Aufsehenerregende Ergebnisse von 14,6 % p. a. bis zu 26,3 % p. a. vor Steuern konnte PI Pro·Investor je nach Beteiligungsart und Laufzeiten zwischen 3 bis 6,5 Jahren mit Beendigung seiner beiden ersten Fonds PI Pro·Investor Immobilienfonds 1 und PI Pro·Investor Immobilienfonds 2 vermelden. Jetzt setzt der Anbieter mit dem PI Pro·Investor Immobilienfonds 4 die überaus erfolgreiche Fondsreihe fort. "Der PI Pro·Investor 4 ist ebenso wie sein direkter Vorgänger PI Pro·Investor 3 als Publikums-AIF im weißen, vollregulierten Markt zugelassen. Ansonsten setzen wir auch dieses Mal unsere bewährte Investitionsstrategie fort. Dabei steht PI Pro·Investor für die anlegerorientierte Sachwertinvestition. Der Investitionsfokus liegt auf bestehenden Wohnimmobilien, gerne auch aus Störungssituationen. Diese 'Arbeitsimmobilien' sind immer noch zu vernünftigen Preisen zu haben und bieten hohes Wertsteigerungspotential", erläutert Klaus Wolfermann, GGF PI Pro·Investor-Gruppe.
Dabei orientiert sich das Fondsmanagement an sechs Erfolgsfaktoren zur Auswahl, dem Erwerb, der Bewirtschaftung sowie dem späteren Verkauf der Objekte: ++ Investition überwiegend in Bestandswohnimmobilien, denn diese existieren bereits und lassen sich zutreffender begutachten und bewerten. Dabei ist auch das PI eigene Expertenteam u. a. mit einem Ingenieur und Architekten eingebunden. Das gilt auch und gerade für einen (möglichen) Gewerbeanteil von bis zu 40 % bspw. in klassischen Wohn- und Geschäftshäusern in Innenstadtlagen ++ Investition in prosperierende Mittel- und Oberzentren, die einerseits noch vernünftige Einkaufsfaktoren bieten, andererseits aber eine starke Nachfrage nach Wohnraum auch in den nächsten Jahren erwarten lassen ++ Investition in Basisrentabilität, denn die Bestandsimmobilien sind vermietet und spülen vom ersten Tag an Mieterträge in die Fondskasse.
++ Investition in Wertsteigerungspotential von mindestens 10 % im ersten Jahr, bspw. durch die Verringerung von Leerstandsquoten durch Sanierungs- und aktive Neuvermietungsmaßnahmen ++ Investition in zufriedene Mieter als Grundpfeiler des langfristigen Erfolges, denn ohne Mieter ist eine Immobilie nahezu wertlos ++ Gebündelter Verkauf des Gesamt-Portfolios nach fünf bis zehn Jahren, wenn die wesentlichen Wertsteigerungsmaßnahmen umgesetzt wurden und das größere Portfolio für weitere Investorenkreis interessant ist. Dabei beobachte das Fondsmanagement laufend den Markt: Sollte der Verkaufszeitpunkt ungünstig sein, profitieren Anleger weiterhin von laufenden Auszahlungen aus den gut vermieteten Fonds-Objekten. Und auch die können sich sehen lassen.
Die prognostizierten Ausschüttungen beim PI Pro·Investor 4 betragen anfänglich 4 % p. a und steigen in der Fondslaufzeit prognosegemäß bis auf 6,5 % an. Diese werden ebenso quartalsweise ausgezahlt wie auch der beitrittsabhängige Frühzeichnerbonus. So haben die Anleger rasch erste Rückflüsse auf ihrem Konto und eine frühe Zeichnung wird entsprechend honoriert. "Obwohl wir wenige Tage nach Ende des Platzierungszeitraums noch nicht voll investiert sind, können wir die jetzt beginnenden laufenden Auszahlungen beim PI Pro·Investor 3 bereits weitgehend aus Erträgen leisten. Hier zeigt sich ein zählbarer Vorteil des günstigen Erwerbs von Bestandsimmobilien, die direkt Mieteinnahmen erbringen", berichtet Wolfermann.
