2022 war gerade für Projektentwickler von Immobilien ein Jahr mit großen Herausforderungen. Als wäre die Corona-Pandemie mit ihren Kontaktbeschränkungen und den gestörten Lieferketten in den Jahren 2020 und 2021 nicht schon genug, schnellten nun auch noch die Inflation und in Folge die Zinsen rapide hoch. Absolut gesehen ist das Hypothekenzinsniveau mit im Schnitt rd. 4 % bei 10jähriger Laufzeit im historischen Vergleich immer noch günstig, aber gemessen am Sprung aus der extremen Niedrigzinsphase für Bauherrn mit einer Vervierfachung des Zinssatzes dennoch ein Schock. Da klappte manche Fremdkapital-Finanzierung zusammen. "Hier zeigte sich einmal mehr der Vorteil, dass wir eigenkapitalbasiert arbeiten und nicht von Fremdkapitalgebern abhängig sind. So konnten wir bei der Produkterstellung eine Kostenexplosion aufgrund gestiegener Zinsen vermeiden, die bei Wettbewerbern teilweise die Kalkulation komplett aus den Angeln gehoben hat. Auf der Absatzseite sehen wir natürlich auch, dass die Käufer unserer Wohnungen, in der Mehrzahl Eigennutzer, natürlich mit den Zinserhöhungen und den gestiegenen Unsicherheiten ihre Last haben, so dass sich die Absatzzeiträume verlängern", betrachtet Alexander Schlichting, VV bei der PROJECT Beteiligungen AG und seit 2022 auch bei der PROJECT Real Estate AG, die letztjährigen Verwerfungen mit einem weinenden aber auch einem bei der Erstellung zumindest entspannten Auge. "Wir hebeln nicht mit Fremdkapital und unterscheiden uns damit erheblich vom Wettbewerb. Das macht uns unabhängiger von der Entwicklung der Finanzmärkte, wodurch wir Erwerbern die Fertigstellung ihrer zukünftigen Immobilien sicherstellen können", ergänzt Michael Weniger, Co-VV bei der PROJECT Real Estate AG.
Damit bringt die von der PROJECT-Gruppe seit über zwei Jahrzehnten verfolgte Eigenkapitalstrategie in der jetzigen Situation viele Vorteile: ++ Beim Erwerb von neuen Grundstücken und Projekten wissen die Verkäufer, das der Vertragsabschluss nicht vom Wohl und Wehe einer finanzierenden Bank abhängig ist, sie gehen damit von einer höheren Sicherheit aus ++ Objekte werden nur dann angekauft, wenn das erforderliche Eigenkapital sichergestellt ist. Dadurch spielen in der Projektierungs- und der Bauphase die ansonsten üblichen Zinsänderungsrisiken durch die Banken keine Rolle. Sie wirken also nicht als Kostentreiber oder gefährden gar das ganze Projekt, wie bei manchem anderen Anbieter ++ Beim Verkauf der Projekte wissen die potentiellen Erwerber, dass die Baumaßnahmen durchfinanziert sind und ihre Immobilie daher fertiggestellt wird, was auch für Kaufinteressenten die Sicherheit nochmals signifikant erhöht.
Trotz der Sicherheitsaspekte des ausgeklügelten Eigenkapitalkonzeptes hat die starke Verunsicherung auf den Immobilienmärkten auch bei PROJECT Spuren hinterlassen. So sank der Umsatz aus verkauften Objekten in 2022 mit 164,4 Mio. € auf lediglich 38 % des Volumens von 2021. Gerade Eigennutzer von Wohnimmobilien reagierten viel sensitiver auf Inflation, rapiden Zinsanstieg und die damals drohende Rezession. Das führte auch allgemein zu einem deutlichen Rückgang bei Baugenehmigungen und Fertigstellungen. So lag bspw. die Zahl der Bauanträge für Neubau-Wohnungen im 2. Halbjahr 2022 fast 13 % unter dem Vorjahresniveau. Das führt dazu, dass immer weniger (Eigentums-)Wohnungen fertiggestellt werden, aber im Gegenzug die Mieten massiv steigen. "Schwierige Zeiten bringen auch immer Chancen mit sich. Während sich die Lage bei Eigentumswohnungen eher angespannt zeigt, sieht es auf dem Mietwohnungsmarkt ganz anders aus: Die Mietpreise steigen in den von uns beobachteten Metropolen fast flächendeckend mit zunehmender Dynamik, vor allem im Neubau. Nach wie vor ist die Nachfrage nach geeigneten Wohn- und Gewerbeimmobilien größer als das Angebot", erläutert Marco Altomari, der bei der PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH die Bereiche Vertrieb, Marketing und Kundenbetreuung verantwortet. Das führt dazu, dass die Preise gerade in den Metropolregionen trotz der zurückhaltenden Nachfrage weitgehend stabil bleiben. "Wir haben zwar in 2022 einen Umsatzrückgang hinnehmen müssen, aber dank des Eigenkapitalkonzeptes müssen wir nichts verramschen. Die Situation führt zu einer Verlängerung der Vermarktungszeiträume. Für die Investoren unserer Fonds und AIF heißt dies in erster Linie, dass sich Ausschüttungen über längere Zeiträume erstrecken. Damit fällt zwar die IRR-Rendite niedriger aus, aber die Gesamtausschüttungen bleiben weitgehend gleich", erläutert Schlichting und ergänzt: "Das heißt aber nicht, dass wir nicht reagieren müssen. Wir straffen die Prozesse im Unternehmen, und prüfen die Chancen bspw. auch im Wohnungsmiet- und Gewerbeimmobilienmarkt."
