Noch vor Ostern musste der Anbieter von US-Immobilienfonds Jamestown den Anlegern seiner Mega-AIF diverse Hiobsbotschaften übermitteln. In der Kurzfassung: Die Investoren der Jamestown-AIF 29, 30 und 31 müssen sich u. a. gefasst machen auf: ++ (Erneuten) Stopp der Ausschüttungen ++ verlängerte Laufzeiten ++ massiv reduzierte Rückflussprognosen sowie ++ bevorstehende Probleme bei der Anschlussfinanzierung ++ anwachsenden Leerstand ++ überwiegend unterplanmäßige Mieteinnahmen u. a. durch hohe Incentives. Betroffen sind ca. 25.000 Investoren mit einem gezeichneten Eigenkapital von über 1,4 Mrd. US-$!
Es ist nicht das erste Mal, dass Jamestown die Investoren der genannten AIF Jamestown 29 und 30 über Probleme und ausfallende (teilweise inzwischen nachgeholte) Ausschüttungen – z. B. während Corona – informieren muss. Mittlerweile spitzt sich die Lage für die Fonds allerdings zu: Für die Publikums-AIF Jamestown 29 und 30, die zwischen 2014 und 2016 emittiert wurden, wird vom Anbieter nunmehr nur noch (innerhalb gewisser Bandbreiten) ein Gesamtrückfluss von 94 % bzw. 88 % vorhergesagt. Damit werden sogar mögliche Verluste für die über 16.000 Privatanleger prognostiziert, die dort knapp 800 Mio. US-$ eingezahlt haben. Zur Begründung der Sanierungsbemühungen verweist Jamestown auf die akute Situation im US-Immobilienmarkt, der "durch den rasanten Anstieg der Zinsen in eine Krise geraten" sei und "weiterhin vor großen Herausforderungen" stehe: "Die Immobilienpreise in den USA sind signifikant zurückgegangen. Die amerikanische Zentralbank hat die Leitzinsen zuletzt im Juli 2023 auf 5,5% angehoben – den höchsten Stand seit 2007. Hohe Zinszahlungen belasten die Ergebnisse vieler Objekte und machen manche Investitionen unrentabel. Anschlussfinanzierungen können aufgrund stark gesunkener Verkehrswerte nicht mehr in gleicher Höhe abgeschlossen werden, teilweise finden Eigentümer überhaupt keine Fremdkapitalgeber mehr", beschreibt der Anbieter die aktuelle Lage. Hinzu komme: "Aus Bewirtschaftungssicht steht vor allem der US-amerikanische Büromarkt nach wie vor stark unter Druck. In vielen amerikanischen Metropolen ist das Angebot an verfügbaren Büroflächen groß. Zusätzlich werden vermehrt Flächen zur Untervermietung angeboten. Mietinteressenten befinden sich daher aktuell in einer sehr guten Verhandlungsposition und Mietvertragsabschlüsse können von den Eigentümern in der Regel nur mit hohen Zugeständnissen an die Mieter erzielt werden." Die schwierige Situation der Jamestown-Fonds ist jedoch nicht nur Pech oder Schicksal. U. E. liegen auch hausgemachte Probleme vor, die man nicht nur auf 'den Markt' schieben kann.
So hat sich Jamestown z. B. beim Fonds 29 ganz übel mit Fremdkapital verzockt: Anstatt zu tilgen, wurde die Fremdfinanzierung während der Fondslaufzeit noch weiter erhöht, u. a. für wertsteigernde Maßnahmen, Gebäudeinvestitionen und Vermietungsaufwendungen wie Maklergebühren und Ausbaukosten von Mietflächen: Von ca. 400 Mio. US-$ nach Vollinvestition stieg das FK auf 440 Mio. US-$ zum 31.12.2023. Nun steht das Fondsmanagement allerdings nach der Zinswende in ganz kurzen Hosen da angesichts von relativ kurzfristig auslaufenden Zinsbindungen und anstehenden Refinanzierungen zusammen mit unter Druck stehenden Immobilienpreisen bzw. sinkenden Verkehrswerten. Für den Fonds Jamestown 29 ist nun eine "Verlängerung der Fondsprognose bis 2028" vorgesehen, um überhaupt noch auf einen Gesamtrückfluss von 94 % zu kommen: "Die Jamestown 29 Fondsprognose hat bislang einen Verkauf der Investitionsobjekte und die Auflösung des Fonds bis Ende 2024 unterstellt. Das Marktumfeld hat sich jedoch, wie oben beschrieben, seit der letzten Fondsprognose vom 07.12.2022 nochmals deutlich verschlechtert. Verkäufe sind aus Sicht von Jamestown derzeit nicht empfehlenswert und nur mit massiven Preisabschlägen möglich, sollte sich überhaupt ein Käufer finden." Durch das schlechte Timing rächt sich nun die unterlassene Tilgung, die u. E. für den Fonds 29 noch existenzgefährdend werden könnte: "In den nächsten drei Jahren laufen bei allen Fondsobjekten die Fremdfinanzierungen aus. Anschlussfinanzierungen können voraussichtlich nur zu wesentlich schlechteren Konditionen und gegebenenfalls in geringerer Höhe abgeschlossen werden. Jamestown muss für jeden Einzelfall prüfen, ob Teilrückzahlungen wirtschaftlich sinnvoll sind und ob der Fonds die erforderliche Liquidität aufbringen kann."
