'Im Einkauf liegt der Gewinn', so die alte Kaufmannsregel, die gerade in Zeiten hoher Immobilienpreise gilt. Dabei kennt die Klettertour scheinbar kein Halten: Das Statistische Bundesamt vermeldet aktuell für Wohnimmobilien für das 2. Quartal 2019 einen Preisanstieg um 5,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Wohl dem, der bereits an Wohnimmobilien beteiligt ist, doch lohnt heute noch der Einstieg? Bei vollvermieteten Wohnimmobilien insbesondere in den Top 7 Metropolen haben wir mittlerweile ein Niveau erreicht, das mit Bruttomietrenditen von 2 bis 2,5 % am Ende kaum noch die Chance auf einen Nettoertrag für die Anleger übrig lässt. "Wir können uns nicht von der Preisentwicklung abkoppeln, aber wir suchen deshalb ganz bewusst die 'Arbeitsimmobilie' mit Wertsteigungspotential an zukunftsträchtigen Standorten. Durch Renovierung oder z. B. Dachausbau und aktives Mietmanagement steigern wir die Mieteinnahmen in den Objekten vor Ort. Das macht die Fondsergebnisse deutlich unabhängiger von künftigen Marktentwicklungen", erläutert Klaus Wolfermann, GGF PI Pro·Investor-Gruppe, das Investitionskonzept seiner PI Pro·Investor Immobilienfondsreihe.
Und der Erfolg gibt ihm Recht: Die beiden ersten Fonds PI Pro·Investor Immobilienfonds 1 und PI Pro·Investor Immobilienfonds 2 konnten mit aufsehenerregenden Ergebnissen von 14,6 % p. a. bis zu 26,3 % p. a. vor Steuern je nach Beteiligungsart und mit Laufzeiten zwischen 3 und 6,5 Jahren aufwarten. Aktuell ist der PI Pro·Investor Immobilienfonds 4 im Vertrieb (s. Eckdatenkasten), der ursprünglich als Blind-Pool gestartet ist. "Neben den Vertriebsaktivitäten zur 
Gewinnung weiterer Vermittler und Anleger sind wir natürlich schon dabei, das eingeworbene Eigenkapital zu investieren", so Wolfermann. Jüngst hat der voll regulierte Publikums-AIF fünf Immobilien mit 72 Wohneinheiten und einer Fläche von 4.734 m2 in Wilhelmshaven erworben. Die Stadt am Jadebusen hat den einzigen tideunabhängigen Tiefwasserhafen und ist bereits der größte Erdölumschlagplatz Deutschlands. In das Containerterminal, das – anders als Hamburg – jederzeit auch die größten Containerschiffe vollbeladen abfertigen kann, investiert das Land Niedersachen in den nächsten Jahren ca. 1,9 Mrd. €. Bis 2028 sollen allein in der Stadt über 5.000 neue Arbeitsplätze entstehen. Der Hafenausbau schlägt sich in einer bereits seit 2015 wieder wachsenden Bevölkerungszahl in Wilhelmshaven nieder.
Die 1926 bzw. 1959 errichteten und aktuell für einen Preis von 892 €/m2 Mietfläche erworbenen Gebäude sind derzeit zu gut 60 % vermietet. Zahlreiche der leerstehenden Wohnungen könnten eine Sanierung gut vertragen. Eine 'Arbeitsimmobilie' ganz in Wolfermanns Sinne: "Durch den teilweisen Leerstand besteht rasches und relativ hohes Mietsteigerungspotential: Erstens durch die Vermietung des vorhandenen Leerstandes nach der Sanierung zu einem höheren Quadratmeterpreis und zweitens durch die Schaffung neuen Wohnraums durch den Dachgeschossausbau. Dieser vergrößert die Mietfläche um immerhin 1.080 m2 bzw. 23 % auf dann 5.814 m2." Daher will der Fonds neben dem Kaufpreis von 4,2 Mio. € hier weitere 2,3 Mio. € in Sanierung und Dachausbau investieren. Bei einer erwarteten Jahresnettokaltmiete von 503.754 € beträgt der erwartete Gesamtinvestitionsfaktor inkl. der Kosten für Sanierung und Dachausbau den sagenhaft günstigen Wert des 12,97fachen. Viel Chance – manche sagen zum jetzigen Zeitpunkt noch Hoffnung dazu.
