Für geschlossene Publikums-AIF bringt das neue Jahr 2023 einige Neuerungen: Vor allem gibt es einen Übergang von den wAI (wesentlichen Anlegerinformationen) zu den PRIIPS-Basisinformationsblättern (BiB), u. a. durch das Ende der (mehrfach verschobenen) Übergangsfrist zur Anwendung der PRIIPS-Verordnung (vgl. 'k-mi' 26, 33/22). Befinden sich dadurch nun Prognoserenditen und Risikoklassen für AIF im (optischen) Sinkflug?
Für die Rendite-Darstellungen trifft das im Prinzip zu: Die Prognoserenditen der einzelnen Szenarien müssen im Basisinformationsblatt nun als einfache Zinseszins-Formel angegeben werden bei vollständiger (kalkulatorischer) Kapitalbindung über die Gesamtlaufzeit. Für AIF mit stetigen und/oder hohen laufenden Ausschüttungen ergibt sich dadurch eine signifikante Differenz zur finanzmathematischen Rentabilität. Was heißt das konkret? Im BiB muss die Rendite der Szenarien nun so berechnet werden, als würde die Anlagesumme sich auf einem virtuellen Sparkonto Jahr für Jahr inkl. Zinseszins verzinsen, ohne dass Entnahmen erfolgen. Bezogen auf die feststehende prognostizierte Endsumme ist der Zins natürlich optisch niedrig, da die Kapitalbindung – also der Betrag, der verzinst wird – Jahr für Jahr ansteigt.
Wie viel macht dieser Effekt ungefähr aus? Nehmen wir als Beispiel einen Immobilien-AIF, der 11 Jahre läuft, 4 % p. a. ausschüttet und am Ende (u. a. durch Tilgung etc.) eine Schlussausschüttung von 110 % leistet, also insgesamt 15.000 € bei einer Einlage von 10.000 € (kein Agio berücksichtigt). Der annualisierte Überschuss beträgt 4,5 % p. a. Die IRR liegt (bei Fonds, die jährlich ausschütten) bei etwas über 4,4 % p. a. Die PRIIPS-Rendite liegt aber nur bei 3,75 % p. a. Ähnlich oder ggf. noch etwas höher könnte der (optische) Spread bei Fonds liegen, die halbjährlich oder öfter ausschütten (wollen). Wichtig dürfte für den Vertrieb zunächst vor allem sein, dass – z. B. bei 2022 anplatzierten Fonds – keine unauflösbaren Widersprüche zwischen BiB-Rendite und sonstigen Kennziffern in (älteren) Vertriebsunterlagen auftauchen. Grundsätzlich halten wir es aber für sinnvoll, auch künftig eine IRR prospektieren zu können, da dies die aussagefähigste Kennziffer ist (wenn dem Kunden klar ist, dass die IRR sich nicht auf die Einlage, sondern auf das über die Laufzeit durchschnittlich gebundene Kapital bezieht).
Etwas heikler ist ggf. das Thema der Risikoklassen. In den Basisinformationsblättern muss nun auch die Risikoklasse des Produkts bzw. der 'Gesamtrisikoindikator' angegeben werden. Die Skala reicht von 1 (Niedrigeres Risiko) bis 7 (Höheres Risiko). Geschlossene Publikums-AIF sind – so die bisherige Branchenpraxis – auf Grundlage der bisherigen PRIIPS-Regulierung pauschal in Risikoklasse 6 einzuordnen, u. a. da eine monatliche Preisfeststellung (Voraussetzung für andere Risikozuordnungen) in der Regel nicht möglich sein dürfte. Ein erstes Markt-Screening von 'k-mi' im neuen Jahr hat ergeben, dass die Anbieter von AIF dies auch mit den PRIIPS-BiB bislang beibehalten: In den BiB für geschlossene Publikums-AIF, die wir Anfang 2023 gesichtet haben, findet sich weiterhin überwiegend die Einordnung in Risikoklasse bzw. Gesamtrisikoindikator 6 (von 7).
Allerdings mit einer Ausnahme: Die PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft gibt für den geschlossenen Publikums PATRIZIA GrundInvest Heidelberg Bahnstadt nun im Basisinformationsblatt die Risikoklasse/Gesamtrisikoindikator 3 (von 7) an! Der Fonds investiert laut BiB in eine in den Jahren 1992/93 fertiggestellte gemischt genutzte Immobilie in Heidelberg. Die Gesamtinvestitionskosten sollen durch Eigenkapital i. H. v. rd. 53,8 Mio. € (inkl. Agio) sowie über ein auf Ebene der vorgeschalteten Objektgesellschaft aufgenommenes langfristiges Darlehen i. H. v. anfänglich 51 Mio. € finanziert werden. Durch den Einsatz von Fremdkapital soll die Eigenkapitalrendite des Fonds gesteigert werden, sofern die vereinbarte Verzinsung des Fremdkapitals niedriger ist als die geplante Gesamtkapitalrentabilität der Investitionen (sog. Hebel- oder Leverage-Effekt).
