institutionelle Investoren aufgelegt. Heute betreut die Gruppe für rund 3.400 Kunden ein Immobilienfondsvermögen von rund 3,3 Mrd. € an 139 Standorten in Deutschland mit einer verwalteten Mietfläche von rund 1,6 Mio. m² und einem jährlichen Mietvolumen von 188 Mio. €, bei einer Vermietungsquote von über 98 %, womit das erforderliche Spezial-Knowhow hier gegeben ist. Angebot: Beim HAHN Pluswertfonds 178 handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF, der ein Grundstück mit einer Größe von rund 24.847 m² im Stadtzentrum von Voerde erworben hat, auf dem sich ein überwiegend eingeschossiges Nahversorgungszentrum mit angegliederten Büro- und Wohnflächen befindet. Die Immobilie verfügt über insgesamt 11.513 m² Mietfläche und 390 Pkw-Stellplätze. Das Objekt wurde 1994 errichtet und von Beginn an ist EDEKA Hauptmieter, anfangs unter der Marke Marktkauf. Nach einer größeren Modernisierung führt EDEKA seit 2009/10 den Markt als E-Center.
Mieter: Generalmieter sämtlicher Einzelhandelsflächen innerhalb des Objektes mit 10.858 m² ist die EDEKA Rhein-Ruhr Stiftung & Co. KG, die im Verbund mit ihren selbständigen Kaufleuten in Westdeutschland knapp 1.000 Lebensmittel- und Getränkemärkte betreibt. Weitere Büro- und Wohnflächen (655 m²) verteilen sich auf sieben weitere Mieter. Aufgrund eines Hauptmieters besteht ein Klumpenrisiko. Laut Crefo-Auskunft vom 03.02.2023 verfügt die EDEKA Rhein-Ruhr Stiftung & Co. KG über einen Bonitätsindex von 217, was eine gute Bonität darstellt. EDEKA steht mit einem Umsatzvolumen von 69,2 Mrd. € in 2021 und einem Marktanteil von 28,5 % darüber hinaus an der Spitze des deutschen Lebensmitteleinzelhandels, gefolgt von der Schwarz-Gruppe (48 Mrd. €), Rewe Group (45,1 Mrd. €) und Aldi (30,3 Mrd. €), womit ein sehr geringes Mietausfallrisiko besteht. Auch bei den Untermietern handelt es sich u. a. mit ++ dm Drogeriemarkt ++ Jeans Fritz ++ Takko ++ Deichmann ++ Ernsting's family ++ Action und einem von ++ EDEKA betriebenen Getränkemarkt überwiegend um Filialisten mit guter bis sehr guter Bonität. Die Vermietungsquote beträgt für die gesamte Mietfläche aktuell 100 %, womit Vollvermietung besteht, was für eine sehr gute Frequenz dieses Nahversorgungszentrums spricht.
Lebensmittelmarkt: Das Transaktionsvolumen lag bei Einzelhandelsimmobilien mit 9,4 Mrd. € im Gesamtjahr 2022 leicht unter dem Niveau des Vorjahres mit 9,8 Mrd. €. Die wichtigste Sub-Assetklasse mit einem Anteil von 48 % waren wie in den Vorjahren Fachmärkte und Fachmarktzentren, inkl. Baumärkte. Mit einem Anteil von 19 % an der Gruppe der Fachmarktobjekte standen die Lebensmittelmärkte laut CBRE Research 2023 hier an der Spitze, was für diese Anlageklasse spricht.
Lage: Die Stadt Voerde (36.000 Einwohner) liegt im Landkreis Wesel, der über rund 460.000 Einwohner verfügt und zum Regierungsbezirk Düsseldorf gehört. Der Bahnhof von Voerde liegt etwa 400 m südöstlich des Nahversorgungszentrums in einer innerstädtisch-integrierten Standortlage. Das Objekt stellt seit vielen Jahrzehnten einen etablierten und gefestigten Handelsstandort dar. Direkte Konkurrenz besteht in Voerde nur in Form eines Marktkauf SB-Warenhauses, welches dezentral gelegen ist. Ansonsten gibt es keine weiteren großflächigen Vollsortimenter abseits der beiden Märkte, die zur EDEKA-Gruppe gehören, weshalb auch mit keinem Verdrängungswettbewerb zwischen diesen zu rechnen ist. Im 10-Minuten-Einzugsgebiet des Nahversorgungszentrums befinden sich rund 52.000 Einwohner, so dass auch ein ausreichendes Kundenpotenzial vorhanden ist, womit die Standortfaktoren hier als gut zu bezeichnen sind. Thomas Kuhlmann, VV der Hahn Gruppe, sieht damit die Investitionsstrategie seiner Unternehmensgruppe bestätigt: "Die Investition in ein etabliertes Nahversorgungszentrum überzeugt in allen Wirtschaftsphasen durch eine ausgeprägte Stabilität und Zukunftssicherheit. Dieser marktführende Versorgungsstandort bietet langfristig gesicherte Cashflows und einen Hauptmieter, der zu den umsatzstärksten deutschen Lebensmitteleinzelhandelskonzernen zählt."