Beim Jamestown 30 ist die Situation nicht viel besser, obwohl dieser Fonds eine deutlich geringere Fremdkapitalquote hat: In diesem Fonds ist u. a. das Büroobjekt 'Clayton' im Großraum San Francisco ein Sorgenkind (Anteil: 23 % am Fondseigenkapital), so Jamestown aktuell: "Das Objekt ist nach dem Auszug des größten Mieters, der Bank of America im Sommer 2023, derzeit zu rund 22 % vermietet (Juni 2023: 20 %). Wie (…) berichtet, besteht weiterhin keine Nachfrage nach großen, zusammenhängenden Flächen in diesem Teilmarkt. Die Fondsprognose sieht daher einen Verkauf des Objekts im Jahr 2025 vor. Der angenommene Nettoverkaufspreis von $ 40,0 Mio. orientiert sich an der letzten Bewertung des Objekts zum 31.12.2023." Dieser prognostizierte Verkaufserlös (Brutto 41,6 Mio. US-$) entspräche nur einem Bruchteil des Investitionsvolumens von 119 Mio. US-$ für dieses Objekt, das nach den ursprünglichen bzw. zwischenzeitlichen Prognosen eigentlich Ende 2027 für 205 Mio. US-$ wieder gewinnbringend veräußert werden sollte. Erst im März 2022 hatte Jamestown den Verkaufsmultiplikator von 14,81 auf 16,0 in der Verkaufshypothese angehoben. Kein Wunder, dass der Jamestown-Fonds 30 auf keinen grünen Zweig kommt, solange der US-Immobilienmarkt sich nicht rasch grundlegend erholt. Bis Ende 2027 prognostiziert der Anbieter für den Jamestown 30 nur einen Gesamtrückfluss von 88 %, was für Investoren unter Berücksichtigung des Agios einen Verlust von 16 % nach 11 Jahren bedeuten würde.
Ernüchternde Nachrichten gibt es auch für die Investoren des 2019 emittierten Jamestown 31: Statt der ursprünglich ausgelobten Rückfluss-Prognose von 150 % geht der Anbieter nun nur noch von 120 % aus. Diese würde dem sog. negativen Szenario des Prospektes entsprechen. Auch beim Jamestown 31 belastet u. a. ein Objekt in San Francisco derzeit die Fondsperformance sowie sonstige Prognoseabweichungen aufgrund geplanter aber geschobener Verkäufe.
'k-mi'-Fazit: Auch Jamestown kocht nur mit Wasser. Aber es erscheint fast so, als wäre der Anbieter trotz enormer Erfahrung seit 10 Jahren relativ unvorbereitet und unbekümmert in die Immobilienmarkt-Krise geschlittert. Ggf. hat auch der jahrelange Erfolg Jamestown träge und/oder unvorsichtig gemacht. Das Fondskonzept, Fremdkapital nicht zu tilgen, um 4 % p. a. auszuschütten und auf satte Verkaufsgewinne zu hoffen, geht offenbar nun nicht auf, seitdem der Markt nicht mehr nur nach oben geht. Allerdings muss man Jamestown zu Gute halten, dass der Anbieter sehr transparent berichtet und die Fonds teilweise mit eigenen Mitteln stützt. Ob das hilft, wird sich zeigen: In den Fonds 29–31 'schlummern' ca. 1,273 Mrd. US-$ Fremdkapital, wovon ein Großteil in den nächsten 2–3 Jahren zur Anschlussfinanzierung bzw. Zinsprolongation ansteht. Sofern sich u. a. das Zinsumfeld nicht zeitnah grundlegend aufhellt, stehen Jamestown und seinen zahlreichen Privatinvestoren, die überwiegend über den Bankvertrieb platziert wurden, raue Zeiten bevor. Jamie Dimon, Chef des größten US-Finanzinstituts J.P.-Morgan, geht aktuell sogar von einem USD-Zinsanstieg auf 8 % oder mehr aus!