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Wasserwerk Saloppe: Steht Dresdens viertes Elbschloss unter Wasser?

Im Jahr 1875 wurde die Saloppe als erstes Wasserwerk in Dresden eingeweiht, verrichtete sodann seine Dienste bis kurz nach der Wende und wird heute liebevoll 'viertes Elbschlösschen' genannt. 2012 kaufte der Investor Miljenko Salopek/Friedberg bei Augsburg das denkmalgeschützte Wasserwerk, das sich rechtselbisch am Dresdner Elbhang im Stadtteil Radeberger Vorstadt befindet, in der Absicht, bis Ende 2014 daraus 37 Wohneinheiten, die zu den teuersten in Dresden zählen, zu errichten. Im "Datenblatt" der Verkaufsprospektunterlagen vom 28.11.2012 der ursprünglich auf 20,5 Mio. € projektierten Immobilie heißt es zum Abverkauf der Wohneinheiten: "Es bestehen bereits Kaufanfragen von Eigennutzern und Kapitalanlegern zu verschiedenen Wohneinheiten sowie zwei konkrete Anfragen von Investoren zur Übernahme von jeweils ca. 1/3 des Gesamtprojektes." Für die Mezzanine-Kapitalgeber klang das wohl mehr nach 'fast ausverkauft' (im Sinne eines geringen Risikos) als 'schleppende Nachfrage' (hohes Risiko). Im Datenblatt der Anlage heißt es auch: "Seit Bekanntwerden der Umwandlung in denkmalgeschützte Eigentumswohnungen erfährt das Immobilienprojekt trotz der für Dresden gehobenen Kaufpreise eine sehr hohe Nachfrage." Die Finanzierung des Projektes sollte durch Eigenkapital, Mezzanine-Kapital, ein Bankdarlehen und aus den ersten Kaufpreisen erfolgen. Die Verzinsung der Nachrangdarlehen wurde mit 9 % p. a. prospektiert, bei einer Laufzeit bis 31.05.2015. Aus Anlegerkreisen ist 'k-mi' allerdings nun zugetragen worden, dass nach einer anfänglichen Zinszahlung kümmerliche 10 % an Rückfluss Ende 2018 folgten. Läuft beim sächsischen Schlösschen etwas aus dem Ruder?

Zwei Betroffene wenden sich an 'k-mi' und schildern ihre Situation:  ++ Peter Dirscherl (80 Jahre)/München: "Ich bin total unzufrieden mit diesem Investment. 10.000 € habe ich zwecks Altersvorsorge angelegt. Auf Anfragen erhalte ich nur Vertröstungen. Für mich ist das undurchsichtig."  ++ Helmut Morschhauser/Ulm (61 Jahre): "20.000 € habe ich aus meiner betrieblichen Abfindung hier investiert. In zwei Jahren sieht meine Lebensplanung vor, in Rente zu gehen. Mir fehlt das Geld jetzt ganz bitter." Fakt ist, statt einer Fertigstellung Ende 2014 ist inzwischen eine Verzögerung von über vier Jahren entstanden. Die Saloppe als Ruhesitz auserkoren hat sich u. a. Ministerpräsident a. D. Prof. Dr. Kurt Biedenkopf, der 'König' von Sachsen. Prof. Biedenkopf soll zwischenzeitlich übergangsweise in mehrere Hotels in Dresden ausgewichen sein, weil sich die Fertigstellung immer weiter verzögerte. Gegenüber der lokalen 'dnn' sprach am 12.03.2019 der Anbieter von erforderlichen Umplanungen und Überlastung der beauftragten Baufirmen.

'k-mi' fragte bei der Wasserwerke Saloppe GmbH u. a. nach dem Verkaufsstand der Wohnungen, den Geschäftszahlen als auch nach den Gründen für das Ausbleiben der längst überfälligen Mezzanine-Rückzahlungen samt Verzinsung nach. Der Geschäftsführer des Anbieters Salopek verweist uns auf die unmittelbare Fertigstellung: "1.) Die ersten Wohnungen sind bereits an die Erwerber übergeben worden 2.) Weitere Abnahmen und Übernahmen sind bereits vereinbart 3.) Der Verkauf der letzten Einheiten steht bevor". In Bezug auf das Mezzanine-Kapital verbreitet Salopek die seit Jahren üblichen Hoffnungsbröckchen: "Weitere Zahlungen folgen im Zuge des Baufortschrittes mit Fertigstellung der Wohnungen und Außenanlagen und der damit einhergehenden Übergaben weiterer Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums." 'TAG 24' zitierte Salopek am 31.01.2019 mit der Aussage: "Wir haben keine finanziellen Schwierigkeiten, bringen das Objekt tip top zu Ende." Soweit zur Selbsteinschätzung. Generalplaner des Wasserwerkes ist die IPROconsult, zu der es auf der Homepage der Wasserwerk Saloppe verheißungsvoll heißt, dass durch die Zusammenarbeit mit der IPROconsult "das Maximum an Fachplanung" für das Objekt Residenz "Wasserwerk Saloppe" gewährleistet sei. 'k-mi' befragte die bundesweit tätigen Planer zu diesem Objekt: "Zu den Details des Bauvorhabens und des Bauablaufs können wir uns nicht äußern, da wir vertraglich zur Verschwiegenheit verpflichtet sind. Wir können Ihnen jedoch versichern, dass IPROconsult alles unternommen hat, um das Projekt fristgerecht zu realisieren." Doch wer hat dann die massiven Verzögerungen zu verantworten?

