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WealthCap Immobilien Nordamerika 17. Beteiligung an einem geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß KAGB in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG, der sich mit 99,9 % an einer Objektgesellschaft beteiligt, die ihrerseits Eigentümerin einer Immobilie in den USA ist. Das Bürogebäude wurde 2015 im südlichen Teil des Silicon Valleys, Los Gatos fertig gestellt. Der Gebäudekomplex umfasst ca. 13.700 m² Mietfläche sowie das Nutzungsrecht an 516 Stellplätzen. Das Gesamtinvestitionsvolumen der Fonds-KG beläuft sich auf  67 Mio. US-$ und wird komplett aus dem Emissionskapital von 63,8 Mio. US-$ sowie dem Ausgabeaufschlag finanziert. Das Gesamtinvestitionsvolumen der Objektgesellschaft beträgt plangemäß ca. 110,964 Mio. US-$ und wird in Höhe von ca. 56,154 Mio. US-$ aus Kommanditkapital und zu 54,81 Mio. US-$ durch Fremdkapital. Die Mindesteinlage beträgt 25.000 US-$ und erhöht sich ggf. um den Betrag, der notwendig ist, damit die Einlage am Tag der Zeichnung mindestens umgerechnet 20.000 € entspricht. Bei Beteiligungen unter 500.000 US-$ (Anteilklasse A) beträgt das Agio bis zu 5 % und bei darüber hinausgehenden Zeichnungsbeträgen bis zu 3 %.

Unsere Meinung: # Die Wealth Management Capital Holding GmbH ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der UniCredit Bank AG und hat in der ca. 30jährigen Unternehmenshistorie 138 unternehmerische Beteiligungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 11,6 Mrd. € emittiert, so dass die Gruppe zu den erfahrensten Anbietern Deutschlands gehört. In Nordamerika verfügt man über eine mehr als 20jährige Erfahrung und verwaltet aktuell ein Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 1,2 Mrd. €, so dass auch das entsprechende Know-how in diesem Spezialsegment vorhanden ist # Das vorliegende Angebot ist einer der ganz wenigen Prospekte, die eine Leistungsbilanz der Initiatorengruppe enthält. Unter der Überschrift 'WealthCap in Nordamerika' findet sich die Information, dass man bis heute 40 Shopping-Center und 18 Büroimmobilien in Nordamerika mit einer Fläche von insgesamt mehr als 700.000 m² betreut hat. 13 Beteiligungsangebote, die einzeln aufgelistet werden, wurden bereits liquidiert, so dass entsprechende Exit-Erfahrungen vorliegen. Dabei wurden bei Haltedauern zwischen 6 und 19 Jahren Anlegerrenditen (IRR-Methode) zwischen 5,06 % und 10,74 % erzielt, so dass bei allen aufgelösten Beteiligungen sich diese für die Anleger rentiert haben # Der Fonds hat eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2026, wobei die Gesellschafter mit 75%iger Mehrheit eine Verlängerung bis längstens zum 31.12.2031 beschließen können l Das Silicon Valley sollte jedem Anlageinteressenten als führender Standort für innovative Unternehmen sowie durch die Nähe zu Eliteuniversitäten ein Begriff sein. Hinzu kommt, dass  ++ eine hohe Wirtschafts- und Kaufkraft vorhanden ist  ++ in den letzten Jahren die Mieten pro square foot bei Claas A-Buildings erheblich gestiegen sind und  ++ parallel dazu die Leerstandsraten, die Anfang des Jahrzehnts bei ca. 20 % lagen, nunmehr auf ca. 6 % gesunken sind # Die Anschaffungskosten der Immobilie belaufen sich auf 109,106 Mio. US-$. Die externen Gutachter CUSHMAN & Wakefield Western Inc. und Joseph J. Blake and Associates Inc. kommen in ihren Bewertungsgutachten per Mitte vergangenen Jahres zu Ergebnissen in Höhe von 115 Mio. US-$ bzw. 109,1 Mio. US-$, so dass die Anschaffungskosten marktgerecht erscheinen # Auf Ebene der Objektgesellschaft betragen die Anschaffungskosten der Immobilie ca. 98,3 % der Gesamtinvestitionssumme, so dass die dort anfallenden Weichkosten vertretbar sind. Auf Ebene der Fonds KG entfallen auf die Anschaffungskosten für die Kommanditanteile an der Objektgesellschaft ca. 83,8 % der Gesamtfinanzierungssumme und auf die Liquiditätsreserve ca. 1,7 %, so dass die Weichkostenbelastung vertretbar ist. Dies gilt auch für die laufenden Kosten während der Vermietungsphase. An