Die Hahn Gruppe hat mit der Hahn Pluswertfonds 180 GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG einen neuen Publikums-AIF mit einem Fondsvolumen von rund 27,5 Mio. € in den Vertrieb gebracht, für den 19 Mio. € Eigenkapital eingeworben werden. Die Investition erfolgt in ein Fachmarktzentrum mit einer Mietfläche von 13.380 m² und einem rd. 30.869 m² großen Grundstück im bayerischen Landshut mit den beiden Mietern BAUHAUS (87,9 % anteilige Mieteinnahmen) und Penny (12,1 %). Mit Bauhaus besteht ein Mietvertrag bis 30.09.2033, zzgl. Optionsrecht von 3 x 5 Jahren. Der Vertrag mit Penny läuft bis 12.09.2030 mit einer zweimaligen Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren, womit das Objekt zu 100 % langfristig vermietet ist und damit dem Anleger eine gewisse Planbarkeit verspricht. Vorgesehen für diesen Publikums-AIF ist eine Laufzeit bis Ende 2038. Interessante Rahmendaten, die es deshalb genauer für Sie zu beleuchten gilt. Doch zunächst zum Anbieter dieses Investments:
Die Hahn Gruppe aus Bergisch Gladbach ist seit über 40 Jahren im Immobilienmarkt tätig und legte in dieser Zeit über 190 Immobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von mehr als 4 Mrd. € auf, wovon über 2 Mrd. € auf institutionelle Investoren entfallen. Heute verwaltet die Gruppe rund 3 Mrd. € Immobilienfondsvermögen an über 130 Standorten und betreut ca. 3.400 Privatkunden, auf die rund 1 Mrd. € verwaltetes Vermögen entfallen. Die Immobilienportfolios der Hahn Gruppe umfassen eine Mietfläche von 1,57 Mio. m² und genieren aktuell ca. 188 Mio. € an jährlichen Mieteinnahmen. Die Vermietungsquote liegt bei sehr hohen 98 %, womit der Anbieter über eine langjährig sehr hohe Expertise im Immobilien- und Vermögensmanagement verfügt und damit Vertrauen bei seinen Kunden aufgebaut hat.
Der Standort des Fachmarktzentrums in der Hochschulstadt Landshut, einem Oberzentrum mit 73.000 Einwohnern und 70 km nördlich von München gelegen, ist als gut zu bewerten: In der Metropolregion München leben rund 6,2 Mio. Menschen, die Stadt und der Landkreis Landshut verfügen über eine überdurchschnittliche Kaufkraft mit langjährig positivem Bevölkerungswachstum von 10,7 % zwischen 2012 bis 2021. Das Bayerische Landesamt für Statistik prognostiziert bis 2035 ein weiterhin überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum von rund 8,1 %. Die Fondsimmobilien befinden sich im Gewerbegebiet Nord, das über rund 78.500 m² Verkaufsflächenbestand verfügt und als bedeutendster Wettbewerbsstandort der Landshuter Innenstadt im Nordosten gelegen gilt, mit entsprechenden Synergieefeekten durch den großflächigen Handelsbesatz. Mit direkter Anbindung an die B15 und B299 ist das Gewerbegebiet auch an das erweiterte Umland verkehrstechnisch gut angebunden. Der fußläufig entfernte Wettbewerber OBI verfügt mit rd. 4.000 m² Verkaufsfläche über eine rund 2/3 kleinere Verkaufsfläche, mit zweigeschossigem Ladenkonzept und begrenztem Baustoffsortiment, womit BAUHAUS mit 12.107 m² Mietfläche die deutlich repräsentativere Anlaufstelle für Baumarktartikel in Landshut auch zukünftig sein sollte.
Die Baumarktbranche ist seit vielen Jahrzehnten ein sehr dynamischer Wachstumsmarkt. Im Jahr 2022 schloss BAUHAUS deutschlandweit mit seinen 160 Standorten und einem Jahresumsatz von 4,4 Mrd. € mit dem bisherigen Umsatzspitzenreiter OBI gleich, obwohl OBI mit 348 Standorten mehr als doppelt so viele Märkte betreibt. Bauhaus, als bonitätsstarker Mieter zahlt für das Objekt in Landshut eine durchschnittliche Netto-Monatsmiete von 8,53 €/m², was einen stabilen Einnahmenzufluss verspricht. Penny bezieht mit 1.273 m² Mietfläche den deutlich kleineren Anteil am Fachmarktzentrum und zahlt 11,19 € pro m² an Netto-Miete. Der Lebensmitteldiscounter gehört zur REWE Group, einer der drei umsatzstärksten Lebensmitteleinzelhändler Deutschlands, mit einem Jahresumsatz von ca. 44 Mrd. € in 2022. Somit besteht bei diesem Angebot eine hohe Mieteinnahmensicherheit.
Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender der Hahn Gruppe, leitet insbesondere aufgrund der Mieterstruktur des Angebotes die guten Perspektiven ab: "Die Bau- und Gartenmarktbranche überzeugt durch ihre Wachstumsstärke und den Fokus auf das stationäre Geschäft. Sie profitiert u. a. von dem Trend zu Renovierungen im Immobilienbestand, da Neubauten aufgrund steigender Baukosten rückläufig sind. Die Nachfrage ist vor allem deshalb so stabil, da viele Produkte der Grundversorgung der Konsumenten dienen."
