Beteiligung an einem geschlossenen inländischen Publikums-AIF, der sämtliche Anteile an einer Holdinggesellschaft erworben hat, die jeweilig einzige Gesellschafterin von drei Betriebsgesellschaften ist, so dass die Fondsgesellschaft somit Eigentümerin von insgesamt vier Gesellschaften ist. Die Betriebsgesellschaften bewirtschaften insgesamt drei vollstationäre Altenpflegeeinrichtungen im Großraum Dublin mit insgesamt 200 Pflegeplätzen. Das kumulierte Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 37,716 Mio. €, wovon 20,92 Mio. € auf das einzuwerbende Kommanditkapital (ca. 55,5 %) entfallen, 1,046 Mio. € auf den Ausgabeaufschlag und 15,75 Mio. € (ca. 41,8 %) auf das Fremdkapital. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 € zzgl. 5 % Agio.
Fondgesellschaft: IMMAC Irland Sozialimmobilien I Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft (Große Theaterstraße 31–35, 20354 Hamburg). Kapitalverwaltungsgesellschaft und Prospektherausgeber: HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG (gleiche Anschrift). Eigenkapitalvermittler, Schließungsgarant und Finanzierungsvermittler: IMMAC Immobilienfonds GmbH (gleiche Anschrift). Betriebs- und Projektankaufsprüfung: IMMAC Verwaltungsgesellschaft mbH (gleiche Anschrift). Treuhänder: FIDUS Treuhand GmbH (gleiche Anschrift). Verwahrstelle: DEHMEL Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (gleiche Anschrift).
Unsere Meinung: ++ Die IMMAC Gruppe hat in 20 Jahren insbesondere Immobilienfonds sowie AIFs in einem Volumen von ca. 1,5 Mrd. € aufgelegt, die nahezu alle in Sozialimmobilien (Altenpflegeheime) investieren, so dass das grundsätzliche Know-how in diesem Marktsegment vorhanden ist. ++ Nennenswerte negative Abweichungen gab es lediglich bei den ersten vier Fonds sowie zwei Fonds, die im Jahre 2006 initiiert wurden. Dabei liegen die Ist-Ausschüttungen rund 20 % unterhalb der prognostizierten Soll-Werte dieser sechs Fonds, so dass die Vergangenheitsperformance insgesamt positiv ist ++ Die Vergangenheitsergebnisse lassen sich jedoch nicht auf das vorliegende Angebot übertragen. Einerseits wird mit einer Investition in Irland Neuland betreten, und andererseits handelt es sich nicht um ein Fondsangebot, bei dem ein Mieter/Pächter für z. B. 20 Jahre einen festen Mietvertrag abgeschlossen hat, sondern die Altenheime werden selbst betrieben, so dass mittelbar Anleger komplett das unternehmerische Risiko bis hin zum Totalverlust der Einlage selbst tragen. Somit halten wir derartige Angebote ausschließlich für Anleger überlegenswert, die über eine sehr große Erfahrung und eine sehr hohe Risikobereitschaft verfügen ++ Alle drei Objekte befinden sich im Großraum Dublin. Das Stadtzentrum ist zwischen 8–16 km von den jeweiligen Objekten entfernt, so dass grundsätzlich die Standorte vernünftig gewählt erscheinen.
Die Immobilien selbst weisen u. E. teilweise deutliche strukturelle Schwächen auf: ++ Ein um 1850 errichtetes Objekt mit 68 Bewohnerzimmern beinhaltet z. B. sieben Zimmer ohne eigene Nasszelle und 40 Zimmer, die in der eigenen Nasszelle keine Dusche haben und 3 Zimmer sind nicht barrierefrei ++ Beim nächsten, noch älteren Objekt, haben alle Zimmer keine eigene Dusche und 5 Zimmer besitzen keine Nasszelle ++ Außer- dem wurden im Rahmen von Objektankaufsprüfungen diverse Mängel festgestellt, die im Zuge der Investitionstätigkeit nur "zum Teil behoben werden sollen". Zudem soll teilweise "ein umfangreiches Reservierungskonzept … erarbeitet werden", ohne dass ersichtlich ist, wann die jetzt nicht behobenen Mängel beseitigt werden sollen und inwieweit die dafür anzusetzenden Kosten sowie die Kosten des gesamten Renovierungskonzeptes in die Prognoserechnungen eingeflossen sind ++ Zu den drei Immobilien wurden anscheinend keine Verkehrswertgutachten erstellt. Auch eine eigene Bewertung ist nicht möglich, da der Prospekt viel zu wenige immobilienspezifische Angaben enthält. Für die drei Betriebsgesellschaften wurden von der BLS Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft jeweils Bewertungsgutachten erstellt. Die einzelnen Unternehmenswerte betragen demnach 10,17 Mio. €, 10,97 Mio. € bzw. 11,95 Mio. €. Da die Konzerngesellschaften als Gesamtheit betrachtet werden müssen und bewertungsrelavante Faktoren der Holdinggesellschaft gewürdigt wurden, ergab sich ein Gesamtwert von 10,854 Mio. €. Warum für alle vier Gesellschaften sich ein Wert ergibt, der geringer ist als der Unternehmenswert von zwei einzelnen Betriebsgesellschaften, dürfte für Anlageinteressenten ebenso wenig nachvollziehbar sein wie das exakte Zustandekommen dieses Wertes