Im Zusammenhang mit der fälligen Darlehensrückzahlung sandte Salopek bereits am 07.05.2015 eine 'Beruhigungspille' an die Investoren, in der er zum Ausdruck brachte, "sehr zufrieden" mit der allgemeinen Entwicklung des Projektes zu sein: "(…) Des weiteren konnten wir selbst auf Grund der sehr positiven regionalen Presse eine Reihe Kaufverträge für sehr große Wohneinheiten schließen (…)." Dennoch räumte der Geschäftsführer in seinem Anschreiben bereits vor knapp vier Jahren ein, dass nicht alles glänzt. Beim Vertrieb wechselte der Anbieter Sotheby’s gegen die Kölner pantera AG aus. Doch deren Antwort auf 'k-mi'-Anfrage zur Saloppe lässt auf weniger Gutes schließen: "Die pantera AG war eineinhalb Jahre – von Anfang 2015 bis Mitte 2016 – bei dem Saloppe Projekt für den Mitvertrieb der Wohnungen zuständig (…) Leider verlief die Zusammenarbeit der pantera AG mit der Wasserwerk Saloppe GmbH und Herrn Salopek nicht so wie erhofft. Das betraf sowohl vereinbarte Zahlungen als auch von der pantera AG angeforderte wichtige Informationen rund um das Projekt. Deshalb hatte die pantera AG/Köln auch im Laufe der Zusammenarbeit keinerlei Kenntnis über die Ausgestaltung der Mezzanine-Finanzierung bekommen. Normalerweise ist eine vertrauensvolle Zusammenarbeit aber Voraussetzung für Erfolg bei Immobilienprojekten. Da dies überhaupt nicht funktionierte und es auch keine Aussicht auf Besserung gab, beendete die pantera AG die Zusammenarbeit wieder. Seit Mitte 2016 gibt es Berührungspunkte mit der Wasserwerke Saloppe GmbH nur noch bei juristischen Fragen sowie zu ausstehenden Zahlungen", lassen uns die Kölner wissen, dass es auch intern beim Saloppe-Projekt heftig knallt.

Von "keinen finanziellen Schwierigkeiten" gegenüber der Presse zu sprechen, ist auch aus weiteren Gründen schlichtweg falsch. Denn in Anschreiben an die Mezzanine-Anleger kommen seit Jahren nur noch Hinhalte-Floskeln seitens Salopek:  ++ "Die aktuelle Liquiditätssituation der Gesellschaft Wasserwerk Saloppe GmbH lässt jedoch derzeit keine Rückzahlung Ihres Mezzanine-Darlehens und ausstehender Zinsen zu, da die Gesellschaft nicht über ausreichend freie Liquidität verfügt" (06.03.2017)   ++ "Durch Probleme bei der Baufinanzierung und durch große Schwie-rigkeiten mit einem weiteren Darlehensgeber wurde das Bauprojekt erheblich verzögert. Hinzu kam, dass durch Störungen dieses Darlehensgebers die Geschäftsführung in ihrer Handlungsfreiheit eingeschränkt war" (27.12.2017)  ++ "Trotz intensiver Bemühungen konnte die Umfinanzierung der noch nicht verkauften Wohnungen nicht rechtzeitig abgeschlossen werden. Damit ergibt sich erneut eine Verzögerung" (12.06.2018). Möglicherweise finden Prof. Biedenkopf und weitere gut betuchte Eigentümer im Dresdner Wasserwerk noch ihre späte Wohnfreude. Doch wissen diese überhaupt, dass die Fertigstellung ihrer Wohnungen mittels Kleinanleger-Kapital erfolgt, dessen vollständige Rückzahlung samt zugesagter Verzinsung mehr als fraglich geworden ist? "Und welche Maßnahmen ergreifen Sie, damit die Kleinanleger nicht noch länger auf ihre längst fälligen Ansprüche weiter warten bzw. diese gänzlich mit allen damit verbundenen wirtschaftlichen Folgen abschreiben müssen?" Diese Fragen richten wir an Prof. Biedenkopf. Sein Büro teilt 'k-mi' mit: "Herr Prof. Biedenkopf lässt ausrichten, dass er sich zum Sachverhalt Wasserwerk Saloppe Dresden nicht äußern möchte. Es handele sich um eine private und persönliche Angelegenheit von seiner Frau und ihm, die sich nicht für öffentliche Behandlung eigne."

'k-mi'-Fazit: Angelockt wurden private Anleger beim Wasserwerk Saloppe mit vollmundigen Abverkaufs-Wasserstandsmeldungen, insbesondere über lancierte Presseveröffentlichungen, die sich im Nachhinein als viel zu optimistisch entpuppen. Somit erhält der Hinweis im Datenblatt der Anlage auf Sicherheiten ("keine") für die Investoren eine neue und hohe Brisanz, mit der sich anfänglich vermutlich niemand der Kleinanleger so richtig auseinandergesetzt hatte. Aus Anlegersicht schwer nachvollziehbar dürfte es sein, dass die luxuriösen Saloppe-Wohneinheiten für Eigentümer wie Prof. Biedenkopf mit deren Kapital nun fertiggestellt werden sollen und man selbst Gefahr läuft, bereitgestelltes Kapital abschreiben zu müssen – trotz eines historisch einmaligen Immobilienbooms.

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