Der erworbene Grundbesitz wird seit 2015 durch die Hahn Gruppe verwaltet und stammt aus dem Immobiliensondervermögen des Hahn FCP-FIS German Retail Fund von der LRI Invest S. A., Luxemburg. Im Zuge der plangemäß erfolgten Auflösung des Fonds mitsamt des Immobiliensondervermögens erwarb die Fondsgesellschaft die Liegenschaft für 21,74 Mio. € zum 15,41fachen der aktuellen Jahresnetto-Kaltmiete, was uns angemessen erscheint, auch wenn das Bewertungsgutachten von Prof. Dr. Andreas Link/Köln mit Bewertungsstichtag 10.07.2023 auf einen Marktwert von 21,2 Mio. € kommt, was auf einen konservativen Bewertungsansatz auch im Hinblick auf die zwischenzeitlich erreichten Zinshochstände zurückzuführen sein könnte. Im Gutachten noch nicht berücksichtigt ist wertsteigernd laut Hahn eine im Nachgang vereinbarte und auf Kosten des Verkäufers zu installierende neue Heiztechnik im Wert von rd. 300.000 €. Die Hahn Unternehmensgruppe ist im Jahr 2021 der Finanzinitiative Principles for Responsible Investment (PRI) der Vereinten Nationen beigetreten und verpflichtet sich damit zur Einbindung von ESG-Aspekten in die Investment- und Entscheidungsprozesse. Entsprechend ++ werden die alten Gasheizanlagen im Bau- und Gartenmarkt aktuell auf eine neue Gasbrennwertkessel-Kaskade und im Discountmarkt auf eine neue Brennwert-Gastherme umgerüstet ++ soll im Zuge von Sanierungen gemeinsam mit den Mietern der Einbau neuer Kühlmöbel und Klimageräte mit höherer Energieeffizienz, umweltfreundlichen Kältemittel und Wärmerückgewinnung abgestimmt werden ++ ist der Austausch der übrigen Leuchtstoffröhren in den Mietbereichen durch LED-Technik geplant ++ wird der Aufbau einer PV-Anlage mit den Mietern abgestimmt und die ++ Zustimmung der Mieter zum Aufbau einer Ladeinfrastruktur auf der Parkplatzfläche abgeklärt.
Die wirtschaftliche Konzeption des Angebotes sieht die Aufnahme von Fremdmitteln von 8,5 Mio. € vor, womit eine anfängliche Fremdfinanzierungsquote von lediglich 29,9 % gewählt wurde. Der Darlehenszins liegt bei nominal 2,99 % p. a. und aufgrund eines Damnums bei effektiv 4,41% p. a. Die Finanzierung erfolgt ausschließlich in Euro, womit keine Währungsrisiken bestehen. Aufgrund einer jährlichen Tilgung von 1,5 % p. a. reduziert sich signifikant das Fremdkapital am Ende der Fondslaufzeit auf rund 6,6 Mio. €, was zur Stabilität und besseren Planbarkeit des Konzeptes beiträgt. Die anfängliche Jahresmiete beträgt 1,4 Mio. € und erhöht sich aufgrund einer Mietindexierung von 65 % (Bauhaus) und 60 % (Penny) auf knapp 1,7 Mio. €, wobei die Prognose bei der zugrundeliegenden Inflation aus unserer Sicht eher zurückhaltend kalkuliert ist mit 7 % in 2023, 4 % in 2024 und 2 % Inflation in den Folgejahren, was unseres Erachtens auch Spielraum für höhere Einnahmen noch lässt. Die Liquiditätsreserve beträgt anfänglich 0,925 Mio. €. Gut gefällt uns, dass diese auf ihrem erwarteten Tiefststand im Jahr 2030 mit 0,72 Mio. € immer noch Reserven bietet und schließlich auf 1,037 Mio. € am Ende der Laufzeit weiter ansteigt. Die Prognose unterstellt einen Verkaufserlös zum 15fachen der Jahresmiete, was aus heutiger Sicht bei einem Verkauf der Immobilie sicherlich einen erreichbaren Faktor darstellt, der unterhalb des Einkaufsfaktors liegt. Entsprechend wird mit einem Erlös von 26,475 Mio. € kalkuliert. In 2033 werden Kosten von knapp 0,7 Mio. € für etwaige Modernisierungsaufwendungen im Rahmen von anstehenden Vertragsverlängerungen angesetzt, was einer halben Jahresmiete entspricht. Deshalb schüttet der AIF in jenem Jahr nicht aus.
Die quartalsweise vorgesehenen Ausschüttungen beginnen anfänglich mit 4,5 % p. a. und erhöhen sich schließlich auf 4,75 % p. a. ab dem Jahr 2034. Die Ausschüttungen summieren sich bis zum Laufzeitende auf kumuliert 171,7 %, womit gewisse Anreize für eine Beteiligung an diesem Investment bestehen. Paschalis Christodoulidis, Leiter Vertrieb Privatkunden, betont die Zielrichtung des Fonds: "Mit dem aktuellen Beteiligungsangebot bleiben wir unserer Linie treu: Wir konzipieren mit konservativen Kalkulationsprämissen und legen damit die Grundlage für langfristige Wertzuwächse. Unsere Vertriebspartner und Kunden wissen diese Tatsache – gerade in unsicheren Zeiten – zu schätzen.“
'k-mi'-Fazit: Anleger, die ein Gegengewicht zu den inflationären Entwertungsrisiken beim Euro suchen und sich mit einer Beteiligung an einem bereits bewährten Fachmarkzentrum innerhalb der wirtschaftsstarken Metropolregion München gut aufgehoben fühlen, denen bietet sich mit dem Pluswertfonds 180 ein sehr interessantes Angebot, dessen wirtschaftlicher Erfolg auch realistisch erscheint.