Wirtschaftlichkeit: Die Handelsimmobilie in Voerde dient nach dem Pluswertfonds 68 (1994) und dem Pluswertfonds 150 (ab 2009), der bis 2020 lief und deren Anleger sich nach einer rund 11jährigen Fondslaufzeit vor dem Hintergrund des Ablaufs ihrer steuerlichen Spekulationsfrist für den Verkauf ihrer Anteile entschieden, nun als Asset einer dritten Hahn-Beteiligung. Der Ankermieter EDEKA verlängerte kürzlich den Mietvertrag bis zum 30.04.2037 mit zusätzlichen Verlängerungsoptionen von 3 x 5 Jahren, so dass langfristige Mietsicherheit hier besteht. Der gutachterlich von Prof. Dr. Andreas Link/Köln ermittelte Verkehrswert der Immobilie per Bewertungsstichtag 07.11.2022 kommt auf 26,36 Mio. €, zu dem die Immobilie erworben wird. Die prognostizierte Jahresnettokaltmiete liegt bei 1,53 Mio. €, womit die Anschaffungskosten der Immobilie beim 17,23fachen der Jahresnettokaltmiete liegen und das Gesamtvolumen beim 19,94fachen (mit Agio), was uns vertretbar erscheint. Künftige Mietpreiserhöhungen sind indexiert, wobei eine gestaffelte Inflationserwartung (Indexierung Oktober 2022) mit 7 % p. a. bis zum Jahresende 2023, 3 % in 2024 und anschließend 2 % p. a. herangezogen wird, mit einer Anpassungsquote von 65 %, was zu höheren Mieteinnahmen als kalkuliert führen würde, soweit die hohe Inflation sich länger verfestigt. Zum Zeitpunkt der geplanten Fondsschließung am 30.06.2023 beläuft sich die Restvaluta des Darlehens auf 10,036 Mio. €, bei einem Zins von 3,31 % p. a. Die Tilgung erfolgt annuitätisch mit 1,5 % p. a., was wir für angemessen halten. Allerdings sieht das Konzept eine Aufvalutierung der Darlehensmittel in Höhe von rund 1,6 Mio. € im Jahr 2032 im Rahmen einer Umfinanzierung vor, sofern einmalige Sonderinstandhaltungskosten für beispielsweise eine Dachsanierung oder Modernisierungsarbeiten an der Haustechnik vorgenommen werden müssen. Zum Ende der Laufzeit wird somit mit einem Fremdmittelstand von knapp 9 Mio. € und einem Anschlussfinanzierungssatz von 4 % p. a. prospektiert, was uns ausreichend kalkuliert erscheint. Der Verkauf des Objektes wird auf Basis des 16fachen der Jahresnettokaltmiete prognostiziert, womit ein gewisser Abschlag zum Einkauf vorgenommen wird. Der vorgesehene Veräußerungserlös in Höhe von 29,597 Mio. € erscheint uns damit realistisch, sofern es zu einer Anschlussvermietung der Hauptfläche kommt. Das Angebot sieht quartalsweise Ausschüttungen von 4,25 % p. a. vor, womit gewisse Investitionsanreize hier gegeben sind. Mit 1,989 Mio. € beteiligt sich am Angebot auch die Hahn Gruppe, die somit 10,2 % Anteile an der Fondsgesellschaft hält, womit eine hohe Interessenidentität mit den Anlegern besteht. Paschalis Christodoulidis, Leiter Vertrieb Privatkunden bei Hahn, zeigt sich entsprechend zuversichtlich: "Wir sind überzeugt davon, dass die Kombination aus konservativen Kalkulationsprämissen, einem indexierten Mietvertrag, attraktiven Ausschüttungen sowie einer soliden Tilgung die Grundlage für ein erfolgreiches Fondsinvestment ist – insbesondere in der aktuellen Marktphase."
'k-mi'-Fazit: Der HAHN Pluswertfonds 178 ist ein Immobilienangebot aus der attraktiven Assetklasse Lebensmittelmarkt an einem bewährten Standort mit einem bonitätsstarken Generalmieter und langer Mietlaufzeit. Bei der Hahn Gruppe handelt es sich darüber hinaus um einen sehr erfahrenen Immobilienanbieter in diesem Segment, so dass der kalkulierte wirtschaftliche Erfolg realistisch erscheint, womit wir das Angebot als eine gute Investitionsentscheidung für Anleger einstufen.