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Paramount Group: 1,2 Mrd. US-$ Kostenbelastung bei Börsengang!

HT-Anleger gemolken – zum Vorteil der Otto-Dynastie?

 Wenn von Schildbürgerstreichen die Rede ist, sind in der Regel Handlungen gemeint, die ihren eigentlichen Zweck in törichter Weise verfehlen. Doch falls die Absurdität auch noch bewusst herbeigeführt wird und dabei 1,2 Mrd. US-$ Anlegergelder im Feuer stehen, dann wird es richtig brisant, aber nicht mehr lustig. Damit zum unglaublichsten Anlageskandal des Jahres, der in der deutschen Medienlandschaft erstmals durch den Düsseldorfer Informationsbrief 'kapital-markt intern' ('k-mi') (vgl. 'k-mi' 25/15) so richtig ins Blickfeld gerückt wurde und zu dessen Aufklärung wir nun neue Fakten bringen können. Zum Hintergrund: Ende 2014 geht die Paramount Group, Inc., eine Gesellschaft der Hamburger Otto-Dynastie, die mit zweistelligen Milliarden-Portfolios zu den größten Immobilieninvestoren der Welt zählt, als REIT an die Börse. Paramount legte zuvor diverse Fonds auf, an denen sich neben der Familie Otto auch deutsche, in der Regel institutionelle Investoren wie Allianz, Siemens, E.ON Energie oder Helaba beteiligen konnten. Aus den Paramount-Fonds brachte der US-Immobilienanbieter 10 Objekte in den REIT ein, hauptsächlich in New York City, Washington und San Francisco gelegen. Nach 'k-mi' vorliegenden Informationen zahlte der Anbieter im Jahr 2008 allein für zwei der hier involvierten Objekte bei 1301 Avenue of Americas/New York 1,46 Mrd. US-$ als Kaufpreis und bei 31 West 52nd Street/New York einen Betrag in Höhe von 0,61 Mrd. US-$. Nach einer Bewertung (Fairness Opinion) von Dutt & Phelps zum Stichtag 30.06.2014 wurde das gesamte in den REIT eingebrachte Eigenkapital auf ca. 2,743 Mrd. US-$ bewertet. Doch nun wird es mysteriös:

Denn von diesem Anlegerkapital zog Paramount mal eben "Rekapitalisierungskosten" in Höhe von knapp 1,223 Milliarden US-$ ab. Sie lesen richtig, das in den REIT eingebrachte Immobilienkapital wurde um sage und schreibe 44,6 % (u. a. wegen Kosten für Darlehensrückführung, Transaktionskosten sowie IPO Discount) minimiert, um dann im Anschluss frisches Kapital in Höhe von 2,6 Mrd. US-$ mittels des IPO einzusammeln. 244 Millionen Aktien à 17,50 US-$ wurden unter allen Beteiligten jeweils nach der neuen Kapitalbewertung höchst 'fair' aufgeteilt. Die neuen Aktionäre haben damit gut lachen, da sie ohne erwähnenswerte Abschläge auf deren Einsatz mit Aktien bedient wurden, während die ehemaligen Fondsinvestoren vor teuren Fragezeichen stehen und im Grunde nicht wissen, wie ihnen kostenmäßig eigentlich geschah. Die Konsequenzen spüren Anleger der Beteiligungen Finest Selection 1 und 2, Fonds von Hamburg Trust, nun hautnah. Der "angepasste NAV des Fonds" beim Finest Selection 1 betrug vor dem IPO 40,5 Mio. US-$, nach Abzug von Kosten in Höhe von 18,2 Mio. US-$ mal eben nur noch 22,3 Mio. US-$. Wie diese Wertvernichtung wie auch weitere Ungereimtheiten zu erklären sind, dazu fragten wir bei Hamburg Trust im Rahmen eines persönlichen Gesprächs mit den HT-Geschäftsführern Dirk Hasselbring und Markus Gries für Sie nach.

