Der Beirat des Mega-Immobilienfonds HFS Deutschland 12 macht dessen Fondverwalter Wealthcap aktuell massive Vorwürfe. Die Anleger des 1997 aufgelegten HFS Deutschland 12 sollen bis zum 30.09.2021 über den Verkauf der Fondsimmobilie Einkaufszentrum 'Blautal-Center' in Ulm abstimmen. Der dreiköpfige Beirat des HFS Deutschland 12 wirft der Fondsgeschäftsführung allerdings vor, dass der vereinbarte Verkaufspreis von 37,9 Mio. € viel zu niedrig für das seinerzeit "größte Shopping-Center Baden-Württembergs" und der vorgesehene Verkauf "überstürzt" sei: "Uns wird der Verkauf des Blautal-Centers in Ulm zu einem Preis nahe dem aktuellen Grundstückspreis vorgeschlagen, der Käufer erhält ebenfalls den Anspruch auf noch ausstehende Corona‑ Mietrückstände, so dass sein Einstand bei ca. € 35 Mio. liegen wird. Für diesen Preis erhält er ein Center mit rund 43.500 qm vermietbarer Fläche, welches aktuell ca. € 4 Mio. Nettokaltmiete erwirtschaftet. Selbst bei von Wealthcap prognostizierten Mieteinnahmen von zukünftig ca. € 2,6 Mio. p. a. würde der Käufer eine laufende Verzinsung von über 7 % auf sein eingesetztes Kapital erzielen und könnte in aller Ruhe eine Revitalisierung des Centers oder auch eine Umnutzung planen."
Zur Einordnung: Der HFS Deutschland 12 ist mit einem Gesamtkapital von 663 Mio. € einer der größten Fonds der Branche. Der Mietanteil des Blautal-Centers, das nun laut Vorschlag von Wealthcap für 37,9 Mio. € unter den Hammer kommen soll, betrug zum Zeitpunkt der Vollinvestition ca. 27 % der Fondseinnahmen. Die Verkaufspläne von Wealthcap, so der Beirat in der aktuellen Stellungnahme zum Verkaufsbeschluss, ziehen sich schon über Jahre hin, wobei ein Umstand ins Auge sticht: Der den Anlegern avisierte bzw. zu erzielende Verkaufspreis für das Ulmer Einkaufscenter purzelte laut Beirat nach und nach immer weiter in den Keller: "Der Verkauf des Blautal-Centers in Ulm steht schon seit 2015 auf der Tagesordnung und wurde immer wieder besprochen. Damals wurde uns ein Käufer avisiert, der zu einem Preis von € 118 Mio. das Center erwerben wollte. Auf der Basis haben die Beiratsmitglieder ihre Zustimmung ausgesprochen. Völlig überraschend kam dann aber die Aussage der Geschäftsleitung, der Käufer hätte keine Finanzierung bekommen, statt dessen müsse man nun schnellstens das Objekt Magdeburg verkaufen."
Die Vorgänge wurden im Anschluss allerdings immer intransparenter, so der Beirat: "Der Verkauf des Blautal-Centers wurde damals nicht weiter verfolgt, stattdessen wurde den Anlegern in Aussicht gestellt, zunächst die Goethegalerie in Jena zu veräußern. Was aber bis heute auch nicht geschehen ist." Im Jahr 2020 wurde dem Beirat dann von Wealthcap mitgeteilt, "dass man mit einem Käufer in Gesprächen sei, um das Blautal-Center auf der Basis von ca. € 46 Mio. ('evtl. werden es auch nur € 44 Mio.') zu veräußern". Kurzfristig sei man dann zu einer Videokonferenz Ende Juli 2021 eingeladen worden. Dort wurde dem Beirat gemäß seiner Stellungnahme dann mitgeteilt, dass man mit dem Käufer einig sei und das Center zu einem Preis von ca. € 37 Mio., vorbehaltlich der Zustimmung der Gesellschafter, verkaufen möchte. "Dieser Preis hat zu extremer Verstimmung im Beirat geführt. Auch der Zeitdruck, der wieder für eine Verkaufsentscheidung aufgebaut wurde, hat uns missfallen", heißt es dazu weiter.
