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Publity: In-Sich-Deals beim AIF publity Performance Fonds 6?

Der Leipziger Manager und Fonds-Anbieter publity AG kommt nicht aus den Schlagzeilen: Nach dem Absturz der publity-Aktie, den enttäuschenden Ergebnissen der NPL-Fondsreihe und dem peinlichen Chaos um die publity-Wandelanleihe (vgl. 'k-mi' 33/17, 20, 22/18) fällt nun auch ein dunkler Schatten auf das Immobilienfonds-Geschäft des Anbieters: Die Berliner Kanzlei Schirp sowie der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz e.V./AAA, Berlin wirft publity in einer Pressemeldung von Anfang Juli 2018 Interessenkonflikte sowie ein klassisches In-Sich-Geschäft vor. Darum geht es: Vier Immobilien aus dem Bestand des publity Performance Fonds 6 sind zwischen 2017–2018 an die Münchener Immobilien Center AG (MunIC AG) verkauft worden. Der Vorwurf der Kanzlei Schirp und des AAA: "Auf beiden Seiten des Immobilienverkaufs von Fonds Nr. 6 an die MunIC AG steht, jedenfalls hinter den Kulissen, der gleiche Kopf: Nicht nur die publity-Gruppe einschließlich der Publikums-Fonds wird von Thomas Olek beherrscht, auch an der MunIC AG ist Thomas Olek maßgeblich beteiligt (und zwar per Anfang Mai 2018 mit 62 %, teils direkt, teils über Zwischengesellschaften; aktueller Stand nicht erneut recherchiert)." Die MunIC wiederum soll sich damit brüsten, u. a. diese Objekte zu einem Preis von 10 % unter dem Marktwert von publity erworben zu haben!

Starker Tobak! Trägt publity hier auf beiden Schultern und spielen die Interessen der publity-Fondsanleger noch die erste Geige? Wir haben publity direkt Anfang Juli mit dieser Darstellung konfrontiert und Aufklärung gefordert. Telefonisch kündigte uns publity-Vorstand Thomas Olek umfangreiche Informationen zu den Transaktionen an, auf die wir aber bis heute vergeblich warten. Erst auf wiederholte Nachfrage durch 'k-mi' äußerte sich publity nun. Hinsichtlich der Verflechtungen zwischen der publity-Gruppe und der MunIC AG teilt man uns seitens publity lediglich mit: "Die publity AG hat einen bestehenden Asset-Management-Vertrag mit der Münchener Immobilien Center AG.“ Zu weiteren möglichen personellen und mittelbaren Verflechtungen äußert sich publity an dieser Stelle nicht. Aber unabhängig davon stellt allein das Asset-Management-Mandat u. E. einen massiven Interessenkonflikt dar. Schließlich dürfte die MunIC die publity nicht damit beauftragt haben, Immobilien besonders teuer bei publity-Fonds einzukaufen!

Dementsprechend nebulös und ausweichend äußert sich publity anlässlich unserer Anfrage zu der Aussage von MunIC, die 4 Objekte der publity-Anleger als Schnäppchen bzw. 10 % unter Marktwert erworben zu haben: "(...)Die Fondsgesellschaften sind verpflichtet jährliche gutachtliche Bewertungen für die bestehenden Objekte anfertigen zu lassen. Im Rahmen des Verkaufs wurden die Objekte unter Berücksichtigung der bestehenden Bewertungen veräußert. Inwieweit die Münchener Immobilien Center AG dies als unter Marktwert definiert, können wir nicht beurteilen. Vielmehr ist es doch üblicherweise in Verkehrsgeschäften so, dass sich sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber eines Vermögensgegenstandes aufgrund des Geschäfts einen Vorteil erhofft, der allerdings jeweils ganz anders gelagert ist. Jedenfalls für die Anleger der Fondsgesellschaft ist es uns gelungen, einen solchen Vorteil durch die Veräußerung zu realisieren.“ Erstaunlich schwammig ist diese Aussage angesichts des Umstands, dass publity sowohl für den Verkäufer als auch den Erwerber tätig ist.

Auch hinsichtlich der Prospektvorgabe des PPF 6 zur Verhinderung von In-Sich-Geschäften, nämlich dass "jegliche Transaktionen hinsichtlich des Erwerbs bzw. der Verwertung von Anlageobjekten mit den in diesem Prospekt genannten Personen unzulässig“ sind, hat publity erstaunlicherweise überhaupt keine Bauchschmerzen: "Die von Ihnen angesprochene Transaktion vollzog sich mit der MunIC AG, die selbst im Fondsprospekt nicht genannt ist. Zwar ist es zutreffend, dass Herr Olek im Fondsprospekt genannt ist. Herr Olek hat die Fondsimmobilien aber weder selbst erworben noch war er als Organmitglied der MunIC AG oder deren unmittelbarer oder mittelbarer Mehrheitsgesellschafter in die Transaktion involviert. Ein Interessenkonflikt lag daher zu keinem Zeitpunkt vor. Die publity AG erbringt lediglich eine Dienstleistung im Rahmen des geschlossenen Asset-Management-Vertrages“, so der Anbieter aktuell gegenüber 'k-mi'. Auch dieses Statement von publity bleibt u. E. zweideutig: Hat Thomas Olek nun überhaupt keine Verbindung zur MunIC oder war er als ggf. mittelbar Beteiligter nur formal nicht in die konkrete Transaktion involviert? 'k-mi' hat bei diesem Punkt erneut bei publity nachgehakt, bislang ohne Reaktion.

Auch der 'k-mi' vorliegende Jahresabschluss und Lagebericht 2017 des Fonds bringt kaum mehr Aufhellung in die Frage eines Interessenkonfliktes: U. a. mit Hinweis auf "strategische Erwägungen der Geschäftsführung des AIF“ unterbleiben dort objektbezogene Angaben, die Klarheit schaffen könnten. Was weiter auffällt: Der Fonds, der gemäß Kaufpreisen in 2017 über einen Immobilienbestand von 43,78 Mio. € verfügt, erzielt in diesem Zeitraum Mieteinnahmen inkl. Betriebskostenvorauszahlungen i. H. v. 2,92 Mio. €. Dem stehen Aufwendungen von 2,812 Mio. € gegenüber, so dass dem Fonds nur ein ordentlicher Nettoertrag aus der Bewirtschaftung von 125 T€ verbleibt. U. a. aus Zuschreibungen durch Neubewertungen der Immobilien verzeichnet der Fonds ein nicht-realisiertes Ergebnis von ca. 5 Mio. € in 2017, was zu einem Nettoinventarwert von 98 % führt (Vorjahr ca. 78 %). Durch Veräußerung von Immobilien wurden Gewinne von 2,173 Mio. € sowie ebenfalls Verluste von 671 T€ realisiert, ohne dass die Ergebnisse konkreten Objekten zugeordnet werden. Die Ausschüttungen belaufen sich inkl. der Auszahlung in 2018 auf bislang insgesamt 35 %.

'k-mi'-Fazit: Weder durch seine bisherige Stellungnahme noch durch den aktuellen Jahresbericht des Fonds kann publity den Vorwurf des Interessenkonfliktes entkräften. Auch die Stellungnahme seitens publity zu einem möglichen In-Sich-Geschäft bleibt nebulös. Vertrauensbildende Maßnahmen, die der schlingernde Anbieter dringend nötig hätte, sehen u. E. anders aus.

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