Die Investoren des publity Performance Fonds Nr. 6 haben wieder Post bekommen: Die Nachrichten sind weiter verheerend. Durch den Verkauf der Fonds-Immobilie in Darmstadt, die seit 2016 gehalten wurde (Kaufpreis 7,5 Mio. € zzgl. Nebenkosten), hat publity für den Publikums-AIF Nr. 6 in 2021 einen Verlust von 3,245 Mio. € eingefahren! Das entspricht ca. 10 % des Fonds-Kommanditkapitals nur durch eine einzige Immobilie dieses AIF, der insgesamt in 14 Immobilien investierte. Der Leerstand der Darmstädter Immobilie, die 1991 errichtet wurde, war von ca. 10 % bei Erwerb zuletzt auf 60 % angewachsen. Nennenswerte Entwicklungsmaßnahmen für das Objekt sind uns nicht bekannt. In den publity-Fondsberichten der letzten Jahre hieß es dort: "Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen: Im Berichtsjahr keine". Die Immobilie wird laut Gutachten zuletzt wie folgt beschrieben: "Solider baulicher Zustand, Instandhaltung/Modernisierung zur zeitgemäßen Nutzbarkeit erforderlich". Bei einem Veräußerungsverlust von knapp 43 % bezogen auf den Kaufpreis exkl. Nebenkosten hat der vorgebliche 'manage-to-core'-Ansatz von publity wohl hier wieder nicht gefruchtet! Auf die Gesamt-'Performance' dieses Fonds waren wir zuletzt in 'k-mi' 13/21 eingegangen.
Neben dem Mega-Verlust mit Darmstadt gibt es aber auch weiterhin keine guten Nachrichten für die Anleger: ++ Die Bewirtschaftungskosten im publity Performance Fonds Nr. 6 im Jahr 2021 betrugen knapp die Hälfte der Mieteinnahmen ++ Auch bei der Bewertung der verbleibenden beiden vollvermieteten Bestandsimmobilien Mühlheim und Büdelsdorf, die ja nicht primär durch die Fondskosten beeinflusst werden, geht die Abwärtsspirale weiter: ++ In der publity-Mitteilung vom März 2021 wurde der Immobilienwert des Fonds (inkl. Darmstadt) zum 31.12.2020 noch mit 20,57 Mio. € angegeben ++ Im Jahresabschluss 2020 kurze Zeit später wurde der Immobilienwert (inkl. Darmstadt) bei Feststellung noch mit einem 10%igen Abschlag versehen, so dass dieser nur noch bei 18,5 Mio. € lag ++ Per 31.12.2021 wurde Darmstadt ausgebucht und auf die beiden Restimmobilien weitere 0,94 Mio. € als Abschlag vorgenommen, so dass wir bei einem verbleibenden Sachanlagevermögen von 11 Mio. € landen (ca. 33 % des Kommanditkapitals). Ausgeschüttet hat der AIF, dessen planmäßige Fondslaufzeit 2018 endete, bislang 66 %, so dass ein Kapitalerhalt momentan das Optimum wäre.
Diese Abwärtsspirale wird aber nun zum Teufelskreis: Je länger sich der Verkauf der beiden verbleibenden Fondsobjekte hinzieht, desto mehr schlagen Kosten und Abwertungen zu Buche. Andererseits würden 'Fire Sales' keine Chance bieten, die Immobilien aufzuwerten oder geordnet zu verkaufen. Trotzdem tendiert publity offenbar zum letzteren, denn nun wird ja auch der Verkauf der letzten beiden Immobilien zu einem Abschlag angekündigt: "Wir verhandeln derzeit mit mehreren potenziellen Interessenten über den Verkauf der vorgenannten zwei Objekte", so publity: "Wir hoffen, dass wir in den nächsten drei Monaten zum Abschluss kommen. Hierbei werden wir auch prüfen müssen, ob wir einen Abschlag zum Verkehrswert akzeptieren, damit der Fonds nunmehr geschlossen werden kann." Dieses Vorgehen dürfte dann auch wieder die publity-Verwahrstelle CACEIS in die Bredouille bringen (vgl. 'k-mi' 19/21): Gemäß den Vorgaben von Gesetz und BaFin darf die Verwahrstelle bei einer Veräußerung "ihre Zustimmung jedoch nur erteilen, wenn die Einhaltung marktgerechter Preise nach § 271 Abs. 1 i. V. m. § 168 Abs. 7 KAGB gewährleistet ist". § 168 Abs. 7 schreibt im Wege einer 'Best Execution'-Regel vor, das "bestmögliche Ergebnis" zu erzielen. Inwiefern beim anstehenden Rausverkauf der letzten beiden Immobilien von der Resterampe publity Performance Fonds Nr. 6 ein weiterer Abschlag mit einem "bestmöglichen Ergebnis" vereinbar ist und inwiefern dies dann von der Verwahrstelle abgenickt wird, bleibt abzuwarten.
'k-mi'-Fazit: Zunächst muss festgehalten werden: Der Markt für AIF bzw. geschlossene Immobilienfonds ist mittlerweile so robust, dass selbst in einem solchen Fall von Missmanagement keine signifikanten Verluste zu erwarten sind. Für Anleger und Vermittler von publity ist das jedoch kein Trost und keine Kompensation für entgangene Gewinne, verschwendete Zeit und verlorenes Vertrauen. Dass die publity Performance Fonds nicht 'performen', liegt nicht (nur) an den relativ hohen Kosten, die ja vorab weitgehend bekannt waren. Hier hapert es zudem am publity-Objektmanagement, das Anleger ja teuer bezahlt haben, sowie an der Transparenz der Verkaufsprozesse. Hier sollte publity schleunigst für Klarheit sorgen und die Identität der (potentiellen) Käufer und die Modalitäten der Preisfindung offenlegen, bevor ein Reputationsschaden für die Gesamtbranche eintritt.