Zunächst konfrontierten wir die Hamburger mit unserer Verwunderung darüber, weshalb Hamburg Trust die bisherige 'k-mi'-Berichterstattung in Vertriebskreisen als "irreführend" abkanzelt, u. a. mit dem Argument, man selbst habe die Anleger über den Börsengang vorab "umfassend" informiert. Wahr ist jedoch: Am 30.09.2014 teilte man den Anlegern mit: "(…) Die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen auf Ihre Beteiligung sind uns derzeit noch nicht in vollem Umfange bekannt. Wir haben Paramount um Erteilung der entsprechenden Informationen gebeten und werden Sie nach Erhalt selbstverständlich auf dem Laufenden halten." Zur Kostenfrage schob HT mit Rundschreiben vom 12.11.2014 beschwichtigend unter Punkt 7 nach: "In der rechtlichen Stellungnahme werden auch mögliche Kosten im Rahmen des Börsengangs erwähnt. Muss damit gerechnet werden, dass die anteiligen Kosten für den Börsengang den Fondsgesellschaften belasten werden? Laut Information von Paramount sind der Public REIT und die Operating Partnership alleinig für alle mit den Restrukturierungsaktionen verbundenen Kosten und Aufwendungen des Public REIT, der Operating Partnership und der Paramount-Unternehmen verantwortlich. Es ist ferner davon auszugehen, dass die übrigen Feeder-Gesellschaften ihre eigenen Kosten und Aufwendungen tragen werden, wie es auch gegenwärtig der Fall ist." Soweit zur damaligen Vorab-Information, wonach eindeutig von HT der Eindruck erweckt wird, wer die IPO-Kosten zu tragen hat. Jedenfalls haben die Hamburger ausgeschlossen, dass die Feeder-Gesellschaften, an denen die Fondsgesellschafter beteiligt waren, dafür (mit-)aufkommen müssten. Dazu erfahren wir nun vom HT-Management: "Im Rahmen des Börsengangs angefallene Kosten wurden nach unseren Informationen in der Tat durch Public REIT ("PGRE") und die Operating Partnership (und nicht durch die Feeder-Gesellschaften) getragen. Allerdings waren bei der Preisbildung des IPO und der damit verbundenen Bewertung der am IPO teilnehmenden Fonds bzw. der eingebrachten Assets (einschließlich z. B. der Managementgesellschaft) im Ergebnis diese Kosten ebenso wie der Wertabschlag, um neue Investoren zu gewinnen (der sog. 'IPO-Discount') wertbestimmende Faktoren, die berücksichtigt wurden. Aber nochmal in aller Deutlichkeit: Wir haben die Anleger zu keinem Zeitpunkt im Unklaren gelassen oder gar 'getäuscht'; Informationen zu Bewertungsabschlägen oder den durch uns verwalteten Fonds zugeteilten Anteilen lagen uns zum Zeitpunkt des o. g. Anlegerschreibens vom November 2014 schlechterdings nicht vor. Selbstverständlich haben wir die Anleger unverzüglich nach Erhalt der betreffenden Informationen im Januar 2015 weiter und wie bekannt informiert." Fest steht damit, die Anleger sind vor dem IPO in täuschender Form – weshalb auch immer – in Bezug auf die Kosten im Unkla ren gelassen worden, in dem das Gegenteil als wahrscheinliches Szenario suggeriert wurde. Aus Anlegersicht ist es auch völlig unverständlich, weshalb mit der Paramount Group, Inc. eine (der Otto-Familie gehörende) Managementgesellschaft, entgegen des vorbörslich präsentierten Portfolios, für rund 300 Mio. US-$ in den REIT wanderte, und wovon die Fondsanleger auch erst nach dem IPO erfuhren: "Die Einbringung der Managementgesellschaft in den REIT wurde durch die Paramount Group damit begründet, dass nach einhelliger Meinung der beauftragten Investmentbanken institutionelle Investoren aufgrund möglicher Interessenkonflikte nicht in extern verwaltete Equity REITs investieren. Zudem sei der Wert extern verwalteter REITs seit jeher von Investoren deutlich diskontiert worden und diese REITs, soweit sie existieren, seien zu wesentlich niedrigeren Kurs-Gewinn-Verhältnissen als intern verwaltete REITs gehandelt worden. Im Übrigen entfallen durch die 'Internalisierung' der Managementgesellschaft künftig ansonsten zu Lasten der Fondsanleger anfallende Verkaufsprovisionen und sonstige performanceabhängige Vergütungen ('Promotes') sowie Assetmanagement-Gebühren des General Partners", so die Begründung von HT. Eine derartige Argumentation klingt geradezu wie blanker Hohn angesichts des bei diesem IPO vollzogenen Gebührenabzuges. Und ebenso erstaunlich ist die vorgenommene Bewertung der PG Inc., die auf einer sportlichen Umsatzverdoppelung von geschätzten 66,1 Mio. US-$ in 2014 auf 125 Mio. US-$ in 2018 beruht. Über diese sagenhafte Umsatzerhöhungsprognose lässt sich dann entsprechend auch ein deutlich höherer Kaufpreis ableiten als bei gleichbleibenden Einnahmenprognosen. Nur wie realistisch sind derartige Zahlenspielereien? Und wären diese realistisch, weshalb sollte dann eigentlich eine Familie Otto eine solche Cash-Flow-Company mit REIT-Mit-Aktionären teilen, wo man sie auch selbst im Portfolio hätte behalten können, sofern denn nicht eine Einpreisung in den REIT für die Ottos viel lukrativer gewesen ist? "Die Wertermittlung erfolgte durch ein international renommiertes Unternehmen nach internationalen Bewertungsstandards im Rahmen der sogenannten 'Fairness Analysis'. Wir haben die Bewertung zur Kenntnis genommen und im Rahmen unserer Prüfungsmöglichkeiten hinsichtlich der durch die von uns verwalteten Fonds eingebrachten Vermögenswerte plausibilisiert. Was die denkbaren Intentionen der Familie Otto betrifft, so sind wir dazu verständlicherweise schlicht die falschen Ansprechpartner", lässt uns Hamburg Trust dazu mehr oder weniger ausweichend wissen.

