In der 'ehrenwerten' hanseatischen Kaufmannstadt ist man als Kapitalinvestor inzwischen so manches gewohnt, wie Fondsmanager bei großen Hamburger Emissionshäusern wirtschaften bzw. gehaust haben. Geradezu unauffällig dazu verhielt sich Hamburg Trust (1,15 Mrd. € Assets under Management und 8.200 Anleger), was sich jedoch schlagartig geändert hat. Verantwortlich dafür sind Aktivitäten bei der Fondsreihe Finest Selection, die ab 2007 platziert wurden. Dabei handelt es sich um besonders "exklusive Angebote aus bestem Haus", in die man Eintritt bei Mindestzeichnungen ab 100.000 € erhielt. Das vorgesehene Eigenkapital der Fonds betrug zwischen 10 und 100 Mio. €, um mit dem eingesammelten Kapital in Immobilienvehikel der Paramount Group Inc., ein US-Immobilienkonzern der Hamburger Otto-Dynastie und einem Portfolio von rd. 10 Mrd. US-$, zu investieren. Der den deutschen Investoren präsentierte Track-Record diverser Paramount-Fonds liest sich, wie es sich vertriebsmäßig gehört, wie vom Feinsten. Entsprechend leicht fiel es Hamburg Trust, den Anlegern ein IRR-Ziel von "Minimum 8 % p. a." für US-Investments in Aussicht zu stellen. Hamburg Trust adelte die US-Immobiliengruppe, eine Schwestergesellschaft von Otto Versand, ECE Projektmanagement GmbH und Park Property Management, u. a. als einen "Langfristinvestor, mit bewährter konservativer Investitions-, Portfolio- und Finanzierungsstrategie" unter "Einbindung der Investoren in den Investitionsprozess (Anlegerbeirat)". Doch was sind derartige Aussagen im Tagesgeschäft noch wert, und wer ist der eigentliche (Zwischen-)Profiteur dieser Anlage?
Im Januar diesen Jahres staunten die Finest Selection-Anleger nicht schlecht, als ihnen mitgeteilt wurde, dass ihr Investment bereits am 18.11.14 im Zuge des IPO des Partners Paramount Group, Inc. in den börsennotierten Public Reit (PRGE) der Paramount Group an der New Yorker Wertpapierbörse mit einem Mittelzufluss von 2,6 Mrd. US-$ übergegangen ist. Aus einem Dossier ("streng vertraulich") der Hamburg Trust entnehmen wir, dass die "Nettoemissionserlöse hauptsächlich zur Rückführung des Verschuldungsgrads sowie für den Erwerb von Joint-Venture-Beteiligungen Dritter an einigen Vermögenswerten verwendet wurden." Angesichts der historischen Niedrigzinsen lässt diese Feststellung aufhorchen, denn welcher Immobilieninvestor verzichtet ohne große Not in dieser 'Zins-Niedrigst-Schlaraffenzeit' auf den Leverage-Effekt bei der Finanzierung? Und wer sind die 'Dritten', denen offenbar Beteiligungen abgekauft wurden? Ganz zu schweigen von der Frage, weshalb die deutschen Fonds-Anleger mit dem Börsengang vor vollendete Tatsachen gestellt wurden. Am 11.05.15 fand eine außerordentliche Gesellschafterversammlung auf Initiative deutscher Gesellschafter beim Finest Selection 1 statt, eine weitere folgt bei Finest Selection 2 am 25.06.15 u. a. wegen des Vorwurfs des "Kapitalverlusts der Gesellschafter durch Einbringung der Immobilien, die mittelbar der Gesellschaft zugeordnet werden, in den REIT der Paramount Group und (die) Befürchtung, dass die Hamburg Trust Asset und Fonds Management HTAF GmbH und die Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH ihren Verpflichtungen gegenüber der Gesellschaft und den Gesellschaftern in diesem Zusammenhang nicht ausreichend nachgekommen sind". Die Ungereimtheiten haben sich auch nach der ersten außerordentlichen Versammlung keinesfalls verringert:
