Per Pressemeldung vom 23.06.2021 bewirbt die edira Holding GmbH, Nürnberg, den neuen AIF edira Campus 1 GmbH & Co. geschlossene InvKG. Fünf Jahre Laufzeit, geplante Gesamtmittelrückflüsse von 147,5 % auf die Zeichnungssumme ohne Agio bei einem Zielvolumen von 20 Mio. €. Klingt zunächst mal nicht schlecht. Der von der ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH aufgelegte Fonds soll in zwei bestehende, vollständig zu sanierende Objekte mit insgesamt rund 490 Wohneinheiten sowie in ein neu zu errichtendes Studentenheim mit ca. 200 Wohneinheiten investieren. Die Auswahl der Projekte und die Umsetzung der Bau- und Umbaumaßnahmen erfolgt durch Crosslane Property Group, das Property- und Facility-Management übernimmt Prime Student Living. Soweit so gut, doch eine Ortsangabe über die anscheinend lokalisierten Investitionsstandorte findet sich in der Pressemeldung leider nicht. Im Verkaufsprospekt finden wir dazu auch nichts Näheres. Schließlich muss mit Ausbruch des Corona-Virus auch die Studentenlandschaft nicht mehr die gleiche sein wie noch zuvor, als sich Studenten quer durch die Republik bereits glücklich schätzen konnten, irgendwo zu einem halbwegs nicht völlig überteuerten Preis ein festes Dach über dem Kopf zu finden. Was bewegt edira, mit Ihrem AIF-Erstlingswerk in einer unsicheren Zeit auf Studentenwohnungen zu setzen?
Der Anbieter stützt sich im Verkaufsprospekt auf eine "neue" Bonard-Präsentation/-Bericht, wonach deren Analysen keine langfristigen Auswirkungen der Pandemie auf die Assetklasse 'Studentisches Wohnen' erkennen. Doch so "neu" ist diese Einschätzung nicht, schließlich stammt sie vom 15.04.2020 und wurde damit noch zu Beginn der Pandemie getroffen. Ob die Analysten damals an eine Lockdown-Fortsetzung bis weit ins Frühjahr 2021 auch nur im entferntesten geglaubt hatten? Auch die im Prospekt abgebildete Einschätzung von CBRE zum Segment 'Studentisches Wohnen/Mikro-Apartments' als "besonders interessant (…) da im Vergleich zu gewöhnlichen Zinshäusern höhere Renditen zu erzielen sind", stammt aus März 2018! Gerade Corona mit komplett ausgefallenen Präsenz-Semestern an den Universitäten hat gezeigt, wie kurzlebig frühere Markteinschätzungen sein können.
Für Kauf, Renovierung, Neubau, Nebenkosten etc. kalkuliert der Anbieter mit Kosten von ca. 49,65 Mio. €. Dem stehen beabsichtigte Gesamtmieteinnahmen mit ca. 3,939 Mio. € p. a. entgegen, was einem Einkaufsfaktor von 12,61 entsprechen würde! Uns stellt sich hier jedoch die Frage, an welchen Studentenstandorten in Deutschland sind solche auf dem Papier höchst attraktiv ausschauenden Immobilieninvestitionen denn überhaupt realistisch, um diesen Angaben Glauben schenken zu können? Schließlich scheint edira bislang auch keinerlei Erfahrungen in diesem Spezial-Immobiliensegment aufweisen zu können. Und die Prospektangaben zu den geplanten Investments sind so dünn, dass unsere Zweifel an der Spezial-Kompetenz der Prospektstrategen in diesem Immobiliensegment um so größer ausfallen.
