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Hahn Leistungsbilanz: Reden ist Silber ... Schweigen ist Gold?

Wenn, wie im Prospekt des Pluswertfonds 162 der HAHN Fonds Invest GmbH auf Seite 106 "Auszüge aus der Leistungsbilanz 2010 der Hahn Gruppe" abgedruckt sind und mit dem Pluswertfonds 130 beginnen, macht uns dies stutzig: ++ Zum Prospektherausgabedatum 15.03.2013 müsste nicht nur die Leistungsbilanz 2010 vorliegen, sondern auch die Leistungsbilanz 2011 ++ Warum werden die Pluswertfonds (PWF) 1 bis 129 nicht konkret aufgelistet? ++ Warum werden die "Ausschüttungen in %" aufgelistet ohne pro Fonds einen Soll-/Ist-Vergleich zu prospektieren? Unser Argwohn wurde vergrößert, als wir auf der Homepage des Anbieters www.hahnag.de die Leistungsbilanz 2011 fanden mit einem Herausgabedatum 31.01.2013 und somit 1,5 Monate vor der Prospektherausgabe des Pluswertfonds 162. Klar, dass wir hier der Sache nachgehen! Beim Pluswertfonds 1 (Platzierungsjahr 1979) sollten bis 1992 Ausschüttungen von 65 % erfolgen, tatsächlich wurden bis dahin 42,2 % ausgeschüttet – ca. 1/3 weniger, wobei in 1991 und 1992  keine Ausschüttungen erfolgten. Aufgrund erhöhter Instandhaltungskosten sowie geringerer Mieteinnahmen ergaben sich bis 1992 steuerliche Verluste von 48 %. Bei der Kapitalrückflussrechnung geht die Hahn Gruppe grundsätzlich von einer steuerlichen Wirkung von 50 % aus, so dass auf Grund der Veräußerung in 1993 bei Verkaufspreisen "von bis zu 100 %" des Eigenkapitals ein Kapitalüberschuss von 61 % ausgewiesen wird. Da nicht jeder Anleger einen Steuersatz von 50 % hat und uns unklar ist, warum bei Verkaufspreisen "von bis zu 100 %" genau diese 100 % in die Kapitalrückflussrechnung eingeflossen sind, dürfte der Überschuss tatsächlich für die meisten Anleger geringer sein. Ob die Prospektprognose aufgegangen ist, muss jedoch wegen der geringeren Mieteinnahmen und fehlenden Ausschüttungen 1991/1992 bezweifelt werden. Zudem wird nicht angegeben, wie hoch der prospektierte Überschuss gewesen ist, so dass in diesem Punkt die Leistungsbilanz absolut nichts­sagend ist, da kein Soll-/Ist-Vergleich zur Kapitalrückflussrechnung erfolgt.

Stichprobenartig haben wir uns nach dem ersten Fonds jeden 10. Fonds angeschaut – also die Pluswertfonds 11, 21, 31 usw. bis 151. Die Historie des PWF 11 ist für Nicht-Insider aus der Leistungsbilanz nicht vernünftig ersichtlich. Platziert wurde er 1986 mit einem Eigenkapital von 4,6 Mio. €. "Im Jahr 1995 fand eine teilweise Neuplatzierung statt " mit einer Eigenkapitalaufstockung von 6,6 Mio. €, ohne dass ein konkreter Grund dafür genannt wird. Die Ausschüttung ist ca. 19,6 %-Punkte höher als prospektiert "aufgrund einer reduzierten Tilgung des GbR-Darlehens", was somit vermutlich nicht auf eine bessere Leistungsfähigkeit zurückzuführen ist. In 2007 hat die Hahn Gruppe den Anlegern ein Rückkaufangebot unterbreitet, das von mehr als 50 % der Anleger angenommen wurde, wobei diese Anteile zwischenzeitlich von einem neuen Hahn-Fonds übernommen wurden. Die Prospektprognose endet gemäß Leistungsbilanz in 2004, wobei ein Soll-/Ist-Vergleich bei den Ausschüttungen nur bis zum 31.12.2000 ausgewiesen ist. Was für Ausschüttungen ab 2001 geleistet wurden und warum kein Gesamtverkauf des Objektes erfolgte, ist nicht ersichtlich. Auf Grund des Prognoseendes 2004 kann man davon ausgehen, dass zu diesem Zeitpunkt die Veräußerung geplant war, so dass die verbliebenen Anleger vermutlich seit rund neun Jahren auf ihren gesamten Kapitalrückfluss und -überschuss warten – zahlenmäßig wirkt sich dies bei der von der Hahn Gruppe prospektierten Zielerreichung der Ausschüttungen nicht aus, sondern die vermutlich fehlende Kapitalrückzahlung wird 'geschlabbert'.

