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Verifort Capital: Mit demographischem Wandel auf Healthcare-Immobilien setzen

Die Entwicklung spricht für sich: 15.380 Pflegeheime vermeldet das Statistische Bundesamt für 2019. Zehn Jahre zuvor waren es noch 11.634, und 1999 belief sich die Zahl der Objekte gar nur auf 8.859. Jahr für Jahr wächst die Zahl an Senioreneinrichtungen und kann doch den immer weiter steigenden Bedarf nicht decken. Der wird nochmals zusätzlich befeuert durch die geburtenstarken Jahrgänge von 1950–1970, die den 'Nachschub' und damit eine steigende Nachfrage auf Jahrzehnte sichern. Gemessen an der Zahl von Millio-nen von Menschen bringt hier auch die Corona-Pandemie die Entwicklung nicht ins Wanken. So rechnet das Statistische Bundesamt in einer gemeinsamen Studie mit dem RKI mit einem Anstieg der über 67jährigen von 16,2 Millionen im Jahr 2020 auf 19,0 Millionen in 2030 und sogar auf 21,4 Millionen in 2040. Zudem erhöhen gesellschaftliche Veränderungen wie die steigende berufliche Mobilität der (erwachsenen) Kinder oder ein höherer Anteil erwerbstätiger Frauen den Bedarf an Pflege und Betreuung von Senioren und damit an Healthcare-Immobilien in allen Facetten.

In genau diese Bedarfslücke investiert der Verifort Capital HC1, der erste risikogemischte Publikums-AIF der Verifort Capital Group GmbH, der Pflegeeinrichtungen, Immobilien für betreutes Wohnen und Objekte der Tagespflege adressiert. Bislang hatte die Tübinger Unternehmensgruppe ihren Schwerpunkt vor allem bei Gewerbeimmobilien. 2002 gegründet und zum Jahreswechsel 2017/18 von der ActivumSG Capital-Gruppe übernommen, verwaltet Verifort Capital aktuell deutschlandweit mit 65 Immobilien ein Vermögen von rund 680 Mio. €. Dabei kommt die Erweiterung des Anlagespektrums keineswegs urplötzlich: "Wir verbinden zwei Welten. Einerseits sind wir der hochprofessionelle Asset-Manager, der Standorte managt und Potenziale hebt. Gleichzeitig verstehen wir uns als der aktive Fondsmanager, der in ausgewählten Assetklassen entlang der jeweiligen fondsspezifischen Investmentstrategie investiert", kündigte vor rund drei Jahren Frank M. Huber, damals frischgebackener CEO von Verifort Capital, an und benannte auch schon Seniorenheime als ein 'Objekt der Begierde'. "Wir wollten neben dem Thema Gewerbeimmobilien ein zweites Standbein aufbauen. Dabei sind Healthcare-Immobilien ein Zukunftsmarkt, der mit seinem Wachstum attraktive langfristige Perspektiven für die Anleger bietet. Allein bis 2030 dürften in Deutschland mehr als 300.000 Pflegeplätze benötigt werden. Das entspricht einem Bedarf von rund 400 Pflegeheimen jährlich", legt Rauno Gierig, CSO bei Verifort Capital, aktuell gegenüber 'k-mi' nach.

Doch Bedarf zu erkennen, ist eine Sache, ihn für Anleger lukrativ mit Leben – oder hier konkret mit Healthcare-Immobilien – zu füllen eine andere. Welche Zugänge hat Verifort Capital in diesem Bereich – zumal es sich um Spezialimmobilien handelt, die entsprechende Expertise erfordern? "Hier gibt es mehrere Ebenen. Mit Mario Liebermann als Beiratsvorsitzenden haben wir jemanden, der seit 13 Jahren in diesem Bereich tätig ist. Ganz fremd ist mir der Bereich auch nicht, da ich Ende der 90er Jahre Geschäftsführer einer relativ großen Senioreneinrichtung war. Und unsere Schwestergesellschaft Carestone ist einer der größten Anbieter für den Bereich Seniorenwohnen- und Altenpflegeprojektentwicklung. Dabei ist Carestone vor allem an größeren Projekten interessiert, während wir auch in kleinere Losgrößen ab 2 bis 3 Mio. € investieren. So können wir von dem Know-how profitieren, aber den direkten Interessenkonflikt um das gleiche Objekt vermeiden", erläutert Huber. Carestone, die ebenfalls zur ActivumSG gehört, kann eine rund 20jährige Erfahrung und ca. 15.400 platzierte Einheiten mit einem Gesamtvolumen von 2,23 Mrd. € vorweisen. Aktuell verfügt der Healthcare-Spezialist über eine Projektpipeline von 1,2 Mrd. €. Dabei veräußert Carestone entweder die Einheiten als Direktinvestments oder komplette Objekte an andere Anbieter wie z. B. jüngst die Hamburger INP-Gruppe. Bei Verifort Capital werden die Objekte hingegen sinnvollerweise in ein (risikogemischtes) Portfolio des Publikums-AIF eingebracht. Zudem kann Verifort Capital bei oder unter Einbindung von Carestone kaufen, muss aber nicht.