Denn weitere wirtschaftliche Rahmendaten für die geplanten Investments sind Mangelware. Als Schlüsselperson genannt wird Ralf Landwehr, Geschäftsführer der Initiatorin des Beteiligungsangebotes EDIRA Geschäftsführungs GmbH. Zugleich fungiert Landwehr auch als Geschäftsführer der EDIRA Management GmbH, welche die Komplementär-Gesellschaft der drei Zielunternehmen ist und die Geschäftsführung dieser Zielunternehmen inne hat. Die EDIRA Geschäftsführungs GmbH hat darüber hinaus mit der KVK einen Beratungsvertrag bezüglich der Fondskonzeption abgeschlossen. Erwähnt sei noch, dass der betraute Fonds-Treuhänder FORTUM-Treuhand GmbH zur EDIRA Unternehmensgruppe gehört. Und die Vertriebskoordination sowie das Marketing wird über die edira Select GmbH & Co. KG mit GF Landwehr abgewickelt. Was ist von diesem Multitalent Landwehr zu halten? Der sich vielseitig berufen fühlende Landwehr war vor der Pleite des Fondsanbieters Shedlin Capital AG deren Aufsichtsrat und wechselte vor deren Exitus noch geschwind in den Vorstand. Das Ende des Liedes war bekanntlich ein 150-Mio.-€-Kapital-Desaster für über 9.500 Anleger, bei dem sich die Spuren des verloren gegangen Geldes irgendwo im Mittleren Osten bis nach China verlieren. Entsprechend fragten wir uns, weil Landwehr an exakt gleicher räumlicher Stelle in Nürnberg mit edira neu startete, wo zuvor die Geschäfte von Shedlin einschliefen (vgl. 'k-mi' 04/21): "Handelt es sich also um die Fortsetzung der Shedlin-Geschäftsaktivitäten? Antworten haben wir auf unsere Fragen bislang von edira-Chef Landwehr keine erhalten. Als Vertriebskoordinator der Shedlin Capital AG fungierte die Berliner Promutum Vertriebs Management GmbH. Und siehe da, als Vertriebspartnergesellschaft führt edira heute die promotum finanzservice gmbH auf. Geschäftsführer beider Promotum-Gesellschaften ist Peter Stricker (…)."
Unser Warnhinweis in gleicher 'k-mi'-Ausgabe zum Wohnimmobilienfonds edira Projekt 7 GmbH & Co. KG lautete: "Lassen Sie sich auch die regulatorischen Rahmenbedingungen der edira-Investments erklären, damit es kein böses Erwachen bei einer evtl. BaFin-Prüfung gibt!", erwies sich schließlich als Punktlandung. Denn nur wenige Wochen später warnte die Bundesbehörde: "Die BaFin hat Anhaltspunkte dafür, dass die Promotum Finanzservice GmbH in Deutschland Vermögensanlagen in Form von Nachrangdarlehen an der edira Projekt 6 GmbH & Co. KG sowie an der edira Projekt 7 GmbH & Co. KG öffentlich anbietet. Entgegen § 6 Vermögensanlagegesetz wurden hierfür keine Verkaufsprospekte veröffentlicht (…)“. Promotum wird auch weiterhin auf der edira-Homepage als Partner ausdrücklich genannt. Es wäre somit verwunderlich, wenn das sehr enge Zusammenspiel zwischen der Berliner Vertriebsgesellschaft und edira beim neuen AIF keine Fortsetzung fände. Im übrigen weist edira weiterhin auf der Homepage auf ein investiertes Kapital von über 150 Mio. € und über 9.500 Anleger in Anlegerverwaltung hin. Kommen Ihnen diese Zahlen nicht von Shedlin bekannt vor?
Im AIF-Prospekt finden sich allerdings keinerlei Hinweise auf dieses dunkle historische Kapitel des edira-Managements. Ganz zu schweigen von irgendwelchen Leistungsbilanzzahlen. Schweigt an dieser Stelle, wer nichts Vernünftiges vorzuweisen hat? Die öffentlichen 'Erfolgszahlen' hätte sich edira auf der Homepage besser erspart. Oder ehrlicherweise hinzufügen sollen, dass es sich hierbei um Verlustzahlen handelt?
'k-mi'-Fazit: Der AIF edira Campus 1 gehört für uns in die Produktkategorie 'Unterste Schublade'. Der Verkaufsprospekt ist an inhaltlicher Dürftigkeit zur wirtschaftlichen Aussagekraft des Investments kaum noch zu unterbieten. Ein Investor würde schon gerne ungefähr wissen, wohin denn sein Geld in etwa fließen und wie genau damit eine Kapitalvermehrung für die Anleger erzielt werden soll. Denn ein Shedlin- 2.0-Desaster braucht kein Anleger und schon gar nicht der Kapitalanlagemarkt. Ohne detaillierte Aufklärung darüber, was Landwehr & Co. mit dem Anlegergeld vorhaben, raten wir zur höchsten Vorsicht!