Transaktionsgebühren fallen 3 % des anteiligen Verkaufspreises für die Veräußerung der Immobilie bzw. der Beteiligung an der Objektgesellschaft an. Zusätzlich fällt eine erfolgsabhängige Vergütung von 15 % aller Auszahlungen aus Gewinnen der Investmentgesellschaft nach Verkauf an, sofern die Anleger die prognostizierte Ausschüttung und ihre Einlage erhalten haben # Für die Eigenkapitalzwischenfinanzierung wurde ein Darlehensvertrag zu einem Zinssatz von 5,25 % und einer Laufzeit bis zum 31.12.2016 mit der Wealth Management Capital Holding GmbH abgeschlossen, wobei gleichzeitig mit einem Unternehmen der Gruppe ein Platzierungs- und Einzahlungsgarantievertrag geschlossen wurde. Die langfristige Endfinanzierung ist über ein Darlehen in Höhe von 54,81 Mio. US-$ und einer Laufzeit bis zum 06.10.2025 gesichert. Der feste Zinssatz beträgt 4,285 % p. a., wobei die Tilgung bis einschließlich 06.11.2020 ausgesetzt ist. Ab dem darauffolgenden Monat ist bis zum Laufzeitende ein monatlicher Tilgungsbetrag zu zahlen, so dass sich per 06.10.2025 ein Restdarlehen in Höhe von ca. 50,072 Mio. US-$ ergibt (Gesamttilgung somit ca. 4,7 Mio. US-$) # Das komplette Bürogebäude ist an die Netflix, Inc. vermietet. Bei dem Mieter handelt es sich um den größten Videoanbieter der USA und einen weltweit führenden Online-Streaming-Dienst mit insgesamt mehr als 80 Mio. Mitgliedern, wobei das Unternehmen seit ca. 20 Jahren besteht und im Jahr 2015 einen Umsatz von 6,8 Mrd. US-$ verbuchen konnte. Zum erzielten Gewinn bzw. den exakten Unternehmensaussichten enthält der Verkaufsprospekt bzw. eine werbliche Produktkurzinformation keine konkreten Aussagen, so dass letztendlich die Bonität dieses Alleinmieters nicht beurteilt werden kann. Nach unseren Recherchen ist das "Ergebnis vor Steuern", das 2015 bei ca. 142 Mio. US-$ lag, gegenüber dem Vorjahr um ca. 60 % gesunken, wobei dieses Ergebnis darüber hinaus der zweit niedrigste Wert der letzten 7 Jahre war. Auch wenn Netflix nicht nur dieses Bürogebäude, sondern auch ein weiteres Bürogebäude angemietet hat und bis zum Jahr 2018 zwei weitere Gebäude auf dem Gesamtareal entstehen sollen, bleibt langfristig die Entwicklung des Unternehmens abzuwarten # Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen Triple-Net-Vertrag mit einer festen Laufzeit bis zum 30.11.2025 sowie zweimal fünfjähriger Verlängerungsoption zugunsten des Mieters. Darüber hinaus sind feste, automatische Mieterhöhungen um 3 % der Nettokaltmiete des Vorjahres jeweils zum 01.12. eines jeden Jahres vereinbart. Für den Zeitraum bis zum 30.11.2016 beträgt die Nettojahreskaltmiete ca. 5,928 Mio. US-$ und erhöht sich bis zum zehnten Mietjahr auf ca. 7,735 Mio. US-$, so dass eine langfristige Kalkulationsgrundlage vorhanden ist # Gemäß Prospekt werden Ausschüttungen angestrebt ab dem Geschäftsjahr 2016 (mit Ausnahme für das Ge­schäftsjahr 2025) zeitanteilig ab Beitritt in Höhe von 5,25 % p. a. (vor Steuern) jeweils nachschüssig zum 30.09. des Folgejahres sowie eine Schlussausschüttung in Höhe von ca. 119 % aus dem Verkauf der Immobilie bzw. der Beteiligung an der Objektgesellschaft (vor Abzug von US-Quellensteuern). Daraus ergibt sich eine Rendite (IRR) zielgemäß in Höhe von 4,5–6,5 % p. a.  Dieser Rückfluss würde erreicht, z. B.  ++ bei einem Verkaufsfaktor im Jahr 2026 in Höhe der 16fachen Jahresmiete und  ++ unter Berücksichtigung eines 3monatigen Leerstandes in der Zeit von 12/2025 – 02/2026, wobei sich diese Werte aus der werblichen Produktkurzinformation ergeben. Bei einem eine Jahresmiete geringeren Verkaufsfaktor würde sich die Renditekennziffer gemäß IRR in Höhe von 6,0 % auf ca. 5,3 % reduzieren. Bei der Bewertung des möglichen Verkaufsfaktors ist ins­besondere zu beachten, dass zum Veräußerungszeitpunkt die Festlaufzeit des Mietvertrages ausgelaufen ist. Neben der Investition in die Leitwährung US-$ mit entsprechenden Währungschancen ergeben sich auch steuerliche Anreize aufgrund des Grundfreibetrages in Höhe von ca. 4.000 US-$ pro Steuerpflichtigen.