Wealthcap begründet die Ansetzung des Verkaufsbeschlusses gegenüber den Anlegern aktuell wie folgt: "Seit vielen Jahren weist das 'Blautal-Center' eine Leerstandsquote von über 20 % auf. Die Gründe hierfür liegen in der Sortimentsbeschränkung der Stadt Ulm, der gestiegenen Konkurrenzsituation vor Ort und der Verdrängung des stationären Einzelhandels durch den Onlinehandel. Letztgenannter Grund war am Investmentmarkt für Shopping-Center der Auslöser eines bereits mehrjährigen Trends fallender Kaufpreise und eines abnehmenden Transaktionsvolumens". Die Fondsgeschäftsführung habe, so Wealthcap, alle Optionen (Neupositionierung, Umwidmung, Verkauf) intensiv geprüft und rechnet dies auch vor: "Die Alternativszenarien könnten im besten Fall einen geringfügig höheren Gesamtrückfluss in mehreren Jahren ermöglichen, beinhalten jedoch ein nicht unerhebliches Risiko, dass sich die Alternativszenarien schlechter entwickeln als ein jetziger Verkauf. Bei der Entscheidungsfindung wurde insbesondere die Verschlechterung des Investmentmarktes aufgrund der Corona-Pandemie berücksichtigt. Die wesentlichen Gründe für die Leerstandsquote des 'Blautal-Centers' lagen jedoch bereits vor der Corona-Pandemie vor. Die aktuelle Marktlage bzw. der aktuelle Zeitpunkt ist für den Verkauf des Centers somit nicht entscheidend, d. h., auch nach vollständiger Überwindung der Corona-Pandemie herrschen die genannten Gründe für den Leerstand weiter fort.“
Der Verkauf würde allerdings den Anlegern nur eine Ausschüttung von 7,5 % einbringen. Der Käufer verfolge "die Strategie, das Center in großen Teilen abzureißen und dort ein Areal aus Büro, Handel und Wohnen entstehen zu lassen", so der Fondsanbieter. Der Niedergang dieser Fondsimmobilie wirft demnach grundsätzliche Fragen zur Managementqualität und Verkaufspolitik von Wealthcap auf. Wealthcap verweist im Bericht zu der aktuellen Beschlussvorlage selbst darauf, dass die Probleme des HFS Deutschland 12 nicht aus Corona resultieren, sondern andere Ursachen haben: "Die Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft liegen seit vielen Jahren, insbesondere aufgrund der Insolvenz des ehemaligen Generalmieters in Magdeburg, der Philipp Holzmann AG sowie der allgemeinen Mietpreisentwicklung in den ostdeutschen Bundesländern, deutlich unter den prognostizierten Werten, so dass die Ausschüttungen entsprechend angepasst werden mussten."
