“Die langfristige Vermietbarkeit und die Wertentwicklung und damit die nachhaltige Ertragskraft der jeweiligen Immobilie sind nicht absehbar, insbesondere nicht, sofern sich der Immobilienmarkt – wie derzeit – in einer Hochphase des Zyklus befindet (…)”, heißt es im Kapitel Risiken/Marktentwicklung im Verkaufsprospekt des aktuell im Vertrieb befindlichen AIF-Angebotes PATRIZIA GrundInvest Augsburg Nürnberg GmbH & Co. geschlossene Investment-KG. Wer in einer Hochphase investiert, muss sich darüber im Klaren sein, dass sich der Einkaufspreis im Langfristvergleich als schlechter Eintrittszeitpunkt erweisen kann. Seit über zwölf Jahren kennen die Immobilienpreise in Deutschland nahezu ausschließlich den Weg nach oben. Angetrieben wurde diese Entwicklung durch eine Niedrig- bis hin Nullzinspolitik der EZB sowie einem flankierenden Attraktivitätsverlust bei Festgeldern und Sparanlagen, noch heute des Deutschen liebste Kapitalanlagen. Auf Immobilien-Käuferseite bedeutet dies kritisch abzuwägen, ob man bereit ist, den geforderten (hohen) Kaufpreis jetzt zu zahlen. Einmal unterstellt, wir haben den Immobilien-Preiszenit nun erreicht, was heißt dies für laufende Immobilienangebote am Beispiel von PATRIZIA und deren damit verbundenen Risiken?
Die Fondsgesellschaft hält zwei Objekte im Portfolio mit dem ++ Objekt Augsburg: Baujahr 1992/1993, Kaufpreis 39,057 Mio. €, vermietbare Fläche rd. 12.553 m², 224 Stellplätze, 100 % Vermietungsstand im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit 10,4 Jahre und dem ++ Objekt Nürnberg: Baujahr 2004, Kaufpreis 43,5 Mio. €, vermietbare Fläche rd. 9.931 m2, 96 % Vermietungsstand im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit 4,5 Jahre (Stand 01.01.2022). Der Immobilienanbieter PATRIZIA GrundInvest, eine 100%ige Tochtergesellschaft der PATRIZIA AG, war bei seinem Fondsangebot in Augsburg für ein 30 Jahre altes multifunktionales Bürogebäude samt Tiefgarage bereit, einen Preis von 3.759 €/m2 inkl. Stellplätzen zu zahlen. Das Objekt in Nürnberg mit multifunktionellen Praxis- und Büroflächen, die 18 Jahre auf dem Buckel haben, war dem Anbieter sogar 4.380 €/m² inkl. Tiefgaragenplätzen wert. Ein für jedes Objekt eingeholtes Verkehrswertgutachten bestätigtet für Nürnberg exakt den Kaufpreis und kommt für Augsburg auf einen leicht darüber liegenden Wert mit 39,3 Mio. €. Erworben wurden die Immobilien vor rund 13 Monaten. Die geplanten Nettomieteinnahmen für beide Immobilien belaufen sich auf rund 3,3 Mio. € p. a. Mieterhöhungspotenzial im Zuge von Leerstandabbau besteht mangels Vollvermietung nahezu nicht. In Relation zum Gesamtkaufpreis beider Objekte (82,557 Mio. €) kommen wir hier auf einen 25fachen Kaufpreisfaktor vor Fondskosten, was uns in Anbetracht des Alters der Gebäude sehr üppig erscheint.
