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Beteiligung an einem geschlossenen risikogemischten Publikums-AIF gemäß KAGB. Das Kommanditkapital ist mit 40 Mio. US-$ geplant. Eine langfristige Fremdfinanzierung auf Ebene der Fondsgesellschaft ist nicht vorgesehen. Der Mindestbetrag der Kommanditeinlage beträgt 25.000 US-$, höhere Beträge müssen durch 1.000 US-$ ohne Rest teilbar sein (zzgl. bis zu 5 % Agio). Die Laufzeit ist bis zum 31.12.2022 befristet zzgl. einer Verlängerungsoption um ein Jahr.

Unsere Meinung:

# Die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die zur Deutschen Finance Group gehört, verwaltet aktuell neben der Fondsgesellschaft insgesamt 14 Investmentvermögen als geschlossene Publikums-AIF sowie zwei weitere Publikumsfonds außerhalb des KAGB. Das Emissionsvolumen der bereits platzierten Publikumsfonds der Deutschen Finance Group beträgt rund 700 Mio. €. Weiterhin werden Mandate für professionelle und institutionelle Investoren u. a. für Versicherungsgesellschaften verwaltet, so dass sich das verwaltete Vermögen auf Gruppenebene auf ca. 5 Mrd. € beläuft (Stand 30.09.2019). Die Deutsche Finance Group/München agiert als institutioneller Investment-Manager für Investitionen in institutionelle Investmentstrategien aus den Bereichen Immobilien und Infrastruktur. Zur Realisierung dieser Strategie haben sich die Vorgängerfonds bereits (unkonsolidiert) an ca. 125 institutionellen Zielfonds beteiligt, die wiederum risikodiversifiziert in 46 Ländern investiert haben. Das Portfolio umfasst bisher rund 3.750 global und sektoral diversifizierte Direktinvestments im Bereich Immobilien und Infrastrukturanlagen, so dass das erforderliche Know-how vorhanden ist und entsprechende Erfahrung vorliegt

# Anders als bei Vorgängerfonds des Anbieters handelt es sich bei diesem Angebot nicht um einen Blind-Pool: Mit dem Investmentfonds soll Privatanlegern ein Zugangsweg zu zwei exklusiven Club Deals in ein Immobilienportfolio im Großraum Boston, Massachusetts/USA, ermöglicht werden, der nur institutionellen Investoren zugänglich und vorbehalten ist. Der AIF investiert mittelbar in eine neu zu errichtende Immobilie in Somerville bei Boston/USA, deren Flächen überwiegend zu Labor- und Bürozwecken genutzt werden. Die Immobilie wird auf einem ca. 4.000 m² großen Grundstück errichtet und umfasst nach Fertigstellung neun oberirdische und vier unterirdische Geschosse mit einer Brutto-Gesamtfläche von ca. 36.200 m². Die acht oberirdischen Geschosse, die als Labor- und Büroflächen ausgebaut werden, verfügen über eine Nettomietfläche von ca. 25.600 m². Im Erdgeschoss stehen insgesamt ca. 1.200 m² flexibel vermietbare Einzelhandels- und Gastronomieflächen zur Verfügung. Die vier unterirdischen Geschosse dienen als Parkgarage für 250 Pkw sowie als Fahrradgarage für die Mieter. Die Stadt Somerville grenzt unmittelbar nordwestlich an die Stadt Boston sowie östlich an die ebenfalls zur Metropolregion Boston zählende Stadt Cambridge, in der die renommierten Universitäten Harvard University und MIT ansässig sind. Die Nähe zu den Universitäten Harvard und MIT sowie die besondere Einwohnerstruktur aus Familien, jungen und gut ausgebildeten Facharbeitskräften und Studenten hat Somerville zu einer Hochburg für Innovation gemacht. Eine Vielzahl von Unternehmen haben sich in Somerville angesiedelt, darunter viele von Venture Capital-Unternehmen finanzierte Start-Up Unternehmen, wie bspw. Google Ventures, In-Q-Tel und IA Ventures. Angesichts des eingeschränkten Angebots von Büroflächen auf dem Bostoner Immobilienmarkt stellt Somerville den nächstgelegenen Immobilienmarkt dar, der die steigende Nachfrage von Mietern nach Büro- und Laborflächen befriedigen kann, so dass der Standort als attraktiv einzustufen ist

