Aufs richtige Pferd gesetzt hat die Deutsche Grundbesitz AG (DEGAG) mit der Investition in Wohnimmobilien. Auch dank der sinnvollen Einbindung von Anlegergeldern wächst das Unternehmen sehr dynamisch, bleibt dabei aber seinen Grundsätzen treu. Um diesen Weg fortzusetzen, emittieren die Wohnimmobilienspezialisten aktuell die Genussrechts-Beteiligung der 'Serie L' an der DEGAG Kapital GmbH. Ehe wir hier auf die Details eingehen, lassen Sie uns erst einen Blick auf das 2009 in Hannover gegründete Unternehmen werfen. Dessen Entwicklung ist schließlich die Basis für die Zinszahlungen und den Rückfluss des Anlegerkapitals: "Unsere Investitionsstrategie lautet 'Kaufen und halten'. Ziel der DEGAG ist der langfristige Aufbau eines großen Wohnimmobilienportfolios, denn Wohnimmobilien weisen als Sachwert eine besonders hohe Stabilität und über Jahrzehnte hinweg kontinuierlich Wertzuwächse auf. Dank einer höheren Anzahl an Single-Haushalten, der Zuwanderung und steigendem Pro-Kopf-Bedarf bei der Wohnfläche treffen wir auch weiterhin auf eine steigende Mietnachfrage", umreißt Birger Dehne, Vorstand DEGAG und GF DEGAG Kapital GmbH, deren Aktivitäten.
Das klingt plausibel, aber fast zu einfach, als dass es nicht alle anderen ebenso machen könnten. Was macht die DEGAG also anders/besser als ihre Wettbewerber? ++ Der Investitionsfokus liegt wie in
'k-mi' 45/12 bereits dargestellt von Anfang an auf dem Nordwesten Deutschlands – Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Nord-Hessen. So können die Immobilien von Hannover aus vernünftig erreicht werden und jede Immobilie wird persönlich begutachtet und betreut
++ Gekauft werden Wohnimmobilien mit mindestens acht, aber auch mehreren hundert Einheiten, und wenn überhaupt nur geringem Gewerbeanteil von höchstens 20 % ++ Neben der eigenen Prüfung wird vor Kauf auch ein aktuelles Sachverständigengutachten erstellt ++ Der Kaufpreis soll aktuell max. beim 11,5fachen der Jahresnettokaltmiete liegen und durchschnittlich nicht über 650 €/m2 zzgl. Investitionskosten liegen. Zum Vergleich: Alle bisher erworbenen Immobilien liegen im Durchschnitt unter 400 €/m2 ++ Die erworbenen Immobilien werden sicherheitshalber zur Risikoabschirmung in eigene GmbHs eingebracht, die alle 100%ige Tochtergesellschaften der DEGAG sind. Jüngstes Kind der DEGAG-Familie ist hier die DEGAG Zwölfte Wohnen GmbH ++ Neben zeitgemäßem Zustand kann die Immobilie auch sanierungsbedürftig sein. Für die Modernisierung hat die DEGAG eine eigene Spezialabteilung 'Sanierung', die neben jahrelanger Erfahrung auch ein standardisiertes Konzept entwickelt hat und dadurch bspw. mit der Verwendung immer gleicher Materialien erhebliche Kosteneinsparungen erzielt ++ Dabei werden alle Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette als Bestandshalter im eigenen Haus durch entsprechende Fachabteilungen abgebildet – vom Einkauf, der Sanierung/Modernisierung, der kaufmännischen Verwaltung bis hin zum Asset- und Mietermanagement. "Dabei zielen wir mit unserem Angebot auf den Durchschnittsverdiener. Wir brauchen keine Luxussanierungen, aber unser Standard ist immer etwas höher als am Standort üblich. Das zieht neue und bindet alte Mieter und bringt so gute Vermietungsquoten und in Folge auch interessante Renditen bei den Objekten", erläutert Dehne.