Zum Stand 31.12.2022 war bei der PROJECT-Gruppe ++ ein Objektvolumen von immerhin 2,9 Mrd. € in ++ 123 Immobilien mit ++ über 6.500 zumeist Wohn- aber auch Gewerbeeinheiten in der Entwicklung. Seit dem Gründungsjahr 1995 wurden bis dahin bereits ++ 38 Investmentgesellschaften aufgelegt und ++ über 1,44 Mrd. € bei ++ insgesamt 32.266 Zeichnern eingeworben. Aktuell sind Projekte im Wert von 2,6 Mrd. € zum Ankauf in der Prüfpipeline. "Viele Objekte davon sind sicher auch für unseren aktuell in der Platzierung befindlichen Teilzahlungs-AIF PROJECT Metropolen 21 oder den Einmalanlage-AIF PROJECT Metropolen 22 interessant. Dabei sind die beiden als Blind-Pool gestarteten AIF heute schon, noch in der Platzierungsphase bereits an mehreren Immobilienentwicklungen in unterschiedlichen Metropolregionen beteiligt", zieht Christian Grall, GF PROJECT Vermittlungs GmbH, den Bogen zu den aktuellen Publikums-AIF. Der zum 01.07.2021 in den Vertrieb gestartete Teilzahlungsfonds Metropolen 21 (vgl. 'k-mi' PC 26/21) ist aktuell schon in den drei Metropolregionen Berlin, Nürnberg und Rhein/Main (Wiesbaden) in insgesamt fünf Projektentwicklungen investiert. Der klassische Project-Einmalanlagefonds Metropolen 22 (vgl. 'k-mi' PC 26/22) ist wenige Monate nach dem Vertriebsstart zum 01.07.2022 ebenfalls schon an zwei Projekten in den Metropolregionen Berlin und Nürnberg beteiligt. Dabei bietet dieser klassische PROJECT-AIF hohe Flexibilität bei den Ausschüttungen: Je nach Anlegerwunsch kann ++ keine Entnahme ++ 4 % Entnahme p. a. (monatlich vorab, Beginn im Folgemonat nach Beitritt) oder ++ 6 % Entnahme p. a. (monatlich vorab, Beginn mit Ablauf von 36 Monaten nach Beitritt) jeweils des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgen. Einen Überblick bieten die beiden Eckdaten-Kästen, detailliertere Infos unsere jeweiligen 'k-mi'-Prospekt-Checks.
'k-mi'-Fazit: Das Jahr 2022 war für Immobilienentwickler reich an Herausforderungen. Die drohende Rezession und die abrupte Zinswende verunsicherten im Wohnimmobilienbereich gerade Eigennutzer, die vielfach erst einmal in Warteposition gingen. Mittlerweile zeigt sich, dass in den Metropolregionen die Preise weitgehend stabil bleiben, die Mieten hingegen deutlich steigen. Damit ergeben sich neben dem sicher wieder anziehenden Eigentumswohnungsverkauf weitere Chancen im Mietwohnungs- und Gewerbeimmobilienneubau, die die PROJECT-Gruppe als Immobilienentwickler mit jahrzehntelanger Erfahrung wohl auch verstärkt in den Fokus nehmen dürfte. Die krisenerprobte Eigenkapitalstrategie erhöht dabei die Sicherheit für alle Beteiligten deutlich, und die in der Platzierung befindlichen Publikums-AIF sind mit ihren ersten Investitionen schon auf gutem Weg.