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Hahn Gruppe: Krisenherde werden offensichtlicher

Seit Jahren versucht sich die in Bergisch Gladbach beheimatete Hahn Gruppe, die ihren Immobilienbestand mit 2,4 Mrd. € angibt und von 4.000 Investoren spricht, mit einer positiven Leistungsbilanz (LB) zu schmücken. So verweist der Handelsimmobilien-Anbieter in der Regel in seinen Verkaufsprospekten auf eine hohe Zielerreichung bei den Ausschüttungen. Im aktuellen Angebot zum Hahn Pluswertfonds 163 Welau Arcaden/Wedel (vgl. 'k-mi'-PC 08/15) heißt es gar unter Bezug auf eine positive Historie "Leistungsbilanz schafft Vertrauen", bei einer "Zielerreichung von rund 93 %" der prospektierten Ausschüttungen über alle Fonds gerechnet. Doch dass es Hahn bei seinen Angaben nicht immer so genau nimmt, hatten wir bereits aufdecken können: Bspw. im Prospekt des Pluswertfonds 162 (vgl. 'k-mi'-PC 35/13) verweist der Anbieter im Jahr 2013 unter Bezugnahme auf die veraltete LB des Jahres 2010 darauf, dass 38 Fonds ihre "(…) geplanten Ausschüttungen nicht vollständig erreichten." Bei unserer Analyse der Hahn-LB 2011 stellten wir fest, dass ein Jahr später (so ganz plötzlich?) 73 Fonds eine negative Abweichung ausweisen, wobei Kursverluste aus Fremdwährungsfinanzierungen bei diesen Zahlen nicht einmal berücksichtigt sind. Im Zahlenwerk von Hahn liest sich jedoch die Entwicklung bis einschließlich 2011 weit weniger dramatisch: Demnach soll sich die Zielerreichung um 3%-Punkte auf 94 % bei den prognostizierten Ausschüttungen in Höhe von 484 Mio. € verringert haben. In Summe bedeutet allerdings diese geringfügig erscheinende Abweichung eine Reduzierung in Höhe von 14,5 Mio. € – innerhalb eines Jahres! Wie allerdings derartige Schrumpfungen so plötzlich entstanden sind, dazu finden sich im Zahlenwerk von Hahn keine Angaben.

Auf der letzten Jahreshauptversammlung als börsennotierte Immobiliengesellschaft soll der Vorstandsvorsitzende und Hauptaktionär Michael Hahn ins Schwitzen geraten sein, als unangenehme Fragen aufkamen, wie ein anwesender 'k-mi'-Beobachter bemerkte. Und siehe da, aus Bergisch Gladbach folgte kurze Zeit später postwendend die Antwort. Im August 2014 vermeldete der Anbieter das Delisting seiner Aktien. Mit der Begründung des Vorstandes: "(…) dass der wirtschaftliche Nutzen der Börsennotierung der Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG den damit verbundenen Aufwand nicht mehr rechtfertigt (…)"! Von der Maßnahme nicht betroffen ist die im Jahr 2012 emittierte Anleihe über 20 Mio. €, mit der sich das Unternehmen neue Liquidität verschaffen konnte. Das Wertpapier mit fester Laufzeit von 5 Jahren ist an der Börse Düsseldorf notiert. Den Kupon muss der Anbieter mit stolzen 6,25 % verzinsen, was kein Pappenstil in der heutigen Minizinsepoche ist. Andererseits unterstreicht dieser Zinssatz aber auch, dass der Emittent eine gewisse Ausfallwahrscheinlichkeit seinen Gläubigern entsprechend hoch honorieren muss. Spätestens in drei Jahren wird es für Hahn spannend werden, wenn die 20 Mio. € zur Rückzahlung anstehen.