# Mit den Bauarbeiten der Immobilie wurde im Juli 2019 mit den Vorbereitungen für die Fundamente und dem Bodenaushub begonnen. Hierzu wurde bereits ein Generalunternehmervertrag mit einem in Boston beheimateten Bauunternehmen abgeschlossen, das u. a. auf Labor- bzw. Universitäts- und Life-Science-Immobilien spezialisiert ist. Mit den Vermietungsaktivitäten soll Mitte des Jahres 2020 begonnen werden. Da die Aufteilung der Labor- und Büroflächen flexibel ausgestaltet werden kann, ist vorgesehen, dass diese an verschiedene Mieter mit unterschiedlich großen Mietflächen vermietet werden, um eine diversifizierte Mieterstruktur zu erreichen

# Der AIF investiert zudem ebenfalls mittelbar in mehrere Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rd. 22.200 m², die sich unmittelbar neben der Immobilie befinden. Hierbei besteht die Anlagestrategie darin, die Grundstücke in eine für Immobilienprojektentwicklungen sinnvolle Größe zusammenzulegen bzw. aufzuteilen, die Grundstückseinheiten baurechtlich neu zu beplanen, die erforderlichen Maßnahmen für eine künftige Immobilienprojektentwicklung durchzuführen (u. a. Abriss bestehender Gebäude, Genehmigungsverfahren etc.), um den wachsenden Bedürfnissen der Bostoner Biowissenschaftsbranche gerecht zu werden, indem potenziell zusätzliche Laborbüroflächen, traditionelle Büroflächen, Mehrfamilieneinheiten und Einzelhandelsflächen errichtet werden können, wobei diesbezüglich im Rahmen dieses Angebotes keine eigenen Immobilienprojektentwicklungen bzw. keine Bebauung erfolgen soll

# Der Anteil des Gesamtinvestitionsvolumens (exkl. Agio), der prognosegemäß für die Anlageobjekte inkl. Anschaffungsnebenkosten und Liquiditätsreserve aufgewendet wird, beträgt ca. 88 %, so dass eine akzeptable Kostenquote vorliegt. Die laufenden Vergütungen auf Ebene des AIF betragen ca. 0,95 % p. a. bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert, was ebenfalls moderat ist, wobei auf Ebene der Beteiligungs- und Objektgesellschaften weitere Kosten entstehen, die sich auf den Nettoinventarwert auswirken

# Die Finanzierungsstruktur auf Ebene der Objektgesellschaften sieht vor, dass der AIF ca. 21,5 Mio. US-$ mittelbar in die Immobilienentwicklung investiert sowie ca. 13,3 Mio. US-$ in die Grundstücksentwicklung. Die Objektgesellschaft zur Errichtung der Immobilie wird durch die Mittel des AIF sowie durch Eigenkapital von weiteren Co-Investoren i. H. v. insgesamt ca. 90 Mio. US-$ sowie durch ein Bankdarlehen von 140 Mio. US-$ finanziert. Von den Gesamtfinanzierungsmitteln i. H. v. rd. 230 Mio. US-$ müssen nur ca. 9,25 Mio. US-$ auf den Grundstückserwerb verwendet werden, was deutlich unter dem Verkehrswert i. H. v. 54 Mio. US-$ liegt, so dass diesbezüglich erhebliche Wertschöpfungsreserven bestehen. Hinsichtlich der geplanten Veräußerung der Immobilie zum 31.12.2022 wurde im Rahmen der Prognose ein Verkaufspreis i. H. v. rd. 415 Mio. US-$ angesetzt. Die Bewertungsgesellschaft CBRE hat in ihrem Bewertungsgutachten vom 31.05.2019 den Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Mietstabilisierung Ende des Jahres 2022 auf rd. 417 Mio. US-$ geschätzt. Für den Investmentfonds wird nach Berücksichtigung aller Kosten und US-Steuern innerhalb der Investitionsstruktur ein Gesamtrückfluss aus der Veräußerung der Immobilien von rd. 38,4 Mio. US-$  prognostiziert sowie aus der Veräußerung der Entwicklungs-Grundstücke von ca. 19,5 Mio. US-$

# Auf der Grundlage u. a. der angenommenen Veräußerungserlöse ergibt sich innerhalb einer relativ kurzen Laufzeit eine mögliche Gesamtauszahlung für Anleger im Basisszenario von ca. 140 %, so dass attraktive Anreize für eine Beteiligung bestehen. Ab einer Rendite von 14 % p. a. zugunsten der Anleger erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung von 15 % der übersteigenden Rückflüsse, insgesamt jedoch höchstens bis zu 10 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes innerhalb der Gesamtlaufzeit, so dass eine ausgewogene Interessenidentität mit den Investoren gewährleistet ist.