Der BGH hat jüngst entschieden, dass der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds zutreffend über Weichkosten informiert, wenn man den im Prospekt angegebenen Anteil der Weichkosten an den Gesamtkosten "mittels eines einfachen Rechenschritts" in den Anteil an der Anlagesumme umrechnen kann, wenn letzterer nicht direkt im Prospekt enthalten ist (Az. II ZR 331/14). Der BGH entscheidet damit eine jahrelange Diskussion über die Prospektierung von Weichkosten, auch zugunsten der Vermittler von geschlossenen Immobilienfonds, die mit dieser BGH-Entscheidung vor einer möglichen Serienschadenswelle bewahrt werden.
Ausgangspunkt der aktuellen BGH-Entscheidung war ein Urteil des OLG München vom Ende des Jahres 2014 (Az. 21 U 2887/13). Das OLG hatte dort der Prospekthaftungsklage eines Anlegers gegen die Gründungskommanditisten und komplementäre des Immobilienfonds Doba Grund Renditefonds 17 stattgegeben, der im Jahr 2000 aufgelegt wurde. Das OLG München führte dazu aus, dass die Prospektangaben hinsichtlich der Darstellung der Kosten der Kapitalvermittlung ('Weichkosten') zwar nicht falsch seien, "aber irreführend und verschleierten damit einem potentiellen Anleger die tatsächliche Werthaltigkeit seiner Beteiligung". Die Darstellung des in dem Prospekt enthaltenen Finanzierungsplanes schlüssle die Kosten für die Kapitalbeschaffung nicht gesondert auf. Statt dessen werde nur ein Posten 'Dienstleistungen und Garantien' gebildet. Dieser werde relativ niedrig und damit werbend mit 11,2 % bezogen auf die Gesamtinvestition angegeben. Auch wenn die Prozentrechnung mathematisch richtig sei, werde "dem Anleger vorenthalten, dass bezogen auf seinen selbst geleisteten Anteil die Provisionen wesentlich höher seien, nämlich 28,53 % ausmachten. Dies werde durch die Art der Darstellung verschleiert. Ein Anleger könne die für ihn maßgebliche Prozentzahl nur erkennen, wenn er die Zusammenhänge richtig erfasse und anschließend eine eigene mathematische Rechnung anstelle. Dies sei aber nicht Sinn und Zweck des Prospekts, der den Anleger zutreffend zu unterrichten habe".
Diese Lesart der Weichkostenprospektierung durch das OLG München wurde nun aber vom BGH endgültig ad acta gelegt: "Nicht erforderlich ist (...), dass der Anteil der Weichkosten im Prospekt mit einer Prozentzahl vom Anlagebetrag angegeben wird. Vielmehr genügt es, wenn der Anleger diesen Anteil mittels eines einfachen Rechenschritts feststellen kann (...) Die Darstellung der Weichkosten wird nicht dadurch irreführend, dass der Prospekt den Posten 'Dienstleistungen und Garantien' zur Gesamtinvestition in Bezug setzt und dieses Verhältnis als Prozentzahl wiedergibt. Bei den angegebenen 11,2 % handelt es sich um den Anteil der Weichkosten an den geplanten Gesamtausgaben, welche nicht nur aus den Einlagen, sondern auch aus dem geplanten erheblichen Fremdkapital bestritten werden."
Zur Begründung erklärt der BGH: "Die alleinige Angabe des prozentualen Anteils der Weichkosten an den Gesamtausgaben, die – wie hier – zutreffend wiedergegeben ist und sich auf derselben Seite des Prospektes befindet, die zugleich die Angaben enthält, mit denen ein potentieller Anleger mittels eines einfachen Rechenschritts den Anteil der Weichkosten am Eigenkapital des Fonds feststellen kann, ist vor diesem Hintergrund nicht geeignet, für die Anlageentscheidung maßgebliche Informationen zu verschleiern." Auch das behauptete mögliche Fehlverständnis eines Anlegers, dass sich die angegebene Prozentzahl von 11,2 % auf den Anteil der Weichkosten an den Einlagen der Kommanditisten beziehen könnte und damit wiedergibt, welcher Anteil der eigenen Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, ist – so der BGH aktuell – "bei einer sorgfältigen und eingehenden Lektüre der Prospektangaben fernliegend".
Die Entscheidung des BGH ist aber nicht nur juristisch plausibel, sondern auch 'ökonomisch' vernünftig. Gleichzeitig bestätigt der BGH damit die Argumentation, die 'k-mi' seit jeher vertritt und u. a. auch gegen 'Finanztest' vorgebracht hatte: 'Finanztest' hatte vor gar nicht zu langer Zeit jeden Fonds pauschal auf ihre Warnliste gesetzt, der Gebühren von über 25 % der Beteiligungssumme hatte. Seriös waren laut 'Finanztest' nur Fonds, die unter 12 % Anfangskosten haben. Wir hatten 'Finanztest' dann vorgerechnet, dass nach dieser Rechnung jeder herkömmliche Solarfonds mit einem Leverage von über 70 % neben dem Agio nur 1,75 % gesamte Anfangskosten haben dürfte (vgl. 'k-mi' 31/10). Gerade für einen Fondsvergleich ist ja eine finanzierungsneutrale Kostenquote sinnvoll, ebenso wie sich bspw. im Konzerncontrolling finanzierungsneutrale Kennziffern etabliert haben. Erfreulicherweise hat 'Finanztest' nach unserer Kritik die Berechnung umgestellt und wählt neuerdings das Gesamtinvestitionsvolumen als Bezugsgröße für die Anfangskosten (und nicht die Anlagesumme, vgl. 'k-mi' 43/13). Auch insofern wäre es absurd, hier nachträglich Prospektfehler zu konstruieren. Für Publikums-AIF gelten neuerdings ohnehin Sonderregelungen, die die BaFin vorgibt. Als Standard hat sich für geschlossene Fonds in den letzten Jahren zudem etabliert, u. a. gemäß den IDW-Richtlinien Kostenquoten sowohl mit der Bezugsgröße 'Gesamtinvestition' als auch 'Kommanditkapital' auszuweisen.
'k-mi'-Fazit: Die BGH-Entscheidung bezieht sich primär auf die Prospekthaftung, ist aber für alle Vermittler von geschlossenen (Immobilien-)fonds eine existenziell wichtige Entscheidung im Rahmen ihrer Beraterhaftung. Hätte der BGH hier pauschal und rückwirkend eine andere Darstellung der Weichkosten gefordert (bspw. bezogen auf das Kommanditkapital bzw. die jeweilige Anlagesumme – was die Prozentwerte i. d. R. optisch quasi verdoppelt hätte), ohne andere Bezugsgrößen zuzulassen, wäre wohl eine massive Klagewelle über Berater und Vermittler nicht nur von notleidenden Immobilienfonds hereingebrochen.