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Mit den Gallus Immobilien Wohnbau 1 und 2 GmbH & Co. geschlossene InvKG schickt die Münchner Gallus Immobilien Gruppe ihren ersten Publikums- und Insti-AIF an den Start. Gallus investiert seit 2014 in den Schweizer Wohnungsbau und hat bisher Immobilien mit einem Verkaufswert von mehr als 50 Mio. Schweizer Franken (CHF) realisiert. Der Anbieter, der sich seit Jahren eher zurückhaltend und damit unter dem Radar der breiten Öffentlichkeit erfolgreich entwickelt hat, war zuletzt im Bereich Private Placements und Anleihen aktiv. Nach einem erfolgreich abgewickelten Geschlossenen Fonds geht er nun wieder in den breiten Publikumsvertrieb. Gallus nimmt für sich in Anspruch, klein, aber fein zu sein. Als Emissionshaus versteht sich das Immobilienunternehmen deshalb eher nicht. Vielmehr als Bauträgergesellschaft mit Projektfinanzierungen. Zum Geschäftsfeld gehört die Projektierung und der Bau von Immobilien schwerpunktmäßig im Großraum St. Gallen. Mit der Gallus Immobilien Wohnbau 1 GmbH & Co. geschlossene InvKG hat Gallus nun ihren ersten Publikums-AIF initiiert, der von der Service-KVG ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH, München, aufgelegt wird.

Projektentwickler: Gründer und Kopf des Unternehmens ist Michael Bauer, der die Entwicklung des Geschlossene Fondsmarktes bei eFonds24 und Brenneisen Capital mitgestaltet hat, bevor er 2014 Gallus gründete und die Anbieterseite bereicherte. Wichtig ist Bauer von Beginn an gewesen, "für mein Tun auch vollständig die Verantwortung zu tragen. Dies geht nur in Eigenregie", wie er gegenüber 'k-mi' hervorhebt. Und die bisherige Performance gibt ihm bislang recht: Bis Ende 2021 wurden Beteiligungen mit einem Investitions­volumen von mehr als 50 Mio. € abgewickelt, sprich zurückgezahlt oder reinvestiert. Seit 2014 wurden alle versprochenen Verzinsungen von 5 % (Anleihen) und 8 % (Private Placements) geleistet. Derzeit befinden sich Immobilien mit einem Verkaufswert von rund 50 Mio. CHF im Bau bzw. der Fertigstellung. Und zusätzlich für aktuell rund 55 Mio. CHF wurden nach eigenen Angaben Projekte angekauft und befinden sich in der Planungs- oder Genehmigungsphase. Über ein weiteres Vorhaben mit einem Verkaufswert von rund 16 Mio. CHF wird derzeit verhandelt, andere Projekte befinden sich in Prüfung. Darüber hinaus wurden in den vergangenen Jahren mehrere Objekte durchgehandelt oder in Kooperation mit dritten Bauträgern abgewickelt, was den Marktzugang von Gallus im Schweizer Markt untermauert.

Standort Schweiz: Vor Jahren warb Gallus mit dem Slogan "Schweiz ist geil!" – in Anlehnung an einen bekannten Discounter. Doch was ist so "geil" an der Schweiz? Mit 8,7 Mio. Bürgern ist die Schweiz ein relativ kleines, dafür wirtschaftlich und bevölkerungsmäßig stark wachsendes Land. Das Durchschnittseinkommen liegt in etwa doppelt so hoch als in Deutschland. Und da die Inflationsrate dank der Intervention der Schweizer Nationalbank (SNB) sich auf nahezu normalem Niveau (aktuell 3,4 %) bewegt, leben die Eidgenossen gar nicht deutlich teurer und schon gar nicht schlechter als die deutschen Nachbarn, unter Berücksichtigung der hohen Einkommensunterschiede zwischen beiden Ländern. Die Schweiz hat durch eine aktive staatliche Förderung faktisch keine Konkurse wegen Corona und der Ukraine-Krise gehabt. Anders als derzeit die Bundesbank, die 2021 keinen Gewinn auswies (und vermutlich auch 2022 keinen erzielen wird), konnte die SNB in 2021 einen Gewinn von 26,3 Mrd. CHF (Vorjahr 20,9 Mrd. CHF) erzielen – obwohl die Schweizer Nationalbank mit Milliardenbeträgen daran arbeitet, dass der Schweizer Franken wegen des Exports der Schweiz nicht zu stark wird. Wo der Schweizer Franken stünde, wenn die Eidgenossen diese Interventionen nicht vornähmen? Der CHF dürfte absehbar eine sehr starke Währung bleiben.