Per Q3-Bericht Paramount vom 30.09.14 zum Finest Selection (Hamburg Trust HTG USA 2 GmbH & Co. KG) betrug der Nettoinventarwert (NAV) des Fonds 41,8 Mio. US-$. zzgl. des Marktwertes der Finanzierungen, abzgl. Auszahlungen des nicht investierten Anlegerkapitals und des Wegfalls latenter Steuereffekte betrug der angepasste und damit vorbörsliche NAV 40,5 Mio. €. Dieser Wert reduzierte sich nun aufgrund von ++ Transaktionskosten/Darlehensrückzahlung um 3,2 Mio. US-$ ++ IPO Discount um 9,1 Mio. US-$ und ++ Internen Kosten (Management, Mitarbeitervergütung etc.) um 5,9 Mio. US-$ auf 22,3 Mio. US-$. Summa summarum hat sich das Kapital der Anleger durch den IPO damit – losgelöst von irgendwelchen Handelskursen – mal eben fast halbiert. Im Verhältnis dazu minimierte sich auf gleiche Weise das Kapital beim Schwesterfonds Finest Selection 2. Verständlicher werden diese Gebührenabflüsse möglicherweise, wenn man weiß, dass Hauptgesellschafter von Hamburg Trust ein gewisser Albert P. Behler geworden ist. Gleicher Behler ist bereits seit 23 Jahren bei Paramount Group Inc., tätig. Dort ist er nicht irgendwer, sondern CEO der Company! Ob über mögliche Interessenkonflikte die Börsenprospekte ausreichend informiert haben, darüber werden sich nun ganz sicher Anlegeranwälte Gedanken machen. Auf alle Fälle stehen die deutschen Fonds-Anleger vor einer Reihe von Fragen:
Gründe, warum das Fremdkapital trotz Niedrigst-Zinsen reduziert wurde, nannte Behler auf der Gesellschafterversammlung keine. Hingegen führte er die Summe von 300 Mio. US-$ an, mit der die Managementgesellschaft Paramount Group. Inc, in den Reit eingebracht wurde. Dieser Erlös komme der Familie Otto zugute, die im Gegenzug auf angeblich 200 Mio. US-$ zukünftige Gewinne verzichten würde, und dem Management der Gesellschaft. Deren Boss ist Behler wiederum selbst. Schmackhaft aus Sicht der Anleger soll der IPO deshalb sein, weil den Investoren zukünftig ein größeres Wertsteigerungspotential offen steht: "Durch den IPO ist momentan eine Werteinbuße festzustellen. Dennoch sind wir aufgrund der uns durch die Paramount Group Inc. zur Verfügung gestellten Informationen zuversichtlich, dass die Vorteile des IPO, die damit einhergehende Rekapitalisierung des Investments und die sich daraus ergebende positive Wertentwicklung die im Rahmen des IPO angefallenen Kosten ausgleichen werden. Dies ist aus unserer Sicht insbesondere vor dem Hintergrund der Laufzeit des Fonds Finest Selection II bis Ende 2030 zu bewerten", heißt es in einem Papier der HTA anlässlich der außerordentlichen Hauptversammlung. Wie gesagt, von einem zunächst einmal fast halbierten Wert aus betrachtet! Und ob der vorangegangene Kapitalverzehr in dieser Höhe überhaupt notwendig war, steht ebenfalls auf einem ganz anderen Blatt. Einräumen musste das Hamburg Trust-Team, seit Frühjahr 2014 von den Börsenplänen gewusst zu haben. Auskunftspflichtig gegenüber den deutschen Anlegern will man dennoch nicht gewesen sein, weil die Vorgänge zu unsicher gewesen seien. Doch wie soll eine kritische Prüfung dieser IPO-Absichten im Vorfeld aussehen, soweit Behler als Hamburg Trust-Anteilseigner in seiner Doppelrolle als Paramount-Boss hier ganz persönliche Interessen im Spiel hat, die evtl. auf Kosten der Fondsanleger bedient wurden?
'k-mi'-Fazit: Die Situation für die Hamburg Trust-Anleger ist höchst verfahren, da völlig ungewiss ist, ob deren Interessen vom Anbieter ausreichend vertreten oder gar verraten werden. Hier muss sich der Hanseatische Anbieter spätestens nun klar positionieren, damit die Fondsanleger wissen, woran sie sind. Auch noch näher zu beleuchten ist die Rolle der Otto-Familie, die als Nutznießer des IPO anzusehen ist. Falls die deutschen Fondsanleger dabei übervorteilt wurden, dürfte die Zwitterrolle von Albert P. Behler noch stärker in den Fokus der Nachprüfung rücken.