Wie gierig Paramount zu Werke geht, zeigt auch der "10 %-Wertabschlag auf das Eigenkapital aller eingebrachten Vermögenswerte", wie HT seinen Anlegern nun kommuniziert. Beim flüchtigen Lesen kann man fälschlicherweise glauben, der 10%-Abschlag würde sich nur auf die eigenen in den REIT eingebrachten Assets beziehen. Weit gefehlt, denn aus der Fußnote ist zu entnehmen, dass der Abschlag auf die Vermögenswerte nach dem IPO in Höhe von 4,744 Mrd. US-$ erfolgte. Was aus unserer Sicht nur bedeuten kann, auch auf die 2,6 Mrd. US-$ der Neu-Aktionäre bezieht sich der anteilsmäßig vorgenommene Abschlag, was damit alleine zu Ungunsten der Altanleger ging. Die lapidare Begründung: "Wertabschläge sind bei Börsengängen gängige Praxis, um institutionelle Investoren zu gewinnen." So sind aus einem 10 %-Abschlag tatsächlich 17 % geworden, bezogen auf die eigenen Assets der Fondsanleger! Und weil das Spiel so einfach ist, wurden gleich noch weitere 10 % abgezogen, mit dem Argument: "Differenz zwischen den eingebrachten Vermögenswerten und dem von Wallstreet-Analysten ermittelten Wert des REIT."

Spätestens jetzt fragt sich jeder, weshalb Hamburg Trust hier nicht die juristische Keule gegen die Paramount Group bei einer solch unverschämten Gebührenbelastung herausgeholt hat. HT stellt dazu klar, diese Vorgänge auf eigene Kosten juristisch geprüft zu haben. Mit dem Ergebnis: Alles konnte so in der Form durchgeführt werden. Unsere Erklärung dazu ist entsprechend folgende: CEO zum Zeitpunkt des IPO der Paramount Group war Albert P. Behler, der Jahrzehnte lang das Immobilienvermögen der Otto-Familie in den USA betreute. Und genau dieser Behler war zum Zeitpunkt des Börsengangs bis vor wenigen Wochen noch mittelbar 100 %-Gesellschafter von Hamburg Trust! Welche Interessen dürften somit bei Behler an erster Stelle gestanden haben? Und höchst interessant ist es nun aus Hamburg zu erfahren, dass HT vor dem IPO von seinem Anteilseigner, der in Personalunion zugleich den IPO im Ami-Land vollzog, angeblich nichts zu den Kosten in Erfahrung bringen konnte.

'k-mi'-Fazit: Eine solch dreiste Kapitalvernichtung im Vorfeld eines IPO, wie hier bei der Paramount Group, haben wir zuvor noch nie erlebt. Alleine die Rekapitalisierungskosten von über 1,2 Mrd. US-$ dürften weltmeisterliche Züge annehmen. Dass man darüber die deutschen Anleger vor dem Börsengang nicht informiert hat, mag nachvollziehbar sein, wenn man ungestört und ohne Querschüsse einen derartigen Coup durchziehen will. Allerdings darf man sich dann auch nicht wundern, wenn nun die Aufarbeitung dieses Skandals folgt. Hat die Familie Otto derartige Geschäfte innerhalb ihres Immobilien-Imperiums eigentlich nötig?

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