Angebot zur Pacht von Teakwäldern 'Premium Wood – Land Lease 2022' der Life Forestry Switzerland AG, deren Unternehmensgegenstand mit "Entwicklung von Teakholzplantagen in Costa Rica und Ecuador sowie weiteren mittel- und südamerikanischen Ländern und Vertrieb/Verpachtung von Teakplantagen" angegeben wird. Laut "Muster-Bestellschein 2022" wird "ein Private Placement Angebot" gemäß nachfolgender Spezifikation offeriert: Ein Pachtvertrag über eine Laufzeit von 12 Jahren auf der Teak-Plantage 'Santa Silvia 1', Provincia San Carlos, Alajuela in Costa Rica für das Pflanzjahr 2013. Es werden Pachtverträge ab 4.200 € bis 84.000 € angeboten, mit einem Preis von 4.200 € für die Pacht von jeweils 70 Teakbäumen. In einem, ggf. aktualisierten, "Muster-Bestellschein 2022" wird der Preis allerdings ab dem 01.05.2022 mit 5.600 € angegeben. Zum korrespondierenden Auszahlungsprofil innerhalb der Laufzeit wird in der entsprechenden Broschüre von "möglichen Ernten mit geplanten Auszahlungen ab dem 10. Jahr und der Haupternte nach 20 Jahren" gesprochen.
Anbieterin, Vertrags- und Ansprechpartner der Kunden, Pächterin von Teakplantagen: Life Forestry Switzerland AG (Mühlebachstr. 3, CH-6370 Stans NW). Plantagen-Bewirtschaftung: Plantation Management Ecuador S.A. (Guayaquil, Ecuador) sowie Plantation Management Costa Rica S.A. (San José, Costa Rica). Treuhänderische Verwaltung der Bewirtschaftungsrücklagen: Life Forestry Foundation (Am Schrägen Weg 19, LI-9490 Vaduz).
Unsere Meinung: ++ Auf der Homepage der Life Forestry Foundation wird die Tätigkeit der Unternehmensgruppe wie folgt beschrieben: "Als kombiniertes Forstwirtschafts- und Dienstleistungsunternehmen bewirtschaftet und vermarktet die Life Forestry Group Edelholzplantagen in Costa Rica und Ecuador. Im Gegensatz zu anderen Anbietern von Holz-Investments haben die Kunden der Life Forestry Group die Möglichkeit, selbst Eigentümer der dort angepflanzten Teakbäume zu werden. Unmittelbarer Vertragspartner ist die im schweizerischen Stans ansässige Life Forestry Switzerland AG. Sie gewährleistet für die Baum-Eigentümer die Aufzucht der Baumsetzlinge durch kompetente Experten, um das Holz nach ca. 20-jährigem Wachstum zum bestmöglichen Marktpreis zu verkaufen – quellen- und abgeltungssteuerfrei!" In der korrespondierenden Broschüre "Premium Wood 2022" ist aber nur von "Pachtrechten unserer Kunden" die Rede, so dass sich u. E. Fragen zur Eigentümerstellung der Investoren stellen, auch angesichts des Life Forestry-Claims "Pachten Sie Ihren eigenen Wald". Wie kann man etwas pachten, was einem selbst gehört?
Laut Schaubild zur Unternehmensstruktur der Life Forestry Group sind die Ländergesellschaften in Ecuador und Costa Rica jeweils "Eigentümerin von Grund und Boden" und es wird von einem "Investment in die Pacht von Teakwäldern" gesprochen. Zur Abwicklung heißt es dort, dass der Investor einen Pacht- und Nutzungsvertrag mit der Life Forestry Switzerland AG abschließt. Im Pachtvertrag ist die Plantage, deren Größe und die Anzahl der darauf stehenden Teakbäume fixiert: "Sie schließen zusätzlich einen Dienstleistungsvertrag mit der Life Forestry Switzerland AG ab, damit wir die gepachteten Bäume bis zur Haupternte für Sie bewirtschaften, ernten und das Holz vermarkten (…) Unsere Kunden erhalten unmittelbar nach dem Abschluss des Vertrages eine Pacht-Urkunde mit sämtlichen Detailangaben sowie den Nummerierungen und Koordinaten der Waldparzellen. Mittels GPS-Technologie findet so jeder Investor seinen gepachteten Teakwald." Zudem wird darauf verwiesen, dass "selbst bei einem Insolvenzverfahren die Bäume Eigentum der Kunden bleiben". So sei auch bei einer Insolvenz der Life Forestry Switzerland AG "sichergestellt, dass die Teakbäume von der Plantation Management Costa Rica S.A. bzw. der Plantation Management Ecuador S.A. dauerhaft bewirtschaftet werden. Selbst bei einem – rein hypothetischen – Konkurs dieser beiden Unternehmen sind die Pachtrechte unserer Kunden absolut sicher. Da Grund und Boden sowie die darauf wachsenden Teakpflanzen komplett verpachtet und somit die Rechte abgetreten werden, bleiben die Baumbestände stets im Nutzungsrecht der Pächter. Zudem sind die Ländergesellschaften ausschließlich Landeigentümerinnen und tätigen keine eigenen Geschäfte. Managementfehler sind daher ausgeschlossen".
