Rund 400.000 neue Wohnungen wollte die Bundesregierung jedes Jahr bauen lassen. Doch von diesem Planwert dürfte mit laut Statistischem Bundesamt lediglich 218.336 entsprechenden Baugenehmigungen bis Ende Oktober für 2023 wohl kaum die Hälfte davon erreicht werden, zumal nicht mit jeder Baugenehmigung auch tatsächlich gebaut wird. Bezahlbarer Wohnraum fehlt praktisch allerorten, aber besonders im Umfeld von Metropol- sowie wachstumsstarken Regionen. "Und hier genau setzen wir mit unserem Investitionskonzept unseres MyHouse Real Estate Fund Wohnen 1 an. Die Revitalisierung von Mietwohnungen an Standorten, die für die Allgemeinheit und die Gesellschaft noch bezahlbar sind und dort liegen, wo sie dringend gesucht werden, ist unsere Kernkompetenz. Lagen sind z. B. Randgebiete von Metropolen oder auch andere wachstumsstarke Regionen in Deutschland", erläutert Thomas Münzel, CEO der MyHouse AG. Hier ist der Nachfrageüberhang nach Wohnungen am höchsten und eine Entlastung des Wohnungsmarktes durch zahlreiche Neubauten sehr weit entfernt.
Mit 5.150 € je Neubauquadratmeter für Wohnraum in deutschen Metropolen gehören die Gestehungskosten laut einer aktuellen Studie der CBRE GmbH mit zu den höchsten in Europa. Da kann schon für die Mittelschicht kein bezahlbarer Wohnraum mehr neu errichtet werden. Und so taxiert der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. die aktuelle Lücke in Deutschland auf 550.000 Wohnungen. Bis 2025 können es nach ZIA-Einschätzung 750.000 und bis 2027 bis zu 830.000 fehlende Wohnungen werden. Das zeigt, bei Wohnraum ist die Nachfrage im Immobilienmarkt am höchsten, wird auch auf viele Jahre hin überdurchschnittlich hoch bleiben und dürfte sogar immer noch steigen. Das wiederum führt zu weiter steigenden Mieten und irgendwann, wenn sich das Umfeld und die Zinslandschaft wieder beruhigt haben, zu steigenden Immobilien-Preisen.
"Deshalb ist der Investitionszeitpunkt in wohnwirtschaftliche Bestandsimmobilien im, für die Allgemeinheit, bezahlbaren Segment derzeit besonders günstig. Aufgrund der enorm gestiegenen Neubaupreise locken die Chancen hier jedoch im Bestand, gerade bei Wohnimmobilien aus den 60er, 70er und 80er Jahren mit Sanierungsbedarf", analysiert Alexander Hupe, Chief Product Officier MyHouse, die Lage. Nach Stationen u. a. bei der Deutschen Bank, einem Schweizer Family Office und dem Aufbau eines immobilienbezogenen FinTechs blickt Hupe auf rund 25 Jahre Erfahrung im Finanz- sowie Immobilienbereich zurück und ist seit August 2023 produktverantwortlicher Vorstand bei MyHouse. Und CEO Münzel, selbst seit rund 30 Jahren in der Finanz- und Immobilienbranche tätig, ergänzt: "Damit ist bezahlbarer Wohnraum keine Utopie. Investitionen in demografisch stabile und wirtschaftlich starke Städte bleiben langfristig interessant, wenn das notwendige Know-how vorhanden ist. Insgesamt haben die handelnden Personen im Netzwerk der MyHouse-Unternehmensgruppe in den letzten 15 Jahren über 26 Investmentprodukte mit einem Investitionsvolumen von mehr als 1 Mrd. € erfolgreich verantwortet und bei Fälligkeit plangemäß zurückgezahlt." Und jetzt starten die beiden mit dem MyHouse Real Estate Fonds MHREF Wohnen 1 ihren ersten gemeinsamen geschlossenen Publikums-AIF als Initiator und Assetmanager. Grund genug für 'k-mi' sich das Produkt näher anzusehen:
Die Anlagestrategie der MHREF Wohnen 1 geschlossene Investment GmbH & Co KG besteht laut Verkaufsprospekt darin, "mittelbar über Objektgesellschaften in Immobilien zu investieren. Die Investitionen können dabei in Form von Eigenkapital oder Gesellschafterdarlehen erfolgen. Anlageschwerpunkt sind Wohnimmobilien mit Entwicklungspotenzial, die in B-, C- und D-Lagen in Randgebieten von Metropolen sowie anderen wachstumsstarken Regionen in Deutschland belegen sind." Als KVG fungiert die erfahrene HTB Hanseatische Fondshaus GmbH, die neben den Fonds der eigenen Gruppe auch zahlreiche weitere AIF als Service-KVG von anderen Initiatoren verwaltet. Ziel der MyHouse AG ist der Erwerb von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. "Dabei suchen wir Bestandsimmobilien auch mit höherem Leerstand und größerem Sanierungsbedarf. Wir modernisieren diese und schaffen so neuen attraktiven, bezahlbaren Wohnraum für Familien, Normal- und Geringverdiender. Innerhalb der letzten 20 Jahre haben sich das Management und die Partner der MyHouse-Gruppe mit über 10.000 Wohneinheiten so zu echten Spezialisten in Sachen Revitalisierungskonzepte für leerstehende Wohnanlagen entwickelt", erklärt Hupe.