So investiert der Verifort Capital HC1 plangemäß in die mehreren Immobilien-Segmente rund um das Thema altersgerechtes Wohnen, Betreuen und Pflegen – vom betreuten Wohnen über die Tagespflege bis hin zum Pflegeheim. Damit werden Klumpenrisiken durch die Streuung über mehrere Objekte mit unterschiedlichen Nutzungskonzepten und verschiedenen Betreibern, mit denen langfristige Mietverträge zwischen zehn bis 25 Jahre geschlossen wurden, vermieden. Dabei hat der als Blind-Pool gestartete AIF bereits die erste Neubauimmobilie für 3,26 Mio. € erworben. Die für 15 Jahre langfristig vermieteten Häuser werden für eine ambulant betreute Wohngemeinschaft sowie eine Tagespflegeeinrichtung genutzt. Der Kaufpreis entspricht rund 9,3 % des Fondsvolumens von 35,171 Mio. € (zzgl. 5 % Agio). Weitere Zielobjekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 60 Mio. € befinden sich in der Ankaufprüfung, so dass bei entsprechendem Platzierungsverlauf auch mit einem raschen Investitionsverlauf zu rechnen ist.

Dabei reduzieren die u. a. in den Anlagebedingungen festgelegten konkreten Investitionskriterien evtl. Blind-Pool-Risiken weiterhin deutlich. So darf z. B. der durchschnittliche Einkaufsfaktor des gesamten Immobilienportfolios das 22,5fache nicht übersteigen. Anleger können sich ab 5.000 € Mindestzeichnungssumme (zzgl. 5 % Agio) beteiligen, Verifort Capital selbst beteiligt sich mit immerhin 1,6 Mio. € an dem AIF. "Das ist unser klares Bekenntnis zu der Asset-Klasse und insbesondere zu dem Fonds. Das schaffte die Möglichkeit, rasch zu investieren. Zudem haben wir uns als erster Asset-Manager nach ISO 9001 zertifizieren lassen. Diese externe Bestätigung unseres Vorgehens und die Höhe, mit der wir selbst beim Fonds dabei sind, senden wichtige Signale an die Anleger und den Vertrieb: Wir sind verlässlich und rechnen fest mit dem künftigen Erfolg", erläutert Verifort Capital-CEO Huber dieses außerordentlich hohe Engagement eines Anbieters.

Engagiert zeigt sich auch Vertriebs-Chef Gierig: "Der Lockdown erschwert natürlich den Vertrieb. Deshalb unterstützen wir die Vermittler digital, wo wir können. Wir führen Webinare durch, beteiligen uns an Plattformen und so weit möglich auch an Roadshows. Auf unserem eigenen Vertriebspartnerportal sind alle wichtigen Unterlagen und Erklärfilme hinterlegt. Zudem haben wir eine Online-Ausfüllhilfe für die Beitrittserklärung entwickelt, die der Vertriebspartner mit dem Kunden durchgehen kann. Aber natürlich gibt es auch alles Wichtige in Papierform. Der Vermittler entscheidet, was für ihn und den Kunden jeweils passt." Mit der hybriden Vertriebsunterstützung, von der ganz klassischen Papierform bis hin zur digital begleiteten Zeichnungsstrecke, positioniert sich Verifort Capital in diesen Corona-Zeiten direkt an der Seite der Vermittler.

'k-mi' Fazit: Die Demographie als Treiber beschert der Asset-Klasse Healthcare-Immobilien eine steigende Nachfrage auf sehr viele Jahre hinaus. Dabei ist der Zugang zu effizient geplanten Objekten mit langjährigen Mietverträgen und bonitätsstarken Betreibern der entscheidende Renditeschlüssel. Mit eigenem Know-how und der Schwestergesellschaft an der Seite verfügt Verifort Capital über gute Voraussetzungen, aus ihrem ersten Healthcare-Immobilienangebot eine Erfolgsstory zu machen. Dabei wird auch besonderer Wert auf die Unterstützung der Vermittler in diesen schwierigen Zeiten gelegt.

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