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Beteiligung an einer geschlossenen Investmentkommanditgesellschaft im Sinne des Ka-pitalanlagegesetzbuches, die in vermietete Immobilien in den USA investiert. Die Fonds-KG beabsichtigt, qualitativ hochwertige Einzelhandels-, Büro- und Mietwohnobjekte in den wichtigsten Metropolen der USA und bedeutenden Großräumen der US-Küstenstaaten zu erwerben, professionell zu bewirtschaften und nach einer Laufzeit von 7–12 Jahren wieder zu verkaufen. Bei dem beispielhaften Investitionsplan wird ein Eigenkapital von 250 Mio. US-$ zugrun­degelegt (das Eigenkapital beträgt min­destens 50 Mio. US-$ und maximal 750 Mio. US-$), wobei bei diesem Beispielswert Fremdkapital in Höhe von ca. 305,556 Mio. US-$ aufgenommen werden soll (ca. 55 %), so dass sich dabei konsolidiert ein Gesamtinvestitionsvolumen von 555,556 Mio. US-$ ergeben würde. Die Mindestbeteiligung beträgt für Anleger, die bereits über eine US-Steuernummer verfügen, 20.000 US-$ und an­sons­ten 30.000 US-$ – jeweils zzgl. 5 % Agio. Die Einzahlung des Eigenkapitals kann entweder in voller Höhe sofort erfolgen oder zu 30 % sofort und Zahlung der restlichen 70 % – auch in Teilbeträgen – jeder­zeit bis spätestens 31.12.2021.

Unsere Meinung:

# Die JAMESTOWN-Gruppe hat sich seit Unternehmensgründung vor rund 36 Jahren auf US-Immobilien spezialisiert und ist seit Jahren Marktführer bei US-Immobilienfonds für Privat-anleger in Deutschland. JAMESTOWN betreut z. Zt. ein Portfolio von US-Immobilien im Gesamtwert von 10 Mrd. US-$, wobei auch schon US-Vermietungsfonds mit einem Verkaufsvolumen von ebenfalls ca. 10 Mrd. US-$ aufgelöst wurden, so dass das erforderliche Know-how sowohl für Investitionen als auch für Exit-Strategien vorhanden ist

# Bei den 27 aufgelösten US-Vermietungsfonds betragen die Gesamter­gebnisse aus Ausschüttungen und Verkaufsgewinnen vor Steuern durchschnittlich über 19 % pro Jahr bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio. Dabei wurde eine Bandbreite von 8 % bis 34 % p. a. erzielt, wobei selbst der bislang schlechteste Wert von 8 % p. a. die Leistungsfähigkeit eindrucksvoll dokumentiert, auch wenn Vergangenheitsergebnisse keine Gewähr für zukünftige Ergebnisse bieten

# JAMES­TOWN 31 wird grundsätzlich über Beteiligungsgesellschaften, d. h. mittelbar über Objektgesellschaften bzw. Zwischengesellschaften in Immobilien investieren. Dabei handelt es sich um US-amerikanische Personengesellschaften, die im Normalfall als Limited Partnerships gegründet werden. Das Asset-Mana­gement in den USA wird JAMES­TOWN, L.P. übernehmen, die offiziell als Investmentadvisor registriert ist, und von der US-amerikanischen Wertpapier- und Börsenaufsicht SEC beaufsichtigt wird. In der Zentrale in Atlanta sowie den vier US-Niederlassungen werden ca. 160 Mitarbeiter beschäftigt, die sich um den An- und Verkauf, die Vermietung, aber auch um das Property Management kümmern. Allein im Bereich Einkauf analysiert das Team mehr als 300 Investitionsmöglichkeiten pro Jahr

# Aufgrund der Bandbreite beim Eigenkapital zwischen 50 Mio. US-$ und 750 Mio. US-$ stehen das Investitionsvolumen und somit der Grad der angestrebten Risikostreuung noch nicht fest. Die Kaufpreise für die Objekte sollen angemessen sein. Vor dem Ankauf von Immobilien wird die Kapitalverwaltungsgesellschaft ein Schätzgutachten eines unabhängigen Sachverständigen einholen, ab einem Verkehrswert von 50 Mio. € werden zwei Schätzgutachten von vonein­ander unabhängigen Sachver­ständigen eingeholt. Dabei darf der Kaufpreis jedes Objektes maximal 3 % über dem gutachterlichen Wert bzw. über dem Mittelwert der beiden Gutachterwerte liegen

# Die Weich­kosten­be­lastung ist zunächst ver­gleichsweise gering. Neben dem Ausgabeaufschlag in Höhe von 5 % des Eigenkapitals entstehen auf Gesellschaftsebene durch die Emission Initialkosten von 5,4 %, bezogen auf das Eigenkapital, so dass 94,6 % der Eigenkapitaleinzahlungen der Anleger für die Immobilieninvestitionen und die Liquiditätsreserve zur Verfügung stehen. Bei Veräußerung der Immobilien fällt eine Transaktionsgebühr an