Wie sich der Wert solcher Immobilien weiter entwickeln wird, kann heute jedenfalls keiner vorhersagen. Doch die Hypothekenzinsen, die seit 2011 analog zu den Preisanstiegen bei Immobilien sukzessive in diesem Zeitraum zurückging, verdoppelten sich nahezu in den zurückliegenden 12 Monaten (bei 10 Jahre Laufzeit) von 0,85 % auf 1,67 % (Quelle: Interhyp Zinschart). Dass dieser kräftige Bauzinsanstieg nicht spurlos an den Immobilienpreisen vorüberzieht, ist zumindest in Betracht zu ziehen. An dieser Stelle heißt es bei PATRIZIA, auch aus weiteren Gründen noch genauer hinzuschauen. Denn das Fondskonzept sieht neben dem Einwerben von Eigenkapital in Höhe von 50,829 Mio. € auch die Aufnahme von Fremdkapital von 47,937 Mio. € (Gesamtinvestitionsvolumen: 98,766 Mio. €) vor. Zwar konnte der Anbieter vor einem Jahr noch zu einem idealen Zeitpunkt sehr niedrige Zinssätze für die beiden Objekte in Augsburg (22,707 Mio. € zu 0,65 % p. a.) und Nürnberg (25,23 Mio. € zu 0,89 % p. a.) sichern. Allerdings aus heutiger Sicht betrachtet lediglich mit einer 10jährigen Zinsbindung, was das Anschlussrisiko dieses Investments in knapp neun Jahren im Falle weiter steigender Zinsen stark erhöht. Hinzu kommt ein erheblicher Malus bei der beabsichtigten Tilgung. Denn hier ist gar keine turnusmäßig festgeschriebene Tilgung vorgesehen. Stattdessen sieht die Planung Sondertilgungen von 1 % p. a. auf die ursprüngliche Darlehenssumme für Augsburg und 1 % p. a. der aktuellen Darlehenssumme für Nürnberg vor. D. h., dass wenn denn überhaupt auf sehr niedrigem Niveau getilgt wird und dies im Ermessen des Fondsmanagements liegt. Die sehr niedrig angesetzte Sondertilgung subventioniert auf diese Weise auch erst eine laufende Auszahlung von dennoch lediglich 4 % p. a., bei einer geplanten Gesamtrendite von 4,5 % vor Steuern und einer vorgesehenen Fondslaufzeit bis 31.12.2036. Unklar bleibt uns, mit welchen Verkaufserlösen PATRIZIA zum Zeitpunkt der Fondsauflösung rechnet. Schließlich lässt sich ein Investment und dessen Prognoserechnung auf vielfältige Weise schönrechnen. Hierzu und zum Anschlussfinanzierungs-Risiko bzw. dem Grund für die Schmalspur-Tilgung von uns befragt, erhielten wir seitens PATRIZIA keine Stellungnahme, was uns nicht zuversichtlicher in Bezug auf die Überzeugtheit vom eigenen Angebot stimmt. Ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten beträgt bei einem breiten Mietermix mit insgesamt 32 Parteien in verschiedenen Dienstleistungen gefächert die durchschnittliche Restmietvertragslaufzeit rd. 7,3 Jahre (Stand 01.01.2022), was wir ebenfalls nicht als sonderlich lang bewerten. Im Hinblick auf die erhöhten Objektalter sollte auch das Anschlussvermietungsrisiko und die Revitalisierungs- und Instandhaltungskosten nicht außer Acht gelassen werden.
'k-mi'-Fazit: Spätestens mit dem Anstieg der Bauzinsen gilt es bei Immobilien, deren Werte historisch betrachtet ihre Gipfel erklommen haben, sich genau die konzeptionellen Berechnungen anzuschauen, um später kein Waterloo zu erleben, falls die Hypothekenzinsen davonlaufen und die Wertentwicklung der Gebäude nicht mehr Schritt halten kann. Das Angebot PATRIZIA GrundInvest Augsburg Nürnberg ist marketinggerecht auf 4 % p. a. Ausschüttungen gepampert, was mit erhöhten Risiken erkauft wird, da aus unserer Sicht die Tilgungsleistung zu gering ausfällt. Wir raten Ihnen von diesem Investment deshalb ab, sofern Sie nicht mit unvermindert hohen Immobilienpreissprüngen rechnen.