Schweizer Wohnimmobilien: Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern basiert auf dem Wunsch der Käufer, ihre Lebensverhältnisse zu verbessern. Ausländer ohne Erstwohnsitz dürfen in der Schweiz nicht kaufen. Die Kaufpreissteigerungen fallen in jüngerer Zeit moderater aus als in Deutschland, sind dafür aber kontinuierlicher mit einer Verdoppelung seit 2000 angestiegen, was damit auch die Planbarkeit für Investoren signifikant erhöht. Laut Neue Zürcher Zeitung übersteigt die Nach­frage nach Wohnraum das Angebot immer noch deutlich. Die Wohneigentumsquote in der Schweiz ist in etwa noch so niedrig wie in Deutschland. Auffällig und erstaunlich zugleich dabei ist jedoch, dass in der Schweiz ein Haushalt laut einer Raiffeisen-Studie durchschnittlich 8,4 Jahre arbeiten muss, um den Preis für eine Eigentumswohnung bezahlen zu können. In Deutschland sind es 9,1 Jahre, in Frankreich 13,5 und in China gar 29 Jahre, was auch daran liegt, dass die durchschnittlichen Baukosten mit ca. 700 CHF/m³ in etwa dem deutschen Niveau entsprechen, bei einer allerdings deutlich höheren Kaufkraft der Schweizer, was insgesamt für den Schweizer Immobilienstandort spricht. Gallus-Chef Bauer kommentiert die Situation: "Derzeit ist es für uns schwieriger, interessante Anlageobjekte im Schweizer Markt zu finden, als Kapital einzuwerben. Dabei lockt die Schweiz derzeit besonders internationale Investoren an, die ihr Kapital in die stabile Währung Schweizer Franken retten wollen. Dies zeigen auch die milliardenschweren Kapitalzuflüsse in die Schweiz, die die Schweizer Nationalbank (SNB) quartalsweise ausweist.“ Für deutsche Privatanleger als auch für institutionelle Investoren hat Gallus über ihre Schweizer-Franken-basierte AIFs einen interessanten Anlageweg aufgemacht, den es näher zu beleuchten gilt.

Geschlossener Privat-Equity-Fonds: Die Investmentgesellschaft beabsichtigt, sich an drei Zielunternehmen (Baukubik 1 AG, Baukubik 2 AG und Baukubik 3 AG) zu beteiligen, die in der Schweiz gewerblich tätig sind und das Bauträgergeschäft, d. h.  ++ die Errichtung  ++ die Revitalisierung und  ++ den Vertrieb von Wohnimmobilien ohne bewilligungspflichtigen Grunderwerb in der Schweiz, zu betreiben. Die Geschäftstätigkeit der drei Zielunternehmen soll ab Januar 2023 sukzessive durch eigenkapitalähnliche Mittel der Investmentgesellschaft gefördert werden. Für die Durchführung der Bauträgermaßnahmen wird ein Zeitraum von durchschnittlich 18 Monaten pro Objekt veranschlagt. Es ist geplant, zehn Bauträgergeschäfte abzu­wickeln. Die Zielunternehmen erhalten, wie im Bauträgergeschäft üblich, Abschlagszahlungen erst nach Baufortschritt, was das Risiko von Kapitalausfällen deutlich minimiert. Die Aufnahme von Fremdkapital ist, um möglichst keine Leverage-Risiken entstehen zu lassen, sowohl auf Ebene der Investmentgesellschaft als auch der Zielunternehmen nicht geplant. Ausschüttungen:  Die Anleger investieren über die Investmentgesellschaft ihr Kapital in die Baugesellschaften. Da diese vom gleichen Management gesteuert werden, profitieren Anleger vom First-In/First-Out-Prinzip, was eine gewisse Sicherheit darstellt. Der Publikums AIF prognostiziert dabei einen aus unserer Sicht realistischen Mittelrückfluss nach Abschluss der geplanten Bauträgergeschäfte zum Ende der Grundlaufzeit (31.12.2027) von ca. 137 % (7,4 % IRR p. a.), der Insti-AIF von 144 % (8,8 % IRR p. a.), womit entsprechende Investitionsanreize durch die beiden Kurzläufer gesetzt werden. Eine Beteiligung ist beim Publikumsangebot ab 15.000 CHF möglich, beim Insti-AIF ab 250.000 CHF.

'k-mi'-Fazit: Nicht nur für deutsche Anleger, denen es im Euro-Raum zu heiß wird, empfiehlt sich zur Diversifikation sicherlich ein Investment in Schweizer Franken. Gallus mit einem erfahrenen Management im Beteiligungsmarkt konnte seit einigen Jahren erfolgreich unter Beweis stellen, auch über den notwendigen Objektzugang bei Schweizer Wohnimmobilien zu verfügen. Die Schweiz gilt wirtschaftlich als sehr stabiles Land, so dass dort die Investitionsrisiken im Ländervergleich als eher unterdurchschnittlich zu bewerten sind. Entsprechend sehen wir die weiteren Investitionschancen in der Schweiz als überdurchschnittlich hoch an, was das Gallus-Angebot sehr interessant macht.