Der AIF richtet sich laut Patrizia an eine "Kleinanleger-Zielgruppe": Diese "müssen einen Verlust bis hin zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals tragen können und keinen Wert auf einen Kapitalschutz legen. Sie müssen bereit sein, die im Risikoindikator angegebene Risikobewertung zu tragen". Das Anlageobjekt dient einer gemischten Nutzung und ist zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses an elf Mieter vermietet, wobei die sechs Hauptmietverträge insgesamt rd. 91,7 % der geplanten jährlichen Gesamt-Nettomieteinnahmen zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ausmachen. Die gewichtete Restlaufzeit der Miet- und Pachtverträge zum 01.10.2021 beträgt ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten rd. 8,0 Jahre. Die empfohlene Haltedauer des Fonds beträgt 15 Jahre. Das Langfrist-Darlehen ist am 30.11.2031 zurückzuzahlen. Bis dahin sind keine Tilgungen vereinbart, es sind aber Tilgungen in Höhe von bis zu 1 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Kalenderjahr (unter Verzicht auf die Berechnung des Vorfälligkeitsentgelts) möglich und die KVG "plant" laut Prospekt "aus heutiger Sicht" von diesem Recht auf Sondertilgung "grundsätzlich" Gebrauch zu machen. Die Übertragung einer in einer Sondertilgungsperiode nicht ausgenutzten außerplanmäßigen Tilgung auf die nächste Sondertilgungsperiode ist nicht möglich. Sonderlich konservativ bzw. risikoavers finden wir dieses Setup nicht: Bis zum Ablauf der durchschnittlichen Restmietdauer (WALT) laut Prospektprognose im Oktober 2029 ist somit vorfälligkeitsfrei nur eine Tilgung von maximal 8 % möglich, während die Anleger prognosegemäß noch ca. weitere 7 Jahre in dem Fonds und ggf. auf erheblichen Zinsänderungsrisiken sitzen!
Wir haben bei Patrizia nachgefragt, was einen solchen AIF für Risikoklasse 3 anstatt der branchenüblichen '6' qualifiziert. Konkret wollten wir wissen: "Branchenüblich ist für geschlossene Publikums-AIF die Risikoklasse 6. Inwiefern weicht der genannte Fonds von der herkömmlichen Einstufung ab? Welche Änderungen bei der Einstufung in Risikoklassen für ges. P-AIF ergeben sich aus Ihrer Sicht durch die aktualisierten PRIIPS-RTS? Erhöhen sich durch die Änderung/Einordnung der Risikoklasse 3 anstatt 6 nicht die Haftungsrisiken für den Vertrieb?" Leider geht Patrizia hierzu auf Tauchstation und hüllt sich in Schweigen! "Vielen Dank für Ihre Anfrage. Bitte haben Sie Verständnis, dass sich PATRIZIA konkret zu Ihren Fragen nicht äußern möchte", heißt es aus Augsburg! Na dann!
'k-mi'-Fazit: Für uns ist eine solche Geheimniskrämerei vertrieblich ein Knock-out-Kriterium! Während die Branche momentan weiterhin ihre geschlossenen AIF in Risikoklasse 6 einordnet, prescht Patrizia mit diesem AIF vor in Klasse 3. Leider sieht sich der Anbieter nicht im Stande, uns Auskunft zu geben warum! Haftungsrechtlich erscheint uns dies – zumindest so lange Patrizia sich dazu nicht äußert – als Harakiri bzw. Russisch Roulette mit Risikoklassen! Der AIF ist durch Klasse 3 grds. offen für eher sicherheitsorientierte Anleger. Sollte mit dem Fonds bzw. der Prognose dereinst etwas schiefgehen, dürfte dies ein gedeckter Tisch für Anlegeranwälte sein. So lange Patrizia schweigt, raten wir bei diesem Angebot zur Vorsicht! Wir haben aus der Branche bislang auch keine Anzeichen vernommen, dass man dem Beispiel von Patrizia folgen und bei geschlossenen Publikums-AIF flächendeckend aus der (generischen) Risikoklasse 6 aussteigen will!