Während der PWF 21 relativ prospektkonform verlief, weist PWF 31 (Platzierung 1990) bis 2009 ein Ausschüttungsplus von ca. 67 %-Punkten aus (178 % statt 111 %). Mit diesem Wert müsste dieser Fonds bei der prospektierten Zielerreichung von Ausschüttungen in den Gesamtprozentsatz eingeflossen sein. Doch sind dies echte Ausschüttungen, die die Leistungsfähigkeit des Anbieters dokumentieren? Das Ausschüttungsplus von ca. 67 %-Punkten resultiert aus einer "Sonderentnahme von 73,5 %" des Eigenkapitals auf Grund einer Höhervalutierung der Fremdfinanzierung, so dass dieses Ausschüttungsplus mit einer Risikosteigerung bei der Finanzierung erkauft wurde. Tatsächlich erwirtschaftete der Fonds geringere Mietsteigerungen als prospektiert, so dass in den Jahren 2008 und 2009 statt prospektierter Ausschüttungen von 7,5 % nur jeweils 3,15 % ausgeschüttet wurden (fast 60 % Abweichung). Da die Prospektprognose 2009 endet und zu diesem Zeitpunkt reduziert werden musste, ist normalerweise davon auszugehen, dass auch die bis dahin prognostierte Ausschüttung von 7,5 % in 2010, 2011 und 2012 nicht beibehalten werden konnte und ursprünglich in 2009 vermutlich die Veräußerung des Objektes geplant war, so dass auch diese Abweichungen zahlenmäßig nicht in die von der Hahn Gruppe prospektierten Werte einfließen dürften.

Beim PWF 41 ergibt sich ein bombastischer Kapitalüberschuss von fast 500 %, was zum einen auf eine geringe Eigenkapitalquote (ca. 20 %) und auf die Sonderabschreibung gemäß Fördergebietsgesetz zurückzuführen ist: In den beiden Jahren vor dem Verkauf (2005 und 2006) war die Ausschüttung etwas geringer als prospektiert. Während der PWF 51 im Jahr 1992 platziert wurde und 1995 mit einem für die Anleger positiven Ergebnis von der Hahn Gruppe zurückgekauft wurde, ist das Ergebnis beim PWF 61 extrem negativ. Der Fonds wurde 1993 platziert (Arbeitsamt Magdeburg GbR). Der Alleinmieter ist ausgezogen und die Gesellschaftsanteile wurden 2005 veräußert. Für die Jahre 2004 und 2005 erfolgten keine Ausschüttungen. Insgesamt wird gemäß Leistungsbilanz ein Kapitalüberschuss von 12 % ausgewiesen (somit ca. 1 %-Punkt p. a.). Dies jedoch nur, weil das steuerliche Ergebnis von -116 % mit einem Steuersatz von 50 % in die Kapitalrückflussrechnung eingeflossen ist. Selbst Anleger mit einem hohen Grenzsteuersatz von 40 % haben somit keinen Kapitalüberschuss erreicht. Während der PWF 71 annähernd prospektgemäß verlaufen ist, war die Entwicklung beim PWF 81 (Zentral Invest Stolzenau GbR) wieder katastrophal. Der Fonds wurde 1999 platziert. Wegen des Leerstandes der Immobilie wurden die Ausschüttungen 2002 bis 2009 ausgesetzt, wobei die Verwaltung des Fonds in 2009 auf Wunsch der Investoren an einen Dritten übergeben wurde und Hahn somit in der Leistungsbilanz angibt, "weitere Angaben können nicht gemacht werden".  Somit schlägt dieser Fonds bei den Ausschüttungen mit -43%-Punkten zu Buche (32,5 % des EK statt 75,5 %). Der Kapitalrückfluss hingegen wird bis zu diesem Zeitpunkt mit fast 98 % ausgewiesen, da hier das steuerliche Ergebnis (-130 %) wieder mit einem Steuersatz von 50 % als Steuerwirkung eingeflossen ist, was bei den meisten Anlegern tatsächlich wohl nicht der Fall sein sollte.