Zunächst startet auch der PI Pro·Investor 4 als Blind-Pool. Doch der Investitionsverlauf (vgl. 'k-mi' 32/18) des mit einem Eigenkapital von über 30 Mio. € zum 31.08. 2018 geschlossenen Vorgängerfonds lässt auch beim Vierer zeitnah die ersten Immobilieneinkäufe erwarten. "Mit dem PI Pro·Investor 3 haben wir bereits 20 Immobilien an mehreren Standorten mit einem Investitionsvolumen von rund 28Mio. € erworben. Derzeit sind weitere 13 Objekte mit einem Investitionsvolumen von 12,4 Mio. € an Standorten in Niedersachsen und NRW nach unserer Vorprüfung bei den Anlegern im Umlaufverfahren zur Abstimmung", bilanziert Claus Burghardt, GGF und Leiter Portfoliomanagement bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft PI Fondsmangement GmbH & Co. KG. Hier zeigt sich eine weitere Besonderheit, denn PI Pro·Investor trägt den Anleger/Investor nicht nur im Namen, sondern lebt ein Konzept mit einem außergewöhnlich hohen Maß an Einbindung der Anleger. Neben den typischen Anlegerrechten als Kommanditist ist die Anlegermitbestimmung und Transparenz ein Grundpfeiler. So prüft und wählt das Fondsmanagement die Immobilien vorab aus und stellt diese anschließend bei den Anlegern vor und zur Abstimmung im Hinblick auf eine Ankaufsempfehlung für den AIF. D. h. die Anleger erhalten vor dem Kauf tiefergehende Informationen zu den Objekten und können ihr Votum dazu abgeben. Zudem kann die Gesellschafterversammlung einen ständigen Anlegerbeirat bestellen, dessen Mitglieder aus dem Kreis der Anleger kommen müssen und der die Geschäftsführung und die KVG in den Angelegenheiten des AIF berät.
Auch aufgrund der angestrebten vergleichsweise kurzen Laufzeiten bis zum 31.12.2026 sowie der Möglichkeit, Immobilien zwischendurch zu verkaufen, ist der PI Pro·Investor 4 gewerblich geprägt. Bedingt u. a. durch die Sanierungen wird jedoch mit einer Steuerbelastung ohnehin erst im Jahr der Veräußerung gerechnet. Reinvestitionen aus Handelsaktivitäten sind nicht Gegenstand des Fondskonzeptes. Gemäß der Kalkulation werden im mittleren Szenario nach gut acht Jahren Gesamtrückflüsse von 153,7 % des eingesetzten Kapitals prognostiziert. Das entspricht je nach Beitrittszeitpunkt bspw. bei einer kalkulierten Beteiligungsdauer von 7,7 Jahren, einer Durchschnittsrendite von ca. 7 % p. a. vor Steuern, wobei die 'k-mi' vorliegende interne Prognoserechnung eher konservativ gestrickt ist.
'k-mi'-Fazit: Mit den herausragenden Ergebnissen der bereits vollständig veräußerten Immobilienfonds 1 und 2 hat der Anbieter eindrucksvoll sein Know-how dokumentiert. Die Ergebnisse sind jedoch kein Freibrief, dass dies immer so läuft, wie auch die konservativere Kalkulation beim aktuellen Angebot berücksichtigt. Dass der Anbieter auch in der derzeitigen Marktphase Zugang zu Immobilien hat, die seine ambitionierten Investitionskriterien erfüllen, untermauern die aktuell vorgestellten Investitionsmöglichkeiten des Vorgängerfonds. Die bewährte Kombination aus sicherheitsorientierten Bestandswohnimmobilien mit Wertsteigerungspotential als Rendite-Zuschlag ist auch beim PI Pro·Investor 4 gegeben, so dass er sich zur Beimischung gut eignet.