Auch diesen Vorgang greift der Beirat aktuell äußert kritisch auf: Nachdem ab 2015 der Verkauf des Blautal-Centers wieder abgeblasen wurde, wurde 2017 das Fondsobjekt Büro- und Einkaufszentrum 'City Carré' in Magdeburg verkauft. Der Vorwurf des Beirats: Der seinerzeitige Käufer hat das Objekt inzwischen mit hohem Gewinn weiterverkauft, was weitere Fragen zur Asset-Management-Kompetenz von Wealthcap aufwerfe: "Die Anregung des Beirates, das Objekt in Magdeburg weiteren Interessenten anzubieten (aus den Reihen des Beirates wurden sogar Adressen genannt), wurde – angeblich – aus Zeitgründen nicht energisch verfolgt." Ein wesentliches Argument lautete: "Die finanzierenden Banken würden Druck machen. Heute können wir dem Geschäftsbericht des Käufers entnehmen, dass das Objekt Magdeburg hoch finanziert werden konnte und innerhalb von vier Jahren mit einem sehr guten Gewinn weiterverkauft wurde.“ Der Beirat schlussfolgert daraus: "Während also ein anderer Manager Magdeburg erfolgreich (entgegen den Erwartungen der Wealthcap) weiterentwickeln konnte, lief das Blautal-Center von Jahr zu Jahr schlechter. Alle Bemühungen der Wealthcap, neue Mieter für das Center zu gewinnen, sind mehr oder weniger gescheitert.“
Insgesamt stellt der Beirat der Wealthcap ein vernichtendes Zeugnis aus: "Bis auf den Verkauf der Immobilie in Wolfsburg sind die Aktivitäten der Wealthcap mehr als schlecht gelaufen. Ein Anleger in unserem Fonds hat selbst nach derzeit 24 Jahren gerade gut 60 % des eingezahlten Geldes zurückerhalten! Ein roter Faden im Handeln der Wealthcap ist nicht zu erkennen." Bei seinem Ausblick macht der Beirat "sich größte Sorgen, dass nach dem Verkauf Ulm die Goethegalerie in Jena ebenfalls schlecht gemanagt wird und wir dort wieder einen drastischen Wertverfall erleben, der letztendlich zu einem Verkauf unter Zeitdruck führt“. Die abschließende Forderung bzw. Empfehlung des Anlegerbeirates lautet, dass bei einer Verkaufsentscheidung für Ulm der Anleger "gleichzeitig eine Weiterentwicklungsalternative" zur Abstimmung bekommen muss: "Daher gibt es KEINEN Grund, ein Einzelhandelsobjekt in Coronazeiten zu einem Fire-Sale‑Price wie bei dem Objekt Magdeburg zu verkaufen. Einen überstürzten Verkauf des Blautal-Centers in Ulm auf diesem niedrigen Preisniveau kann der Beirat nicht befürworten." Von 'k-mi' mit den Aussagen des Beirats konfrontiert, bestreitet Wealthcap auf Anfrage, dass das Magdeburger Fonds-Objekt unter Zeitdruck verkauft wurde: "Die Fondsimmobilie wurde regulär unter Berücksichtigung der angekündigten Liquidationsphase des Fonds bzw. nach Ende des Prognosezeitraums verkauft. Im Zuge des Verkaufs wurde ein Gutachten erstellt. Der Verkaufspreis entsprach exakt der Werteinschätzung des externen Gutachtens.“
'k-mi'-Fazit: Aktuell prognostiziert Wealthcap für den HFS Deutschand 12 – nach Verkauf der zwei verbliebenen Fondsobjekte in Ulm und Jena – nur einen Gesamtrückfluss von 102,7 % vor Steuern. Das heißt, das Geld der Anleger dieses Fonds – kein Blind-Pool – war ca. 24 Jahre unverzinst gebunden. Natürlich heißt dies auch, dass geschlossene Immobilienfonds oft unverwüstlich sind und auch bei erheblichen Schwierigkeiten zumindest keine Verluste produzieren. Dies ist natürlich kein Trost für die Anleger, deren Geld so lange in diesem Fonds festhing. 'k-mi' kritisierte in der seinerzeitigen Analyse ('k-mi'-PC 40/97) u. a. das Anschlussvermietungsrisiko und, dass trotz gewisser Risikostreuung "der Diversifikationseffekt im vorliegenden Fall relativ gering sein dürfte, da in vergleichbare Nutzungskonzepte investiert wird und das Objekt in Magdeburg mit ca. 57 % der Mieteinnahmen den klaren Investitionsschwerpunkt darstellt". Die aktuellen Vorwürfe des Beirats und die lausige Gesamtperformance des Fonds sind ein Indikator dafür, dass die Gründe für die Non-Performance nicht nur in der Konzeption, sondern auch beim Management zu suchen sind.