Artikelarchiv Detail

ZBI PROFESSIONAL 10. Beteiligung an einem gewerblich geprägten geschlossenen Publikums-AIF, der beabsichtigt, mittelbar oder unmittelbar Immobilien bzw. Anteile an Immobiliengesellschaften ausschließlich in Deutschland zu erwerben. Zu diesem Zweck beteiligt sich die Investmentkommanditgesellschaft an zunächst zwei Objektgesellschaften – eine in Form der GmbH mit der Ausrichtung Immobilienhandel und eine in Form der GmbH & Co. KG mit dem Schwerpunkt des Erwerbs und der nachhaltigen Vermietung. Das auf Ebene der Fonds-KG einzuwerbende Eigenkapital beläuft sich plangemäß auf 40 Mio. € und kann auf bis zu max. 200 Mio. € erhöht werden. Zudem können bis zu 60 % des Verkehrswertes der Immobilien als Fremdkapital aufgenommen werden. Die Mindestbeteiligung beträgt 25.000 €, wobei die KVG für bis zu max. 25 % des gezeichneten Kommanditkapitals eine niedrigere Mindesteinlage ab 10.000 € akzeptieren kann – jeweils zzgl. 5 % Agio. Das Kommanditkapital ist mit einem Anteil von 20 % zzgl. Agio innerhalb von zehn Tagen nach Beitritt fällig und zahlbar. Die verbleibenden 80 % sind innerhalb von zehn Tagen nach Aufforderung durch die KVG einzuzahlen.

Unsere Meinung: # Die 1999 gegründete ZBI-Gruppe hat bislang geschlossene Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von mehr als 700 Mio. € initiiert. Dabei lag von Anfang an der Fokus auf dem Bereich Wohnimmobilien. Weiteres Merkmal der Gruppe  ist, dass praktisch alle Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette rund um die Immobilie  selbst abgedeckt werden. Aktuell beschäftigt die Gruppe ca. 250 Mitarbeiter an neun Standorten und verwaltet über 14.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten, so dass das erforderliche Know-how langjährig vorhanden ist # Den Anforderungen des KAGB hat sich die ZBI erfolgreich gestellt. Die mit 1 Mio. € Grundkapital ausgestattete KVG verwaltet neben dem angebotenen Fonds bereits sieben weitere, bestehende Publikumsfonds und einen offenen Spezialfonds für professionelle Anleger aus dem Hause ZBI und verfügt somit im Hinblick auf die organisatorischen Voraussetzungen für ein langfristiges Wirken über die notwendigen Voraussetzungen # In der Gruppe wurden seit 2002 in der PROFESSIONAL-Reihe neun Vorgängerfonds mit einer vergleichbaren Investitionsstrategie noch überwiegend unter dem Vermögensanlagengesetz aufgelegt. Laut 'Performancebericht 2014' wurden da­von bereits fünf Fonds wieder aufgelöst und der Bestand verkauft, mit durchaus ansehnlichen Renditen. So betrug der Durchschnittsertrag von 5,5 % p. a. bis zu 15,5 % p. a. je nach Fonds, Beteiligungslaufzeit und Anlegertyp. Somit kann ZBI entsprechende Exit-Erfahrungen vorweisen. Lt. Performancebericht schütten die übrigen Fonds plangemäß aus # Wie bei den Vorgängerfonds stehen auch beim ZBI PROFESSIONAL 10 zu Beginn der Platzierung die einzelnen Anlageobjekte noch nicht konkret fest. Somit handelt es sich (derzeit noch) um einen Blind-Pool mit den entsprechenden  Chancen und Risiken, die eingegrenzt werden durch eine Reihe sinnvoller, in den Anlagebedingungen festgeschriebener  Investitionskriterien wie z. B.: 
++ Min­­­destens 60 % des investierten Kapitals werden in deutsche Immobilien oder Anteile an Immobiliengesellschaften investiert  ++ Min­destens 55 % des in­vestierten Kapitals fließen in Wohnimmobilien und min­des­tens 5 % in Gewerbeimmobilien, so dass der Schwerpunkt klar im Bereich Wohnen liegt  ++ Min­­­­des­tens 60 % des investierten Kapitals fließen in  Ver­mögensgegenstände in Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern bzw. in deren Umkreis von 50 km  ++ Mindestens 60 % werden in Immobilien mit einem Verkehrswert von mindestens je 250.000 € investiert. Im Vergleich zu den Vorgängerfonds fällt auf, dass die Investitionskriterien weniger streng sind, womit ZBI der (Preis-)Entwicklung in den Ballungszentren Rechnung trägt und sich größere Investitonsfreiheiten einräumt l Diese Freiheiten sind aber im Blickfeld der