Nach mehrjähriger Abstinenz will die KGAL wieder in den Publikumsmarkt zurückkehren (vgl. 'k-mi' 39/18). Gleichzeitig kämpft die KGAL weiterhin mit ihren Altlasten aus dem Publikumsfondsvertrieb: Aktuell fährt die KGAL den Immobilienfonds PropertyClass Österreich 6 mit Anlauf an die Wand. Der Fonds mit 1.100 Anlegern verfügt über ein Investitionsvolumen von 43 Mio. €, wurde 2008 aufgelegt und verwaltet eine Büroimmobilie in Wien mit dem Hauptmieter PwC. Die bisherigen kumulierten Ausschüttungen liegen jedoch lediglich bei 25,5 %. Seit 2014 leistet der Fonds keine Ausschüttungen mehr, da PwC frühzeitig angekündigt hat, im Jahr 2018 auszuziehen und vorzeitig aus dem bis Ende 2019 laufenden Mietvertrag aussteigen zu wollen.
Schon seit geraumer Zeit sucht die KGAL deshalb für das Objekt einen passenden Nachmieter, während die Anleger seit 2014 ausschüttungsmäßig auf dem Trockenen sitzen (vgl. 'k-mi' 26, 40/17). Die Tatsache an sich ist schon kein Ruhmesblatt für KGAL. Noch peinlicher und äußert dreist ist, dass KGAL parallel dazu den Vermietungsmarkt in der Alpenrepublik in den höchsten Tönen abfeiert: "Blitzstart der KGAL Vermietungsmanager in Österreich (...) Der Asset- und Investmentmanager KGAL startet mit seiner Tochtergesellschaft KGAL Asset Management Österreich GmbH auch im Jahr 2018 bereits wieder voll durch (...) Nach einem neuen Rekord in der österreichischen Vermietungsbilanz im Jahr 2017 (...) Österreichs Gewerbeimmobilienmarkt glänzte im Jahr 2017 mit einer historischen Rekordmarke (...)", posaunte der Anbieter zuletzt Anfang 2018 in die Welt (vgl. 'k-mi' 05/18). Angesichts dieser Superlative konnte man eigentlich hoffen, dass KGAL seinen Privatanlegern noch ein paar Brotkrumen vom Tisch des Insti-Geschäfts fallen lässt. Denn gleichzeitig brennt die Finanzierungslunte unerbittlich weiter: Die bis Ende 2017, spätestens bis Juni 2018 laufende Finanzierung für das Objekt ist schon ausgelaufen, so dass die finanzierende Bank bislang zum Stillhalten motiviert werden musste.
Ende September überrumpelt der Anbieter nun seine Anleger. Ein Anschlussmieter sei gefunden und nun müsse alles ganz schnell gehen: "Es ist uns nun kurzfristig gelungen, für etwas mehr als die Hälfte der Fläche einen sehr attraktiven Mieter zu finden. Nachdem dieser Mieter nur zur Anmietung bereit ist, wenn er das Objekt zeitnah beziehen kann, drängt er auf den Abschluss des Mietvertrags (...) Um den Mieter nicht zu verlieren und damit den Fortbestand der Gesellschaft zu sichern, ist es erforderlich, die notwendige Beschlussfassung mit verkürzter Frist vorzunehmen." Innerhalb weniger Tage sollen die Anleger nun über den Abschluss des Mietvertrages, die komplette Änderung der gesellschaftsrechtlichen Struktur und über Umbaukosten i. H. v. 4,5 Mio. € entscheiden. Also doch 'Ende gut, Alles gut'?
