Wer Anbieter im Beteiligungsmarkt sucht, die 'einen Lauf haben', der wird unweigerlich aus zweierlei Sicht auf den US-Immobilienanbieter TSO Europe Funds (TSO) stoßen, dessen Konzernmutter The Simpson Organization, Atlanta (Georgia), mit Immobilientransaktionen von rund 7 Mrd. US-Dollar längst ein Schwergewicht des Marktes ist. Denn einerseits hat der seit 2006 in Deutschland tätige Spezialist für US-Gewerbeimmobilien jüngst die Marke von 1 Mrd. US-Dollar an in Deutschland eingeworbenem Anlagekapital durchbrochen. Dieses Kapital warb TSO bislang in 16 verschiedenen in Deutschland erfolgreich platzierten Beteiligungen ein, die ca. 100 Immobilien im Südosten der USA für deutsche Anleger erworben haben. Andererseits ist es nach unserem Marktüberblick erstmals einem Anbieter in Deutschland beim TSO Active Property III (vgl. u. a. 'k-mi' 31/20: "TSO: US-Immobilienanbieter erweist sich als Fels in der Brandung") gelungen, die Ende 2021 ausplatzierte Vermögensanlage nach einer zeitlichen Pause im Dezember 2022 mit einer neuen Anlagetranche von 60 Mio. USD auf ein neues Zieleigenkapital in Höhe von 225 Mio. USD aufzustocken. Der eigentliche Charme für Investoren, die aktuell schon über 27 Mio. USD dieser neuen Tranche gezeichnet haben, liegt darin, dass sie sich hier an einem Investment beteiligen, bei dem sich alle zwölf vom anfänglich eingeworbenen Kapital eingekauften Immobilien-Assets bereits fest im Portfolio befinden und weitere drei nun noch hinzukommende Objekte lokalisiert sind, womit übliche Blind-Pool-Risiken bei dieser Kapitalanlage nicht mehr bestehen. Der TSO AP III streut seine Investments derzeit in sechs Bundesstaaten im Südosten der USA. Neben elf Büroimmobilien zählen dazu drei Selbstlagerzentren in Florida (vgl. auch 'k-mi' 31/22: "TSO RE Opportunity II: Self-Storages als Rendite-Turbo") sowie eine Gastronomieimmobilie in Atlanta. Diese sinnvolle Risikodiversifikation über verschiedene ++ Objekte ++ Immobilienarten ++ Standorte und ++ Mieter reduziert somit das Gesamtrisiko und erschließt gewisse Investitionschancen für deutsche Anleger, was es somit noch genauer zu beleuchten gilt. Zuvor bewertet Christian Kunz, Sales & Marketing Manager bei TSO, die Platzierungsergebnisse beim 1988 in Atlanta von Unternehmensgründer A. Boyd Simpson gegründeten US-Anbieter im deutschen Markt:
"Der Milliarden-Meilenstein erfüllt uns mit Stolz und zeigt, dass wir US-Gewerbeimmobilien für deutsche Investoren mit Erfolg zugänglich machen. Ein Schlüssel zu diesem Erfolg liegt in der Zufriedenheit der Anleger. Besonders erfreulich ist die hohe Zahl an Investoren, die wiederholt in TSO-Produkte investieren. Auch unsere Vertriebspartner, die uns teilweise bereits seit unserem Markteintritt in Deutschland begleiten, haben hieran einen enormen Anteil. Insgesamt hat TSO bisher rund 500 Mio. US-Dollar an deutsche Anleger ausgeschüttet.“ Zur Weiterplatzierungsphase beim TSO AP Property III erklärt Kunz: "Wir sind sehr froh, das Investment wieder anbieten zu können. Während der Platzierungspause hatten wir viele Anfragen von Interessenten und auch von unseren Anlegern, die sich erneut am TSO Active Property III beteiligen möchten. Damit sehen wir uns in unserer erfolgreichen Arbeit bestätigt. Wir konnten für unser Angebot bereits neue, attraktive Objekte sichern und sehen gegenwärtig gute Ankaufschancen. Wer kapitalstark aufgestellt ist und Transaktionssicherheit bietet, kann derzeit besonders gute Marktchancen nutzen", so der TSO-Vertriebschef.