In den AGB wird der Erwerbs- bzw.- Pachtprozess spezifiziert, als "mit dem Abschluss des Pachtvertrages der Kunde das Recht auf Übertragung des Eigentums an den auf dieser Fläche stehenden, bereits gepflanzten Bäumen erwirbt". Laut AGB "erwirbt der Kunde ein uneingeschränktes Recht auf Fruchtziehung in Bezug auf die gepachtete Fläche. Der Kunde erwirbt auch das Zugangsrecht zu den erworbenen Bäumen und räumt auch anderen Kunden das Zugangsrecht über seine Pachtfläche ein, damit diese zu ihren Pachtflächen gelangen können. Er erwirbt jedoch kein Eigentum an dem Grund und Boden der Pachtfläche." Da die Vertragstexte nicht Bestandteil der Broschüre und der AGB sind, sollten Interessenten sich bewusst sein, dass sie keinen Grundbesitz im klassischen Sinn erwerben. Daher werden uns Insolvenz- und Bewirtschaftungsrisiken zu sehr relativiert.
++ Laut AGB ist auf das Vertragsverhältnis vor Zeichnung und nach Vertragsschluss schweizerisches Recht unter Ausschluss des UN-Kaufrechts anwendbar. Ergänzend heißt es dazu in den AGB: "Für Verbraucher gilt dabei jedoch das in Art. 6 der Verordnung (EG) Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 17. Juni 2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht (Rom I) verankerte Günstigkeitsprinzip, was zugunsten des Zeichners zur Anwendung verbraucherschützender Normen des Rechts seines Wohnsitzstaates führen kann. Es gibt keinen Mitgliedstaat der Europäischen Union, dessen Recht die LFS dem Vertrag zugrunde legt." Insofern ergeben sich Unsicherheiten, welche Rechtskreise zur Anwendung kommen, u. a. bei Widerrufsfristen und Insolvenzrecht: Das Recht des Anbieterlandes, des Wohnsitzlandes des Investors oder des Landes, in dem sich die Plantagen befinden? Je nach Konstellation könnten mehrere Rechtskreise zur Anwendung kommen. Wie 'k-mi' anhand von Verfahren gegen die Sharewood Switzerland AG dokumentiert hat, können Gerichte diese Fragen im Schadensfall unterschiedlich bewerten (vgl. 'k-mi' 45/21).
++ Die Anbieterin beruft sich laut AGB als "ein Private Placement Angebot" auf eine Ausnahmeregelung zur Prospektpflicht: "Bei der hier angebotenen Finanzdienstleistung handelt es sich um eine Vermögensanlage im Sinne von § 1 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz. Das Angebot der Vermögensanlage erfolgt in Form des Angebots auf Abschluss eines Vertrags über die Pacht einer bewirtschafteten Nutzholzplantage mit Übertragung der Eigentumsrechte an den gepflanzten Teakbäumen. Das Angebot ist auf maximal 20 Anteile (einzelne Stücke der Vermögensanlage) begrenzt. Gemäß § 2 Absatz 1 Nummer 3a VermAnlG besteht keine Prospektpflicht." Ob die Praxis, 20 Anteile mit divergierenden Beteiligungssummen anzubieten, künftig mit der BaFin-Verwaltungspraxis konform bleibt, bleibt u. E. abzuwarten. Festzuhalten ist, dass die BaFin in der Vergangenheit mehrere öffentliche Angebote von Life Forestry Switzerland AG wegen Verstoßes gegen die Prospektpflicht untersagt hat, wobei die Anbieterin hiergegen teilweise noch Rechtsmittel eingelegt hat.
++ Da kein BaFin-gebilligter Prospekt vorliegt, genügen die Verkaufsunterlagen nicht den üblichen Standards: Die Broschüre "Premium Wood 2022" enthält z. B. kein separates Risiko-Kapitel zur Risiko-Aufklärung von Interessenten. Auch fehlen aussagefähige Angaben zum Trackrecord von Vorgängerangeboten des Anbieters sowie zur Bonität der Vertragspartner aus der Unternehmensgruppe. So wird z. B. keine Bilanz der Anbieterin 'prospektiert'. Auf der Homepage der Liechtensteinischen Life Forestry Foundation findet sich eine "BESTÄTIGUNG des Stiftungsrates der LIFE FORESTRY FOUNDATION per 31. Dezember 2020" u. a. mit der Aussage, "dass die vertraglichen Verpflichtungen vollumfänglich eingehalten worden sind und die zur Bewirtschaftung der Bäume der Teakholz-Plantagen Costa Rica sowie in Ecuador notwendigen Beträge vollständig und ordnungsgemäß rückgestellt worden sind". Auf die Angaben von finanziellen Kennziffern wie z. B. Abzinsungsfaktoren und Details zur Verwahrung wird dort jedoch verzichtet, so dass u. E. die Aussagekraft und Aktualität stark eingeschränkt ist. Dies gilt ebenfalls für die modellhaften Erlösprognosen, die je nach Preisentwicklung für Teak/Edelholz IRR-Renditen von 4,05 % bis 10,29 % p. a. in Aussicht gestellt werden, ohne dass allerdings die genaue Kalkulationsgrundlage der Bewirtschaftungskosten ersichtlich wäre.
'k-mi'-Fazit: Aufgrund der sich nach unserer Einschätzung ergebenden zahlreichen Zweifelsfragen zur Eigentümerstellung der Investoren, zur Prospektpflicht-Ausnahme, anwendbarem Landesrecht, Risikoaufklärung, Trackrecord und Prognose raten wir Interessenten und Vermittlern, deren Kunden mit dem Angebot konfrontiert werden, zur Vorsicht!