Auch die aktuellen Trends verheißen nichts Positives. Mit Zwischeninformation vom 22.04.2015 an die Anleger des Pluswertfonds 510 – Hahn Büro- und Geschäftshaus Cottbus Spremberger Str. 13/15 & Co. KG verkündet die Hahn Fonds und Asset Management GmbH das Aus der Anlage, ohne weitere Rückfluss-Aussichten: "(…) Dem Kaufpreis in Höhe von 8,1 Mio. € stand eine Restvaluta des Objektdarlehens in Höhe von 13,1 Mio. € gegenüber, so dass der Kaufpreis und die vorhandene Liquidität auf dem Geschäftskonto komplett an die finanzierende Bank fließen und damit auch keine Ausschüttung mehr an die Gesellschafter aus dem Verkauf der Immobilie mehr möglich ist (…)". Zum Käufer heißt es mehr oder weniger gelangweilt, dass "(…) es sich um ein Berliner Immobilienunternehmen mit mehreren Gesellschaften und Beteiligungen" handelt. Dann wollen wir Hahn einmal glauben, dass hier der beste Preis, mit wem auch immer Fremden herausgeschlagen wurde, von dem die Anleger ohnehin keinen müden Euro mehr sehen werden.

Gegenüber 'k-mi' äußert sich ein völlig frustrierter Hahn-Vermittler: "Ich vertreibe die Fonds der Gruppe seit einigen Jahren, sehe aber mit zunehmender Skepsis, dass immer mehr Objekte in Schieflage geraten. Zudem scheinen die Probleme, die Sie in der Leistungsbilanz aufgedeckt haben, noch weit größer zu sein. So endeten wohl beispielsweise mehrere Baumärkte, teilweise Praktiker-Objekte, mit hohen Einbußen für die Zeichner. Leider fehlt jegliche Transparenz, weshalb ich es für ungemein wichtig halte, auch in Bezug auf die von Ihnen aufgeworfene Haftungsrelevanz für Vermittler, dass Sie den Initiator auffordern, tatsächlich Transparenz über die möglichen Misserfolge der Vergangenheit herzustellen." Zu den konkreten Problemen bei Hahn legt der 'k-mi'-Leser nach: "Denn wenn ich erst seit einigen Jahren für Hahn vertreibe, so mussten auch meine Kunden Ausschüttungseinbußen aufgrund von Fremdwährungsfinanzierungen hinnehmen und auch bei den Objekten selbst scheinen teils nicht lösbare Vermietungsprobleme vorzuliegen. Bleiben Sie am Ball, denn wie schrieben Sie in 'k-mi' 34/13: Es ist nicht alles Gold bei Hahn, was glänzt. Es wäre dem Markt für AIF sicherlich nicht zuträglich, wenn hier im Stillen erhebliche Kundengelder verloren gehen würden."

Doch studiert man den 'Performance-Bericht' der Hahn-Gruppe für das Jahr 2013 (den Namen Leistungsbilanz hat man offenbar schon in Bergisch Gladbach in die Tonne geworfen), so ist das Datenwerk zu den Fonds drastisch ausgedünnt worden. Was man u. a. noch erfährt, ist die Zahl einer Vermietungsquote aller Objekte von 97,7 %, was sich fantastisch anhört. Zu den tatsächlichen Mieteinnahmen, die viel entscheidender für die Rentabilität sind, erfährt man leider nichts, denn was nutzen Mietverträge mit zahlungsunwilligen Mietern? Zum Pluswertfonds 510, der nun in die Grütze geht, heißt es unter Bemerkungen lediglich "kein Publikumsfonds". Auf aussagekräftige Angaben zum Fondsverlauf verzichtet Hahn hier deshalb gleich ganz. Frei nach dem Motto: Was zahlenmäßig nicht erwähnt wird, sorgt auch für keine negative Stimmungslage.

'k-mi'-Fazit: Wer sich heute in der regulierten neuen Welt aktiv als Produktgeber bewegt, jedoch gefühlt mehr Fragezeichen setzt als Fonds prospektgemäß abwickelt, vor dem sollten sich Vertriebspartner möglichst nach allen Seiten hin informativ absichern, bevor sie blindlings in etwas hineinrennen, was hinterher nur für Ärger sorgt.

 

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