++ Bei der Holdingsgesellschaft, die auch als Managementgesellschaft für die Betreibergesellschaften fungiert, handelt es sich um die Beechfield Care Group Limited, die im Mai 2017 gegründet wurde, jedoch als Marke bereits seit den 1980er Jahren existiert. Diese Gesellschaft bewirtschaftet ausschließlich die drei angebotsgegenständlichen Immobilien. Mit welchem wirtschaftlichen Erfolg, ist nicht ersichtlich, da irgendwelche Angaben zu Gewinnen, Bilanzen sowie Gewinn- und Verlustrechnungen nicht gemacht werden, so dass auch eine eigenständige Bewertung der Wirtschaftlichkeit nicht möglich ist. Zumindest fällt positiv auf, dass für alle drei Pflegeeinrichtungen in den letzten beiden Jahren eine Auslastungsquote zwischen 93,2 % und 98,5 % angegeben wird ++ Der Aufwand für den Erwerb der Vermögensgegenstände inkl. der Nebenkosten wird mit ca. 31,6 Mio. € ausgewiesen (ca. 83,8 % des Gesamtinvestitionsvolumens). Dieser u. E. sehr geringe wertbildende Anteil kommt durch eine hohe Weichkostenbelastung zustande, da die emissionsabhängigen Kosten 20,69 % des einzuwerbenden Kommanditkapitals inkl. des Ausgabeaufschlages ausmachen ++Die langfristige Endfinanzierung ist über ein Darlehen sichergestellt. Die Zinsbindungsdauer bis Dezember 2027 ist als normal zu betrachten, während der Zinssatz mit 3,02 % sowie die anfängliche Tilgung mit 4,336 % vergleichsweise hoch sind. Aufgrund der Platzierungsgarantie, die von einem IMMAC-Unternehmen gestellt wird, erscheint u. E. die Gesamtfinanzierung sichergestellt zu sein ++Da die Fondsgesellschaft der Holdinggesellschaft ein nennenswertes Darlehen zu einem Zins von stattlichen 9,5 % gewährt, geht der Anbieter davon aus, dass Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt werden, die der deutschen Abgeltungsteuer unterliegen. Auch eine andere Qualifizierung der Einkünfte kann erfolgen und außerdem wurde im Koalitionsvertrag die Abschaffung der Abgeltungsteuer vereinbart
++ Die Prämissen der langfristigen Prognoserechnung 'sind nicht ohne weiteres nachvollziehbar', da diese nicht dezidiert erläutert werden und z. B. die Aufwendungen aller Konzerngesellschaften im ersten vollen Jahr 2019 mit ca. 11,057 Mio. € als Summe angegeben werden, ohne diese exakt aufzuschlüsseln. Inwieweit sich dies mit der Vergangenheitserfahrung deckt, kann ebenfalls nicht festgestellt werden. Bei den Einnahmen wird jedes Jahr eine Steigerung von 1,1 % unterstellt. Bei den Aufwendungen z. B. für Löhne und Gehälter eine Steigerung von 1,5 %, die uns zu gering erscheint. Warum bei der Personalbeschaffung sich die Aufwendungen jedes Jahr um 10 % p. a. reduzieren sollen, ist überhaupt nicht nachvollziehbar. Bei diversen Dienstleistungen, die von IMMAC-Unternehmen erbracht werden, beträgt die Steigerung der Aufwandspositionen lediglich die Hälfte der Einnahmesteigerungen, wobei es auch hierbei vollkommen unüblich wäre, dass von fremden Dritten in Kaufkraft umgerechnet die Vergütung von Leistungen sich permanent reduzieren würde ++ Im Jahr 2033 wird die Veräußerung aller Gesellschaftsanteile zum 8,20fachen des EBITDARM angenommen. Warum man exakt diesen Wert ansetzt, ist für Anlageinteressenten nicht nachvollziehbar. Auch wenn die einzelnen Buchstaben erläutert werden, dürfte dies kaum verstanden werden. Der prospektierte Gesamtrückfluss bietet zwar mit 215 % (durchschnittlich ca. 5 % nach Steuern) entsprechende Anreize. Da die Prognoserechnungen jedoch nicht ohne weiteres nachvollziehbar sind, nicht ersichtlich ist, inwiefern Kosten für die Beseitigung sämtlicher Mängel einkalkuliert wurden, die Anleger mittelbar das komplette unternehmerische Risiko selbst tragen und eine Reduzierung der Einnahmesteigerungen um lediglich 0,25 %-Punkte bei ansonsten gleichen Prämissen den Gesamtrückfluss um ca. 40 %-Punkte reduzieren würde, sind auch sehr deutliche Abweichungen möglich.
'k-mi'-Fazit: Bei diesem Sozialimmobilien-Renditefonds handelt es sich weniger um einen Immobilienfonds, als um eine mitunternehmerische Beteiligung mit Totalverlustrisiko, bei der selbst risikofreudige Anleger unseres Erachtens zu wenig Informationen erhalten.