Werfen wir also einen Blick auf die Aktivitäten und Ergebnisse der PI Pro·Investor Immobilienfondsreihe: Neben den beiden sehr erfolgreich abgeschlossenen PI Pro·Investor Immobilienfonds 1 und PI Pro·Investor Immobilienfonds 2 wurde der PI Pro·Investor Immobilienfonds 3 mit einem Eigenkapital von rd. 30 Mio. € vor einem Jahr geschlossen. Gemäß der "Investitionsinformation" für die Anleger vom August 2019 hat der Fonds bereits 32 Gebäude mit 408 Wohn- und 37 Gewerbeeinheiten an den Standorten Wilhelmshaven, Viersen und Essen erworben. Insgesamt ist hier bereits ein Investitionsvolumen von rd. 41,6 Mio. € geplant. "Neben den Vermietungsaktivitäten laufen bei vielen Gebäuden die konkreten Baumaßnahmen bereits auf Hochtouren. Mehrere Bauanträge für den Dachgeschossausbau sind eingereicht und nach erwarteter Genehmigung starten wir mit der Realisierung. Trotz knapper Kapazitäten bei den ausführenden Unternehmen liegen wir im Wesentlichen im Plan und können regelmäßig höhere Mieten bei der Neuvermietung realisieren als geplant. Weitere Synergien entstehen insbesondere in Wilhelmshaven, da wir dort mittlerweile fast 400 Wohneinheiten erworben oder errichtet haben und auch eine eigene Hausverwaltung direkt vor Ort etablieren konnten. Wilhelmshaven wird sich weiter positiv entwickeln und wir werden unseren Anteil daran ausbauen, ohne die Diversifizierung des Fonds außer Acht zu lassen", beschreibt Claus Burghardt, GGF und Leiter Portfoliomanagement PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG, den aktuellen Stand.
Neben den Investitionen in die Zukunft, erwirtschaftet der Fonds aber bereits Mieteinnahmen in erheblicher Höhe, denn der größte Teil der Flächen ist ja bereits vermietet. Das gilt natürlich auch für die Immobilien des PI Pro·Investor Immobilienfonds 4, der somit bereits über erste Erträge in der Platzierungsphase verfügt. Weitere Investitionen werden derzeit geprüft. Anders als in anderen Fonds können PI-Anleger dabei keine bösen Überraschungen erleben. Nach Prüfung und Vorauswahl durch das Fondsmanagement, werden die Immobilien den Anlegern vorgestellt, die mittels einer Ankaufsempfehlung für den AIF ihr Votum für oder gegen die konkreten Objekte abgeben können. Nach diesem Konzept sind die Anleger also immer eingebunden – Pro Investor eben. Zudem kann die Gesellschafterversammlung einen ständigen Anlegerbeirat wählen, der die Geschäftsführung und die KVG berät. Dieser kann auch auf die Einhaltung der ambitionierten Investitionskriterien achten. Bei einer Laufzeit bis zum 31.12.2026 werden beim PI Pro·Investor Immobilienfonds 4 gemäß der konservativen Kalkulation Gesamtrückflüsse von 153,7 % des eingesetzten Kapitals bzw. eine Durchschnittsrendite von rd. 7 % p. a. prognostiziert.
'k-mi'-Fazit: Bestandsimmobilien mit Wertsteigerungspotential, die einerseits bereits laufende Mieterträge generieren, andererseits die Option auf erhebliche Einnahmesteigerungen durch Ausbau oder Sanierung bieten, so lautet das bewährte Erfolgskonzept der PI Pro·Investor-Gruppe. Mit den hervor-ragenden Ergebnissen aus den bereits vollständig veräußerten Immobilienfonds 1 und 2 untermauert der Anbieter sein Know-how eindrucksvoll. Das in die voll regulierte Zeit übertragene bewusst anle-gerfreundlich ausgestaltete Konzept ist dabei mehr als ein i-Tüpfelchen, sondern sichert hohe Transparenz und einen engen Informationsfluss für Anleger und Vermittler bei dem renditestarken Angebot!