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Verkauf von SI-Centrum spült Geld in die Kassen der DLF-Anleger

Einen weiteren Mega-Deal hat die balandis real estate AG mit dem vorbereiteten Verkauf des Stuttgart International (SI-)Centrums eingefädelt. Sie dürfte damit bei der Rückführung des Fondsvermögens an die Anleger in der seit dem 30.06.2014 laufenden Liquidation bei den Drei-Länder Fonds DLF 94/17 und DLF 97/22 sowie den Dreiländer Handels-Beteiligungen 2. DHB und 3. DHB einen sehr entscheidenden Schritt vorankommen, gerade beim DLF 94/17. Der 1994 in die Platzierung gestartete Fonds ist mit 1,3 Milliarden DM Eigenkapital der größte jemals in Deutschland platzierte geschlossene Fonds. Neben der Investition in ein Schweizer Wertpapierdepot sowie US-Immobilien war der Erwerb des SI-Centrums Herzstück der deutschen Anlagestrategie. So voluminös wie der Fonds ist auch das SI-Centrum selbst, das heute u. a. aus zwei Musicaltheatern, der Spielbank Stuttgart, elf Restaurants, sieben Bars, drei Cafés, 22 Konferenz- und Tagungsräumen, zwei Hotels, einem CinemaxX-Filmpalast mit sechs Kinos und dem 7.000 m² großen Wellnesstempel VitaParc SchwabenQuellen besteht. Ein riesiger Erlebnistempel mit jährlich rund zwei Millionen Besuchern. Und da wird schon das Problem deutlich: Geplant und realisiert Anfang der neunziger Jahre, war er auf das damalige Freizeitverhalten abgestellt. Die Kombination von Unterhaltung und Entspannung steht zwar immer noch hoch im Kurs, aber die Dimension erfordert hier eine sehr hohe Zahl an jährlichen Besuchern. Stuttgart ist aber nicht Berlin, wo man vom generellen Touristenstrom sich eine Scheibe abschneiden könnte. Zudem ist die Kombination aus derart vielen Be-reichen von Musicals, Kinos, Hotels, Wellness, Gastronomie bis hin zu Büroflächen eine Herausforderung für den Immobilieneigentümer und dessen Facilitymanagement.

"Größe, Lage und Vielfalt lauteten die drei großen Herausforderungen, die wir beim Verkaufsprozess meistern mussten. Da bei einer Zerschlagung der Verkaufspreis sicher niedriger gewesen wäre und bis zur Fondsauflösung auch die letzte Einheit hätte abverkauft sein müssen, haben wir uns auf eine Veräußerung als Ganzes konzentriert. Bei dieser Dimension müssen sie den potentiellen Käufer weltweit suchen. Da kennt aber leider nicht jeder Stuttgart, womit wir bei der Lage wären. Und auch die Kombination verschiedenster Erlebnisbereiche reduziert den potentiellen Investorenkreis. So führt bspw. die eigentlich mittelbar landeseigene Spielbank dazu, dass bestimmte kaufkräftige Investorengesellschaften komplett herausfallen", reißt Wolfgang Essler, Vorstand balandis real estate AG, nur einige der Probleme an, die im Verkaufsprozess aus dem Weg geräumt werden mussten. Doch schlussendlich ist es nach längerem Kampf gelungen, die Herkulesaufgabe zu stemmen, einen Käufer für den kompletten Komplex zu finden und dafür einen respektablen Kaufpreis von insgesamt 145 Mio. € auszuhandeln. Der liegt zwar rein nominell um einiges unter den über alle Bauabschnitte und Zukäufe hinweg gezahlten Kaufpreisen von insgesamt 443,4 Mio. €. Vergleicht man aber die Kaufpreisfaktoren, die relativ nahe beieinander liegen, wird klar, wo der Hase im Pfeffer liegt.

