Ursprünglich als Blind-Pool gestartet hat der PI Pro·Investor Immobilienfonds 3 (vgl. 'k-mi' 07/17) seine ersten Immobilien erworben. Während anderen Anbietern die ständig kletternden Preise bei ihren prospektierten Einkaufskursen schwer zu schaffen machen, liegt der PI Pro·Investor 3 voll auf Linie seiner strengen Investitionskriterien. "Unsere Investitionsidee, in Mittel- und Oberzentren in Metropolregionen Immobilien mit Entwicklungspotential zu erwerben und zu entwickeln, bewährt sich auch in diesen Zeiten. Wir können mit dieser seit unserer Gründung nahezu unverändert verfolgten Strategie trotz zweifelsfrei gestiegener Nachfrage aus einem attraktiven Angebot schöpfen. Gebäude, die einen gewissen Verbesserungsbedarf aufweisen, sind bei den typischen Immobilienkäufern auch heute immer noch weniger nachgefragt. Davon profitieren unsere Anleger doppelt: Erstens über den günstigen Kaufpreisfaktor und zweitens über das Wertsteigerungspotential, das wir mit den Optimierungsmaßnahmen heben", erläutert Klaus Wolfermann, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer u. a. der PI Pro·Investor GmbH & Co. KG. Da passt das zwischenzeitlich erworbene Immobilienportfolio des PI Pro·Investor 3 punkt-genau in diese Strategie (s. Kasten rechts):
++ Acht Gebäude in Wilhelmshaven mit derzeit 80 Wohneinheiten und einer Mietfläche von 5.948 m2, die zum günstigen Kaufpreis von 1.005 €/m2 erworben wurden. Da bei einem Mieterwechsel nach einer Renovierung hohes Mietsteigerungspotential besteht, ist hier die Fortführung der bereits begonnenen Renovierung der vorhandenen Wohnungen bei Fluktuation vorgesehen. Ferner ist ein Dachausbau mit bis zu 40 weiteren Wohnungen und 2.500 m2 zusätzlichem Wohnraum in fortgeschrittenem Planungsstadium. Daher konnten auch schon die Preise für die schlüsselfertige Erweiterung mit 1.025 €/m2 fest vereinbart werden. Insgesamt sollen inkl. Kaufpreis und Dachausbau rd. 9,2 Mio. € in die Objekte in Wilhelmshaven investiert werden. Da-bei boomt die Stadt mit dem einzigen Tiefwasserhafen Deutschlands. Wilhelmshaven ist nicht nur der größte Erdölumschlaghafen, sondern auch der mit Abstand größte Marine-Standort und hat seit 2012 ein Containerterminal, in dem auch die größten Containerschiffe tideunabhängig be- und entladen werden können. Allein das Land Niedersachsen plant 1,9 Mrd. € an Investitionen und in den nächsten Jahren sollen tausende neue Arbeitsplätze entstehen. "Alles potentielle Mieter – Wilhelmshaven ist für uns ein echter Hidden-Champion", freut sich Claus Burghardt, GF PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG und Leiter Portfoliomanagement ++ In Viersen, nur rd. 30 km westlich von unserem Düsseldorfer Verlagssitz, wurde eine Wohnanlage mit 36 Einheiten und einer Gesamtmietfläche von 3.021 m2 gekauft. Der Kaufpreis beträgt 960 €/m2, und neben der Auf-teilung und Renovierung der einzigen leerstehenden Wohnung sollen weitere Wohnungen bei Fluktuation renoviert werden, so dass insgesamt 3,6 Mio. € hier vom AIF investiert werden ++ Mit 3,47 Mio. € liegt die Investitionssumme in Essen fast genauso hoch, aber ansonsten ist alles anders: Zentrumslage sowie vier Wohn- und elf Gewerbeeinheiten mit insgesamt 2.014 m2 Mietfläche lauten hier die Eckdaten.
Gemeinsam sind den Objekten günstige Kaufpreisfaktoren, die aktuell von dem 13,91fachen bis zum 14,81fachen reichen. Damit ergeben sich auch im Sinne einer Risikostreuung vergleichbare kurzfristige Mietrenditen zwischen 6,68 % in Essen und 7,19 % in Wilhelmshaven. Aktuell weist das Portfolio eine prognostizierte Mietrendite von 7,04 % aus. Auch hier gelingt PI Pro·Investor eine Punktlandung, und auf Sicht soll die Mietrendite durch die beschriebenen Maßnahmen auf 8 % gesteigert werden. Unterzieht man die Ankündigungen von PI Pro·Investor von vor über einem Jahr in 'k-mi' 07/17 einem Faktencheck mit dem jetzt erworbenen Immobilienportfolio, muss man dem fränkischen Anbieter testieren, dass dieser trotz der weiterhin steigenden Preise sowohl die in den Anlagebedingungen niedergeschriebenen als auch die in der langfristig bewährten Immobilienstrategie festgelegten Eckdaten bislang allesamt einhalten konnte.
Profitieren von dieser PI Pro·Investor-Strategie konnten schon die Anleger der Vorgängerfonds PI Pro·Investor Immobilienfonds 1 und PI Pro·Investor Immobilienfonds 2. Statt den prospektierten 15fachen Verkaufsfaktoren erzielten die Immobilien im Mittel mehr als das 20fache. "Damit konnten wir für unsere Anleger beim PI Pro·Investor 1 innerhalb von sechseinhalb Jahren nach Berücksichtigung aller Kosten Erträge vor Steuern von rund 14 % p. a. und beim PI Pro·Investor 2 innerhalb von viereinhalb Jahren von 22 % p. a. erwirtschaften", so Wolfermann. Und Burghardt als Leiter des Portfoliomanagements zeigt sich überzeugt davon, die Risikostreuung weiter auszubauen und die strengen Investitionskriterien ein-halten zu können: "Mit dem jetzt erworbenen Immobilienportfolio haben wir den Grundstein gelegt, einen erfolgreichen Verlauf beim PI Pro·Investor 3 zu wiederholen. Zumal wir weitere attraktive Objekte in der Vorprüfung haben, so dass die Ankaufsphase in den folgenden Wochen fortgesetzt wird." Gerade für noch beitretende An-leger bietet der schon fortgeschrittene Investitionsgrad viele Vorteile, wie z. B. dass ++ früher vorhandene Blind-Pool- und Realisations-Risiken entfallen ++ die Rückflüsse aus dem mittlerweile vorhandenen Immobilienbestand bereits fließen und ++ das eigene in den AIF investierte Kapital kürzer gebunden ist. Das Ende des Platzierungszeitraums ist für den PI Pro·Investor 3 zum 30.06.2018 geplant.
'k-mi'-Fazit: Mit den deutlich über den Prognosen liegenden Ergebnissen bei den Vorgängerfonds hat PI Pro·Investor sein Know-how und den Erfolg seiner Investitionsstrategie untermauert. Trotz des rasant gekletterten Preisniveaus ist es dem Anbieter gelungen, bei dem aktuell im Vertrieb befindlichen PI Pro·In-vestor 3 seine bewährten Kriterien einzuhalten und so die Basis – getreu dem Motto im Einkauf liegt der Gewinn – für einen später erfolgreichen Verkauf zu legen. Dabei ist 'Pro Investor' für den Anbieter nicht nur eine Worthülse, sondern die Anleger werden bspw. vor dem Ankauf über ein Umlaufverfahren an den Investitionsentscheidungen beteiligt. Das sorgt für eine stärkere Anlegerstellung und bessere Transparenz als bei den anderen Angeboten und ist (nicht nur aus Haftungssicht) im Sinne der Vermittler.