So viel Einsatz schlägt sich auch in der Unternehmensentwicklung nieder, und das in Immobilien investierte Kapital hat sich mittlerweile vervielfacht. 2010, ein Jahr nach der Gründung, betrug der Buchwert aller Immobilien der DEGAG 14,320 Mio. €, 2014 belief sich der Bestand bereits auf 205,141 Mio. € und Ende 2015 lag er nach noch vorläufiger Bilanz bei 294,593 Mio. €. Bei Einreichung dieses Prospektes im Mai 2016 hatte die DEGAG über ihre Tochtergesellschaften an 72 Standorten 6.136 Wohn- und 57 Gewerbeeinheiten sowie 1.806 Garagen-, TG- oder sonstige Stellplätze, die im eigenen Unternehmen gemanagt werden. Möglich wurde das rasante Wachstum auch durch das ausgeklügelte Finanzierungskonzept. Während Banken aufgrund der verschärften Eigenkapitalrichtlinien der Basel II und III-Beschlüsse bei der Kreditvergabe restriktiver werden, zieht die DEGAG neben dem eigenen Eigenkapital auch das per Genussrecht eingeworbene Anlegerkapital zur Finanzierung der Immobilieneinkäufe heran. Kein Wunder, dass auch das von Anlegern eingeworbene Genussrechtskapital kontinuierlich von 1,013 Mio. € in 2010 auf 65,407 Mio. € in 2015 mitgewachsen ist. So ist die DEGAG-Gruppe nicht nur eine Immobilieninvestorin mit großem Know-how sondern mittlerweile auch im Kapitalanlagebereich zur erfahrenen Genussrechtsemittentin gereift. Die Zinsen sind in den zurückliegenden Jahren immer pünktlich an die Anleger geflossen und aus den ersten Genussrechtsserien ist je nach vom Anleger gewählter Laufzeit auch bereits das Kapital zurückgezahlt. Auch wenn das im Markt gerade bei überdurchschnittlichen Zinssätzen leider nicht selbstverständlich ist, darf das ein Anleger erwarten. Über die 100 % Leistungserfüllung hinaus geht aber die jüngste Aktion der DEGAG, erhöht sie doch nachträglich die (niedrigeren) Zinsen der nur an Bestandskunden vertriebenen Serie K sowie der Serie J auf die des aktuellen Angebotes, damit die Bestandskunden nicht schlechter gestellt werden, als die Zeichner der neuen Genussrechts-Beteiligungen Serie L.
Mit attraktiven 7,35 % Zins p. a. sind diese neuen Genussrechts-Beteiligungen der Serie L ausgestattet. Insgesamt plant die DEGAG Kapital GmbH damit 50 Mio. € einzuwerben, und kann das Emis-sionsvolumen auf bis zu 75 Mio. € erhöhen, bei einer Stückelung je Genussrecht von 100 €. Anleger können sich ab 10.000 € beteiligen und Varianten mit fünf oder zehn Jahren Laufzeit sowie monatlicher oder jährlicher Zinszahlung wählen. Dabei ist der Zinssatz fest und die Anleger sind nicht am Erfolg oder Misserfolg der zugrundeliegenden Investitionen beteiligt. Doch natürlich ist die Verzinsung und die Rückzahlung von gezeichnetem Kapital letztlich vom Erfolg und der Solidität des Unternehmens abhängig, und entscheidend ist, wer letztlich bei den Anlegern im Wort steht. Seit Umsetzung des Kleinanlegerschutzgesetzes unterliegen Genussrechte dem Vermögensanlagegesetz, d. h. die Prospekte müssen bei der BaFin eingereicht und von dieser gebilligt werden. Da die Bilanzierung der Immobilienbesitzgesellschaften und deren Konsolidierung auf Ebene der DEGAG im Jahresablauf zu viel Zeit beansprucht, hat die DEGAG mit der DEGAG Kapital GmbH für die Emissionen eine 100%ige Finanzierungstochter gegründet. Als Emittentin stände zunächst nur diese für die Anlegergelder gerade. Doch die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG selbst hat am 12.12.2016 eine k-mi vorliegende notarielle Patronatserklärung abgegeben, in der sie die "uneingeschränkte, unbedingte unbefristete und unwiderrufliche Verpflichtung" eingeht, dafür zu sorgen, dass die Projektgesellschaften, die u.a. die Anlegergelder als Darlehen für die Immobilieninvestitionen erhalten, "stets so geleitet und finanziell so ausgestattet werden, dass (…) sie jederzeit in der Lage sind, ihre Verpflichtungen aus den Darlehen der DEGAG Kapital GmbH zu erfüllen". Gemeinsam mit der Rangrücktrittserklärung der Eigentümer und dem gezeichneten Eigenkapital von 5,05 Mio. € in der AG ein griffiges Sicherheitspaket.
'k-mi'-Fazit: Mit ihrem sehr dynamischem Wachstum bei Erhalt der zahlreichen sinnvollen Investitionskriterien untermauert die DEGAG ihre Immobilienkompetenz. Jedoch hat der Gesetzgeber die Anforderungen an Genussrechtsemittenten auch formal erheblich höher geschraubt. Dem hat sich die DEGAG erfolgreich gestellt und gleichzeitig neben der Erfüllung der formalen Anforderungen durch die Patronatserklärung auch wirtschaftlich ein umfassendes Sicherheitskonzept hinter die Genussrechtsbeteiligungen gelegt, so dass das aktuelle Angebot zur Beimischung gut geeignet ist.