Beim PWF 91 lagen die Ausschüttungen 2010 und 2011 bei 1,75 % gegenüber prospektierten 5 %. Zurückzuführen ist dies auf eine Tilgungserhöhung des GbR-Darlehens und mehr als 10 % geringere Mieteinnahmen als prospektiert. Beim PWF 101 ergibt sich ein 'sagenhaftes' Ausschüttungsplus von ca. 82 %-Punkten (138 % statt 56 %). Dies ergibt sich aufgrund einer Eigenkapitalquote von unter 20 %, Einsparungen bei den laufenden Kosten und einer reduzierten Darlehenstilgung. Wer jetzt meint, dass der Fonds super läuft, irrt sich: Die Mieteinnahmen 2011 liegen ca. 15 % hinter dem prospektierten Wert zurück. Noch schlechter ist die Vermietungssituation beim PWF 111 (Bürohaus Marsdorf GbR). Ausgeschüttet wurden bislang (Platzierung seit 1991) ca. 40 % bei prognostizierten Ausschüttungen von 127 % (somit -87 %-Punkte). Die Mieteinnahmen des Kalenderjahres 2011 liegen lediglich bei rund 50 % des prospektierten Wertes. Beim PWF 121 (SB-Warenhaus Aalen GbR) erfolgten 2010 und 2011 keine Ausschüttungen, wobei das Ausschüttungsminus bis 2011 bei 14 %-Punkten lag. Die Mieteinnahmen 2011 liegen dabei ca. 13 % hinter Prospekt zurück. Beim PWF 131 wurde die Ausschüttung 2011 gegenüber prognostizierten 6,5 % halbiert, so dass lediglich ein sehr geringes Ausschüttungsminus ausgewiesen wird. Da die Gesellschaft 50 % des Darlehens in Schweizer Franken aufgenommen hat, wird in der Leistungsbilanz ein nicht realisierter Kursverlust von ca. 0,9 Mio. € ausgewiesen bei einem Eigenkapital von lediglich 3,44 Mio. €, so dass sich dieser nicht realisierte Verlust noch nicht in einem Ausschüttungsminus widerspiegelt. Beim PWF 141 erfolgte in 2011 statt einer Ausschüttung von 6,5 % überhaupt keine Ausschüttung, ohne das dies aus Sicht der Hahn Gruppe in der Leistungsbilanz anscheinend nicht einmal mit einem Halbsatz zu begründen ist, während beim Fonds PWF 151 die Investitionsphase noch nicht abgeschlossen war, und eine Ausschüttung prospektgemäß erfolgte.

Im Prospekt zum aktuellen Pluswertfonds 162 findet sich die Aussage, dass bislang 136 Pluswertfonds aufgelegt wurden (Leistungsbilanzauszug 2010), wobei "38 Fonds ... die geplanten Ausschüttungen nicht vollständig erreichten". Dies wäre eine Quote von knapp 30 %. Gemäß Leistungsbilanz 2011 haben wir errechnet, dass sich bei 114 Fonds positive bzw. negative Abweichungen bei den Ausschüttungen ergeben (ohne Berücksichtigung eines Toleranzrahmens). Dabei ergeben sich negative Abweichungen bei stattlichen 73 Fonds. Dabei sind wie in den Ausführungen oben ersichtlich nicht realisierte Kursverluste aus Fremddarlehensfinanzierungen noch nicht berücksichtigt. Sofern die Prospektprognose vor 2011 endete, dürfte ein normal strukturierte Anleger davon ausgehen, dass bei einem Weiterlaufen des Fonds auch die gleiche Ausschüttung beibehalten werden kann. Negative Abweichungen hieraus werden in der Leistungsbilanz nicht aufgenommen. Sofern die Veräußerung in der Vergangenheit erfolgt ist, wird auch eine Schlussausschüttung bei den Ausschüttungen gemäß Soll-/Ist-Vergleich aufgrund des Verkaufs nicht berücksichtigt. Außerdem ist nicht ersichtlich, ob die in der Leistungsbilanz ausgewiesenen Kapitalrückflüsse/-überschüsse höher oder geringer sind als prospektiert, so dass auch hierbei negative Abweichungen nicht erfasst werden. Im Prospekt des aktuellen Pluswertfonds 162 steht: "Über alle Fonds gerechnet ergaben die Ausschüttungen eine Zielerreichung von 97 %." Die dramatischen Auswirkungen bei den von uns stichprobenartig und somit nicht repräsentativ betrachteten Fonds sind dabei in einer Größenordung, auf die normal strukturierte Anleger bei einer derartigen Prospektaussage nicht kommen dürften. Da die Leistungsbilanz 2011 ein Datum trägt, das gut sechs Wochen vor dem Prospektherausgabedatum liegt, hätte u. E. auf negative Abweichungen hingewiesen werden müssen. Statt von einer "Zielerreichung von 97 %" wie im Prospekt wird nunmehr in der aktuellen Leistungsbilanz angegeben, dass die Ausschüttungen "eine Zielausschüttung von ca. 94 %" ergaben. Dies klingt zwar nach wie vor extrem positiv. Bis zum 31.12.2011 hat die Hahn Gruppe für alle ihre Publikumsfonds Ausschüttungen von 484 Mio. € prognostiziert. Da sich die "Zielerreichung" um 3 %-Punkte reduziert hat, ergibt sich daraus, dass in 2011 gegenüber der Leistungsbilanz 2010, 3 % dieses Gesamtprognosewertes und somit an die Anleger ca. 14,5 Mio. € in diesem einen Jahr weniger ausgeschüttet wurde als prognostiziert. Und eine derartige Abweichung ist eine so dramatische Reduzierung, dass Hahn u. E. dies nicht im Prospekt verschweigen darf, sondern hier ein größerer Erklärungsbedarf besteht, da ansonsten zu befürchten ist, dass sich ähnliche Ausschüttungsreduzierungen gemäß Leistungsbilanz 2012 fortsetzen, was ein qualifizierter Anbieter im August 2013 wissen muss. Die Leistungsbilanz im Jahr 2011 ist nicht positiv, sondern bedeutet Millionenreduzierungen für Anleger.

 

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