Keineswegs! Denn die gesamte Überrumpelungsaktion steht nicht nur unter Zeitdruck, sondern unter dem Motto 'Friss oder stirb', wie KGAL nun einräumen muss: "Aufgrund der bislang erfolglosen Vermietungsbemühungen wurde das Darlehen der Objektgesellschaft von der Bank nach dem Auslauf im Juni 2018 nicht verlängert, sondern nur bis Ende September 2018 gestundet. Die Bank hat jedoch in Aussicht gestellt, das Darlehen zu verlängern, wenn es bis Ende September gelingt, einen neuen Mietvertrag abzuschließen (...) Die Fondsgeschäftsführung bittet daher nun die Gesellschafter um Zustimmung zu dem geplanten Vorgehen, da andernfalls die Bank das Darlehen der Objektgesellschaft nicht verlängert und dieses fällig stellen wird. Als Folge eines ablehnenden Beschlusses müsste die Fondsimmobilie sodann in einem Notverkauf kurzfristig verwertet werden. Dabei wäre nicht mehr mit nennenswerten Rückflüssen für die Gesellschafter zu rechnen." So stellt sich die KGAL also offenbar das professionelle Asset-Management von Publikums-Immobilienfonds vor: In dem nach den eigenen marktschreierischen Pressemitteilungen heißesten Büroimmobilienmarkt Europas sucht man jahrelang einen Nachmieter, um dann wenige Tage vor der Zwangsverwertung der Immobilien den Anlegern die Pistole auf die Brust zu setzen. Viel dilettantischer und verantwortungsloser geht es u. E. nicht mehr!
Aber damit noch nicht genug: In den wenigen Infos, die KGAL nun zur Anschlussvermietung gegenüber den Anlegern preisgibt, wimmelt es nur so von Hiobsbotschaften: ++ Um das Objekt freizubekommen, wurde PwC im Rahmen der Aufhebungsvereinbarung über 1 Mio. € an ausstehenden Mietforderungen erlassen ++ Die Kosten für Umbau- und Revitalisierungsmaßnahmen zulasten des Fonds werden mit 4,5 Mio. € taxiert ++ Die komplizierte gesellschaftsrechtliche Struktur der Fruchtgenussvereinbarung soll aufgelöst werden mit möglichen steuerlichen Nachteilen für die Anleger ++ Die jetzt beabsichtigte Anschlussvermietung an das Unternehmen Wiener Wohnen umfasst nur 56 % der Objektflächen. Die Mieteinnahmen liegen 23 % unter der PwC-Vormiete ++ Da darüber hinaus "die verbleibenden Flächen weniger attraktiv sind, muss damit gerechnet werden, dass die Mieteinnahmen geringer als bei dem Mietvertrag mit Wiener Wohnen sind".
Doch auch bei einer Vollvermietung des Objekts, schreibt KGAL an die eigenen Anleger, "wären die Einnahmen nicht ausreichend, um Ausschüttungen/Entnahmen an Sie als Gesellschafter" darzustellen: "Auch bei einer unterstellten Vermietungsquote von 100 % müsste in einem ersten Schritt das bestehende Darlehensvaluta signifikant reduziert werden. Folglich wäre aus rein wirtschaftlicher Sicht auch bei einem positiven Verlauf der weiteren Vermietung nicht mit Ausschüttungen/Entnahmen zu rechnen." Alles andere als erfreuliche Szenarien. Doch auch bei einem Verkauf des Objekts ist der Fonds trotz Vollvermietung auf Verlust programmiert. KGAL macht folgende Rechnung auf: "Neben den bisher erfolgten Entnahmen in Höhe von 25,50 % ist bei einem Verkauf im Jahr 2021 aus heutiger Sicht mit einer Schlusszahlung von maximal 55 % Ihrer Beteiligungshöhe zu rechnen. Der Gesamtmittelrückfluss würde dann ca. 80 % Ihrer geleisteten Einlage betragen." Allenfalls ein Halten bis 2024, also über knapp insgesamt 16 Jahre würde laut KGAL reichen, um den Anlegern ihre Einlage plus ein kleines Almosen zurückzuzahlen.
'k-mi'-Fazit: Wer im Publikumsmarkt (wieder) Fuß fassen will, sollte erst unter Beweis stellen, dass er sein Handwerk versteht. KGAL hat mit dem PropertyClass Österreich 6 ernsthafte Zweifel an der eigenen Asset-Management-Kompetenz gestreut. Schlimmer noch: Das Handling des Anbieters bei diesem Fonds bestätigt die Vorurteile von Verbraucherschützern gegenüber geschlossenen Fonds, nämlich: Während Anbieter sowie finanzierende und vermittelnde Banken (hier u. a. die Dresdner Bank/Commerzbank) prächtig verdienen, gucken die Anleger in die Röhre und werden mit eilig zusammengeschusterten Sanierungsmaßnahmen abgespeist und vertröstet. Hier scheint das Vorurteil voll zuzutreffen, wodurch KGAL dem gesamten Markt großen Schaden zufügt.