Das Investment: Der TSO AP III ist eine geschlossene Immobilienbeteiligung (Limited Partnership), die als Holdinggesellschaft Mehrheitsbeteiligungen an bestehenden Tochtergesellschaften hält und diese mit Kapital ausstattet. Diese Tochtergesellschaften wiederum erwerben, entwickeln, betreiben oder vermieten bestehende bzw. im Bau befindliche Gewerbeimmobilien in den Segmenten Bürogebäude, Selbstlagerzentren, Einkaufszentren, Business Center und Industrieanlagen im sehr stark sowohl wirtschaftlich als auch bevölkerungsmäßig prosperierenden Südosten der USA. Die Strategie: TSO verfolgt eine "Hands-On-The-Property"-Methode, d. h. den gesamten Investitionszyklus von der Planung und dem Ankauf der Immobilien über deren Entwicklung und Vermietung bis hin zum Verkauf verantwortet und leitet TSO mit eigenem Asset- und Property-Management, womit den Mietern der Immobilien jederzeit ein betreuendes Netzwerk zur Seite steht, was einen wichtigen Faktor für die Zielerreichung der TSO-Investitionen darstellt. Entscheidend zum Erfolg der Investments soll auch beitragen, dass die zu erwerbenden und zu entwickelnden Projekte mit einem günstigen Kaufpreis eine Unterbewertung und damit hohes Entwicklungspotenzial aufweisen. Neben interner und externer Prüfungen sowie einer unabhängigen technischen Analyse bedarf es im Vorfeld einer Transaktion auch einer Bewertung durch einen MAI-Gutachter (Member, Appraisal Institute), damit gewährleistet ist, dass der ausgehandelte Immobilienpreis nicht "das Ergebnis einer rationalen, externen, unabhängigen Bewertung übersteigt". Wichtig für die deutschen Anleger ist insbesondere auch, dass TSO in Deutschland mit der Vertriebsgesellschaft TSO Capital Advisors GmbH in Frankfurt am Main und Düsseldorf vertreten ist, womit jederzeit eine deutschsprachige Betreuung gewährleistet ist. Der steuerliche Anleger-Support erfolgt telefonisch und per E-Mail über die renommierte Kanzlei Rödl & Partner.
Das Portfolio: Erworben hat der TSO AP III bereits Immobilien mit einer Gesamtfläche von 171.279 m² und einer Grundstücksgröße von 508.142 m². Geplant ist der weitere Erwerb von 32.865 m² Immobilienfläche mit einer Grundstücksgröße von 24.723 m². Die größte Investition wird dabei der neu zu bauende Class-A-Büroturm Altmore Tower in Atlanta mit 22.297 m² Grundstücksfläche sein, der als Aushängeschild in einem neu konzeptionierten Areal in der Atlanta-Vorstadt Sandy Springs mit 110.000 Einwohnern gilt. Die Immobilie ist verkehrsgünstig direkt mit der Medial Center MARTA Station am sog. „Pill Hill“ verbunden, einer Gegend mit zahlreichen renommierten Einrichtungen der Gesundheitsvorsorge. Die bisherigen Bestandskäufe bei den Büroimmobilien weisen einen Kaufpreisfaktor von 11,36 (Suwanee Gateway in Suwanee, Georgia/13.331 m² Immobiliengröße) bis zu 16,66 (Blue Lake Center in Birmingham, Alabama/13.331 m²) auf, zumeist zwischen dem 11- bis 14-fachen Kaufpreis. Auch der durchschnittliche Kaufpreis pro m² Immobilienfläche liegt mit 893 USD beim First Trust Centre in Louisville/Kentucky bis zu 1.910 USD beim Situs Office Park in Raleigh/NC im moderaten Preisrahmen, meist zwischen 1.200 bis 1.900 USD. Der Vermietungsstand bei den Bestandsobjekten bewegt sich zwischen 75% bis zu 97%, womit TSO zumeist noch Entwicklungsmöglichkeiten verbleiben, was entsprechend zu Werterhöhungen der Immobilien beitragen kann.
Die Vorzugsausschüttungen: Das Angebot bietet Anlegern eine Vorzugsrendite von 8 % p. a., die je nach Ertragslage der Gesellschaft quartalsweise ausgeschüttet wird. Alle darüber hinaus gehenden Gewinne fließen im Verhältnis von 85/15 gegenüber TSO an die deutschen Anleger, was wir als eine faire Verteilung bewerten, da den Investoren so noch ausreichende Gewinnerhöhungen in Aussicht gestellt werden und dem Anbieter zusätzliche Gewinnerzielungsanreize verbleiben. Die prognostizierte Laufzeit des TSO Active Property III endet am 31.12.2030, womit die voraussichtlich verbleibende Kapitalbindung gegenüber vergleichbaren Investments kürzer ausfällt.
'k-mi'-Fazit: Beim TSO Active Property III handelt es sich um ein Investment von einem langjährig sehr erfahrenen Anbieter in ein breit diversifiziertes US-Immobilienportfolio in unterschiedliche Immobilienklassen innerhalb des US-Dollar-Raums, was somit grundsätzlich zu einer sinnvollen Anlagestreuung beiträgt. Die zumeist von TSO günstig erworbenen Immobilien bieten somit dem deutschen Anleger eine geeignete Anlagemöglichkeit auch bei diesem Angebot, dessen kalkulierte Rückzahlungen somit realistisch erscheinen.