Gemäß der Anlagebedingungen des MHREF Wohnen 1 werden mindestens 50 % des Kapitals direkt oder indirekt in deutsche Wohnimmobilien mit einem jeweiligen Verkehrswert von bis zu 20 Mio. € investiert, so dass bei einem geplanten Eigenkapital von 100 Mio. € bzw. einem geplanten Investitionsvolumen von 219,25 Mio. € eine breite Risiko-Streuung angestrebt wird. Mindestens 10 % jedoch maximal 30 % des investierten Kapitals werden den Objektgesellschaften in Form von Gesellschafterdarlehen zur Verfügung gestellt und können bspw. in die Revitalisierung der Objekte fließen. Dadurch ist der Fonds an jedem Objekt mittelbar als Gesellschafter beteiligt und die Anleger partizipieren u. a. von Mietsteigerungen oder Werterhöhungen im Falle des Wiederverkaufs. Die monatlich gezahlten Ausschüttungen sind nach einer Vorabausschüttung von 2,75 % p. a. bis zum 31.12.2025 danach mit 3,25 % p. a. bzw. ab 01.01.2028 mit 3,75 % p. a. in der Vermietungsphase geplant. Die Laufzeit soll nur gut 6,5 Jahre betragen und bereits zum 31.12.2030 enden, kann jedoch um bis zu drei Jahre verlängert werden. Nach Rückzahlung der Einlage sowie weiterer Auszahlungen in Höhe einer durchschnittlichen jährlichen Verzinsung von 7,35 % bezogen auf die geleistete Einlage partizipiert die KVG in Höhe von 50 % an den weiteren Auszahlungen aus den Gewinnen der Fondsgesellschaft, so dass ein entsprechendes mit den Anlegern gleichgerichtetes Interesse an einem überdurchschnittlichen Ergebnis besteht. Gemäß Prognoserechnung ist ein Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 160,7 % geplant, so dass entsprechende Anreize für eine Beteiligung bestehen. Rede und Antwort zu weiteren Details steht MyHouse auf ihrer Roadshow im Februar in München (07.02), Erfurt (08.02.), Hamburg (14.02.), Berlin (15.02.), Leipzig (21.02.) Frankfurt (22.02.) und Köln (28.02.).
'k-mi'-Fazit: Derzeit haben wir die paradoxe Situation, dass die Immobilienkaufpreise sinken, aber die Mieten steigen. Das treibt die Mietrenditen nach oben. Dabei wird sich der Wohnungsmangel in den nächsten Jahren noch weiter verschärfen und die ohnehin spärlich gesäten Neubauwohnungen bieten aufgrund der Kosten keine Alternative für 'Otto-Normalverbraucher'. Das dürfte zu weiteren überdurchschnittlichen Mietsteigerungen, höheren Mietrenditen und später auch lukrativen Veräußerungspreisen führen. Somit ist die Investition über den MHREF Wohnen 1 in zu revitalisierende Bestands-Wohnimmobilien nicht nur gesellschaftspolitisch sinnvoll, sondern auch unter Renditegesichtspunkten für eine Beimischung im Portfolio hochinteressant.