Anlageprodukte erlaubnisfrei, ohne Prospekt und ohne Volumenbegrenzung an Privatanleger vertreiben zu können, schien nach den Regulierungswellen der letzten Jahre eigentlich der Vergangenheit anzugehören. Doch weit gefehlt! Aktuell wurden 'k-mi' gleich zwei Darlehens-Angebote zur Prüfung eingereicht, die weder als Vermögensanlage (nach Vermögensanlagengesetz) noch als Wertpapier oder Einlagengeschäft (nach KWG) gelten (sollen) und damit keinen gebilligten BaFin-Prospekt oder ein WIB haben, noch einer Erlaubnispflicht hinsichtlich § 34f GewO oder KWG unterliegen. Das eine Angebot der Prinz-Eugen-Energiepark GmbH (Emissionsvolumen: 10 Mio. €, Mindestzeichnung: 10.000 €) haben wir bereits in der letzten Ausgabe besprochen (vgl. 'k-mi' 22/19). Das zweite Angebot stammt von der Immo-Pro-Invest GmbH, die für das Projekt 'Wohnpark Lahr' eine Verzinsung von 3,5 % p. a. bietet – ab einer Zeichnung von 5.000 € (Emissionsvolumen 4 Mio. €).
Das Zauberwort dieser umfassenden Erlaubnis- und Prospektfreiheit heißt: Grundschuldbesicherte Darlehen. Graumarkt-Guru RA Dr. Horst S. Werner führt beide Anbieter als "Referenzen zu den Finanzierungs-Dienstleistungen von Dr. Horst Werner und der Dr. Werner Financial Service AG" auf seiner Homepage auf. Dieser behauptet dort weiter: "Das öffentliche Angebot von grundschuldbesicherten Darlehen ist nach der aktuellen Verwaltungspraxis und einem Auskunftsschreiben der BaFin (...) von Anfang April 2016 billigungs- und prospektfrei." Grundsätzlich sieht die BaFin (laut ihrem 'Merkblatt Einlagengeschäft' von 2014) die Entgegennahme von Darlehen nicht als Einlagengeschäft an, wenn bspw. Grundpfandsicherheiten vorliegen, die an im Inland belegenen Immobilien bestellt werden. Allerdings, so die BaFin, "unter der Voraussetzung, dass die Sicherheiten so bestellt werden, dass sich der Anleger im Sicherungsfall aus diesen Sicherheiten unmittelbar, d. h. ohne die rechtsgeschäftliche Mitwirkung Dritter, befriedigen kann“. Hier liegt der Teufel allerdings im Detail bzw. im Kleingedruckten: Insbesondere eine nicht mit der BaFin-Verwaltungspraxis konforme treuhänderische Verwahrung von (Brief-)Grundschulden kann die Erlaubnispflicht ggf. wieder aufleben lassen. Dann drohen KWG-Verstöße für Anbieter und Vertrieb!
'k-mi'-Fazit: Vertriebe, die erlaubnis- und prospektfreie Darlehen platzieren, sollten genau prüfen, auf was sie sich einlassen und sich bewusst sein, dass das Transparenzniveau ohne Prospekt teilweise dürftig sein kann und damit die Haftungsrisiken hoch. Wir haben bei der BaFin zu deren aktueller Verwaltungspraxis nachgehakt!