Gesellschafterversammlung bzw. des von ihr gewähl­ten Anlegerausschusses. Laut § 7 Ge­sellschaftervertrag "berät die Gesellschafterversammlung über Investitionsvorschläge der Fondsverwaltung zum Ankauf von, von dieser vorausgewählten Investitionsobjekten im jeweiligen Einzelfall" und gibt eine "Auswahlempfehlung". Dies sichert den Anlegern im Vergleich zu anderen Fonds eine außergewöhnlich gute Kontrollstellung bei den Investitionen l Der ZBI PROFESSIONAL 10 steht im Wettbewerb zu anderen ZBI-Fonds, die noch nicht voll investiert sind bzw. in Zukunft aufgelegt werden und investieren, sofern bis zu diesem Zeitpunkt ZBI PROFESSIONAL 10 noch nicht voll platziert/investiert ist. Dadurch könnten Interessenkonflikte entstehen, die sich dadurch ergeben können, dass die verantwortlichen Personen ähnliche Funktionen bei anderen ZBI-Gesellschaften ausüben, die jedoch durch eine interne Managementrichtlinie geregelt werden # Die Zeichnungsfrist ist bis zum 31.12.2016 geplant, wobei die KVG die Frist bis längstens zum 31.12.2017 verlängern kann. Da von der ZBI Zentral Boden Immobilien AG eine Platzierungsgarantie bis zu einer Höhe von
10 Mio. € gestellt wird, die durch eine entsprechende Kapitalausstattung gedeckt ist, scheint die Realisierung ggf. in einem kleineren Volumen gesichert # Die geplante Fondslaufzeit beträgt lediglich sechs Jahre nach Beendigung der Zeichnungsphase. Die bereits wieder aufgelösten Fonds ZBI PROFESSIONAL 1 bis 5 untermauern die Annahme mit durchschnittlichen Laufzeiten zwischen 2,48 bis 7,49 Jahre und liegen in der Mehrzahl unter vier Jahren. Die Gesellschafter des ZBI PROFESSIONAL 10 können eine Verlängerung der Laufzeit um bis zu 3 Jahre beschließen, so dass die maximale Laufzeit bis Ende 2026 zzgl. einer Liquidationsphase befristet ist l Die Höhe der Weichkostenbelastung ist vertretbar. Der "Aufwand für den Erwerb der Beteiligungen" entspricht einem Betrag von ca. 33,7 Mio. € (80,25 % des Kommanditkapitals inkl. Agio). Die Liquiditätsreserve in Höhe von 1,8 Mio. € entspricht ca. 4,3 % dieser Basis. Somit entsprechen die fondsabhängigen Kosten (Vergütungen) 15,47 % des Kommanditkapitals inkl. Agio. Dabei ist jedoch zu beachten, dass  ++ weitere laufende Kosten ab Fondsauflage und somit während der Investitionsphase auch anfallen, die hierin noch nicht berücksichtigt sind (Vergütung der KVG, des Treuhandkommanditisten und der Verwahrstelle)  ++ bis zum Abschluss der In­vestitionsphase auch weitere Kosten für z. B. Bewertung oder Fremdkapitalbeschaffung auf Ebene der Anlagegesellschaften anfallen  ++ Dienst­leistungen ausgelagert werden und bis zum Abschluss der Investitionsphase z. B. an die ZBI Dienstleistungs AG Zahlungen für Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung bei Ankauf von Anlageobjekten zu zahlen sind. Dies gilt begrenzt auch für den Fall (zumindest anteilige Vergütung), dass ein Objektankauf durch den ZBI PROFESSIONAL 10 nach erfolgter Prüfung nicht erfolgt # Im Rahmen der Liquidation des Fonds erhalten Anleger nach der Rückführung ihrer Einlage und ihres Agios unter Anrechnung der geleisteten Ausschüttungen (zunächst) eine Gewinnzuteilung vor Steuern von 4 % bis 31.12.2016 bzw. 6 % p. a. ab 01.01.2017. Ein über diese Hurdle-Rate hinausgehender Gewinn wird zwischen den Anlegern und der KVG zu je 50 % geteilt, so dass eine hohe Interessenidentität zur Erzielung einer überdurchschnittlichen Rendite gegeben ist. Dabei ist der Anteil der erfolgsabhängigen Vergütung der KVG bei 10 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes der Fondsgesellschaft in der Abrechnungsperiode gedeckelt # Die prognostizierten Auszahlungen sollen sich schrittweise von 3,0 % p. a. bis zum 31.12.2016 auf 4,0 % p. a. bis zum 31.12.2021 und 5,0 % p. a. bis zum Ende der planmäßigen Fondslaufzeit er­höhen. Ins­gesamt wird ein Gesamtmittelrückfluss vor Steuern  von 167,7 % bzw. ein durchschnittlicher Ertrag vor Steuern von 6,83 % p. a. prognostiziert, so dass entsprechende Anreize für eine Beteiligung bestehen.