# Wegen der langanhaltenden Niedrigzinsphase investieren Anleger verstärkt in Immobilien. Dadurch sind auch in den USA die Ren­ditechancen gegenüber früheren Jahren gesunken. Trotzdem trauen wir der JAMESTOWN-Gruppe zu, auch in schwierigen Marktphasen lukrative Investments zu identifizieren und zu realisieren. Anleger haben die Chance, in die größte demokratische Volkswirtschaft der Welt zu investieren und diese Investition in der Leitwährung US-$ zu tätigen, so dass damit eine Währungsdiversifikation verbunden ist

# Der US-Immobilienmarkt ist hoch pro­­fessionell und transparent, so dass viele ge­sicherte Daten für Investitionsentscheidungen zur Verfügung stehen. Da in vermietete Immobilien investiert werden soll, erzielt die Fonds-KG ab dem Eigentumsübergang Mieteinkünfte, die für Auszahlungen verwendet werden können. Es können bis zu 10 % der Vermögenswerte des Fonds auch in Projektentwicklungen investiert werden, was mit höheren Risiken verbunden ist, jedoch auch die Chance auf eine Renditesteigerung bietet

# Da die einzelnen Immobilieninvestitionen noch nicht feststehen, wurden entsprechend auch noch nicht die Konditionen und Fälligkeiten für das Fremdkapital vereinbart. Es können evtl. auch bestehende Finanzierungen übernommen werden. Für spätere wertsteigernde Maßnahmen (Nachinvestitionen) könnte der Einsatz zusätzlichen Kapitals erforderlich sein. Hierfür hat ein Unternehmen der JAMES­TOWN-Gruppe zugesagt, Einzahlungen für Kommanditanteile mit einem Nettoinventarwert von bis zu 25 % des insgesamt bis zum 30.06.2021 gezeichneten Eigenkapitals zu leisten

# Primäres "Anlageziel" des Fonds ist es, das von den Anlegern investierte Eigenkapital "zu bewahren und zu schützen". Dabei sollen anfängliche Ausschüttungen von 2 % p. a. bis zum 31.12.2021 und anschließend Ausschüttungen von 4 % p. a. vor Steuern an die Anleger geleistet werden. Nach dem Verkauf der Immobilien nach einer Haltedauer von 7–12 Jahren soll ein Eigenkapitalrückfluss an die Anleger von 110 % des Eigenkapitals geleistet werden. Sofern auf Ebene der Beteiligungsgesellschaften die definierten Ziele hinsichtlich Auszahlungen erreicht werden, hat der Asset Manager Anspruch auf eine erfolgsabhängige Zusatzvergütung. Auch wenn wir Freunde sowohl von vorsichtigen Erfolgsversprechen als auch von die Interessenidentität steigerndenen Management-Beteiligungen bei überdurchschnittlichem Erfolg sind, kassiert JAMESTOWN u. E. schon bei vergleichsweise sehr niedrigem Ausschüttungsniveau für die Anleger eine, nach Abzug der Kosten, erhebliche erfolgsabhängige eigene Vergütung von einem Drittel der darüber hinausgehenden ausschüttungsfähigen Beträge des Fonds

# Durch eine Investition haben Anleger die Möglichkeit, an den niedrigeren Eingangssteuersätzen in den USA zu partizipieren. Pro Steuerpflichtigem beträgt der persönliche Freibetrag möglicherweise ab 2026 wieder 4.050 US-$. Aktuell beträgt der US-Bundeseinkommensteuersatz bei zu versteuerndem Einkommen bis zu 9.700 US-$ z. B. lediglich 10 %, so dass auch unter steuerlichen Aspekten ein Engagement interessant sein kann. Dabei ist zu beachten, dass eine wei­tere Besteuerung auf Bundesstaatenebene je nach Standort hinzukommt, eine Bearbeitungsgebühr für die Abgabe der US-Steuererklärung in Höhe von ca. 150 € p. a. einkalkuliert werden muss, und sich Deutschland vorbehält, die Einkünfte im Rahmen der Berechnung des anwendbaren Steuersatzes heranzuziehen (Progressionsvorbehalt)

# Gemäß "Basis­szenario" der "Sensitivitätsanalyse" wird unterstellt, dass der Fonds nach einer Anlagedauer von zehn Jahren aufgelöst wird. Dabei wird ein möglicher Gesamtrückfluss von 150 % des Eigenkapitals prognostiziert, so dass entsprechende Anreize für eine Beteiligung vorhanden sind.

Den Prospektcheck können Sie hier als PDF herunterladen.