Durch die Ende 1999 erfolgte Insolvenz der zur Rolf-Dehyle-Gruppe gehörenden Stella AG waren Betreiber und Generalmieter für die bis eigentlich 2025 laufenden Mietverträge futsch. Die von 'k-mi' ausgesprochene Warnung (vgl. 'k-mi' PC 39/94) einer "spekulativen unternehmerischen Beteiligung mit höheren Risiken als 'normale' Immobilienfonds" schlug voll durch. Nur durch ein beherztes Umsteuern gelang es Fondskomplementär Walter Fink und seinem damaligen Kapital Consult-Team, den Fonds vor dem Totalverlust zu retten. "Bis zur Insolvenz der Stella waren die Musical-Theater auf rund ein Jahr hin im voraus ausverkauft. Die dafür angezahlten schätzungsweise rund 700 Mio. DM verloren jedoch die Bus- und Reiseunternehmer, die die Musical-Touren anboten, bei der Insolvenz. Daran ist der Markt zerbrochen", erläutert Fink. In Folge hat der Fonds gegenüber den ursprünglich erwarteten Mieteinnahmen mit deutlichen Einbußen zu kämpfen. Nach dem endgültigen Aus der Stella im Jahr 2002 wurde mit Stage ein neuer Musicalbetreiber gefunden, mit dem 2011 erneut ein Zehn-Jahres-Anschlussmietvertrag bis zum 30.06.2022 geschlossen wurde, ebenso wie für das Hotel 2011 ein neuer Betreiber mit zwanzigjährigem Mietvertrag gefunden wurde. So ist es gelungen, durch die Neuvermietungen das SI-Centrum und den Fonds "fit für eine bessere Zukunft zu machen", wie wir in 'k-mi' 12/13 titelten. Das hat die Basis für den aktuellen Verkauf erst einmal geschaffen.

Als Haupteigentümer entfällt der Löwenanteil der Immobilien und des Kaufpreises von 129,5 Mio. € auf den DLF 94/17. Käufer sind zwei zu dem börsennotierten kanadischen Vermögensverwalter Brookfield Assetmanagement Inc. gehörende luxemburgische Objektgesellschaften. Die insgesamt vier Appartmenthäuser – zwei dem DLF 97/22 sowie je eines dem 2. und dem 3. DHB gehörend – werden für 15,5 Mio. € von einer dritten Objektgesellschaft erworben. Ferner wird die bislang der balandis zugehörige und ins Center Management eingebundene SI-Erlebnis-Centrum Stuttgart GmbH gegen Ersatz des Stammkapitals von 25.000 € veräußert. Der Veräußerung müssen die Anleger aller beteiligten Fonds in aktuell laufenden Beschlussfassungen jedoch noch zustimmen.

Doch was bedeutet der jetzt vorbereitete Verkauf für die Anleger der Fonds?  ++ Die DLF 94/17 Anleger können aus dem Verkauf mit einer Ausschüttung von 22,7 % sowie weiteren 2,5 % aus früheren Verkäufen rechnen, so dass ihnen – Zustimmung vorausgesetzt – ca. 25,1 % bezogen auf das Nominalkapital in den nächsten Monaten ausgezahlt würden. Gemeinsam mit den bislang erfolgten Ausschüttungen der Ver-gangenheit und zugewiesenen Steuervorteilen haben sie dann wenigstens schon einmal über 75 % ihres ursprünglichen Einsatzes zurückerhalten. Ein bisschen was können sie mit noch zu erwartenden Liquidationserlösen aus dem deutschen und dem US-Portfolio erhoffen, so dass sie am Ende auf gut 82 % Rückfluss inkl. Steuervorteile kämen. Ein (ärgerlicher) Verlust bleibt, doch der ist nicht heute eingetreten, sondern bereits vor mehr als 15 Jahren mit der Insolvenz der Stella  ++ Für die Anleger des DLF 97/22 sieht es deutlich besser aus. Diese haben neben ihren Ausschüttungen von 42,3 % bereits aus dem Verkauf des CinemaxX-Portfolios 32,0 % weitere Rückflüsse und typisierte Steuervorteile von 6,4 % erhalten. Aus dem Verkauf der Appartementhäuser, den SI-Suites, können sie aktuell nochmals mit 7,8 % sowie weiteren 7,5 % aus der ersten Ausschüttung des deutschen Portfolios – in Summe mit aktuell 15,3 % weiteren Ausschüttungen rechnen, sofern die Gesellschafterversammlungen im schriftlichen Abstimmungsverfahren dem Verkauf zustimmen. Und auch bei den zu erwartenden Ausschüttungen aus der weiteren Liquidation sieht es besser aus, so dass die Anleger sich hier über ein Gesamtergebnis von 111,4 % freuen können.

'k-mi'-Fazit: Wann will man eine solche Immobilie überhaupt noch verkaufen, wenn nicht jetzt? Die Immobilienmärkte laufen gut, Refinanzierungen sind noch günstig möglich und ausländische Investoren haben auch Deutschland im Fokus. Aber es muss auch erst einmal gelingen, einen Investor zu finden, der bereit ist, einen immerhin dreistelligen Millionenbetrag in eine derartige Spezial-Immobilie mit ihren unterschiedlichen Nutzungen investieren zu wollen und zu können. Da muss man fast schon von einer historischen Chance sprechen, die die Anleger u. E. ergreifen und dem Verkauf zustimmen sollten. 

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