Der neue § 34i GewO – Immobiliardarlehensvermittler (Teil I)
– Hon.-Prof. Günther Rodius, Wiesbaden –
Für die Vermittler von Immobiliendarlehen ändert das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften (WIKR), die Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV) sowie die Einführung eines § 34i Gewerbeordnung (GewO) Immobiliardarlehensvermittler/in Voraussetzungen und Ausübung ihres Berufes grundlegend. In diesem mehrteiligen Special wird Ihnen u. a. praxisnah aufgezeigt,
l welche Auswirkungen die beschlossenen Gesetze haben inklusive evtl. Änderungsrisiken bei der noch nicht verabschiedeten ImmVermV
l welche Verhaltenspflichten und Anforderungen Gewerbetreibende nach § 34c GewO zur Darlehens- vermittlung auferlegt sind, die die Übergangsregelung in Anspruch nehmen
l wie das Verfahren zur Anerkennung der 'Alten Hasen' in Theorie und Praxis funktioniert und
l welche Inhalte, Zeitplan und Verfahrensweisen die kommenden Sachkundeprüfungen haben.
l Nicht behandelt werden die neuen und/oder geänderten Punkte der Gesetze und Verordnungen, die nicht unmittelbar mit der Darlehensvermittlung in Zusammenhang stehen, wie z. B. die Pfandleihverordnung, die FinVermV oder die Dispositionskredite.
Historischer Hintergrund und gesetzliche Grundlagen:
Bereits 2007 begannen die Regulierungsüberlegungen mit dem 'Weißbuch über die Integration der EU-Hypothekarkreditmärkte' durch die EU-Kommission. 2008 kam die Immobilienkrise in den USA, da bei Immobilienkrediten dort kaum Wert gelegt wurde auf die Bonität der Kunden und die Werthaltigkeit der Objekte. Da die Forderungen größtenteils verkauft waren und sich u. a. in Derivaten wiederfanden, die drastisch an Wert verloren, kam es in der Folge zu einer weltweiten Finanzkrise. Als Reaktion in der EU kam es 2009 zu einer Mitteilung über 'Impulse für den Aufschwung in Europa' und 2011 zum Vorschlag der EU-Kommission für eine 'Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge'. 2013 wurde die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie durch das Europäische Parlament angenommen und Anfang 2014 verabschiedet mit der Maßgabe an die EU-Staaten, diese im Laufe von zwei Jahren in nationales Recht umzusetzen. In der Bundesrepublik Deutschland gab es dann zunächst Ende 2014 einen Referentenentwurf des dafür federführenden Bundesmisterium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV), dem das BMJV im Juli 2015 den Gesetzentwurf folgen ließ. Nach der 2. und 3. Lesung im Bundestag wurde das 'Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften' am 18.02.2016 verabschiedet, am 26.02.2016 im Bundesrat zugestimmt, am 16.03.2016 veröffentlicht mit Inkrafttreten am 21.03.2016.
In dem Gesetz WIKR ist festgelegt, dass die Ausgestaltung
l der Sachkundeprüfung
l der Berufshaftpflichtversicherung (Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung/VSH)
l des Registrierungsverfahrens und
l der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit
in einer Rechtsverordnung festgelegt werden, in der Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVerV). Diese – federführend vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) entworfene – ImmVermV geht frühestens am 22.04.2016 durch den Bundesrat (Gewerberechtliche Punkte als Ländersache bedürfen der Zustimmung des Bundesrates. Der Bundestag hat das Gesetz verabschiedet und ist für die Rechtsverordnung nicht mehr zuständig.)
Da die Verordnung ImmVermV noch nicht verabschiedet ist, können Gewerbeämter, IHKen usw. noch nicht tätig werden. Es wird in allen betroffenen Gesetzen und Verordnungen grundsätzlich unterschieden zwischen l Allgemein-Verbraucherdarlehen (§ 34c GewO) l Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 34i GewO) und l Darlehen an Gewerbetreibende (§ 34c GewO). Als Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge gelten entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die durch ein Grundpfandrecht besichert oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von Grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind (§ 491 BGB). Es geht also um den Grundbucheintrag oder um Rechte. In der Folge sind demnach z. B. sogenannte Bauspar-Blankodarlehen (z. B. zur Modernisierung) mit bis zu 30.000,- € nicht als Immobiliar-Verbraucherdarlehen anzusehen, fallen also nicht unter den § 34i GewO, sondern als Allgemein-Verbraucherdarlehen unter den § 34c GewO zur Darlehensvermittlung. Über diese Auslegung des Gesetzes kann man trefflich streiten.
Die Genehmigung nach § 34c GewO zur Darlehensvermittlung bleibt also bestehen, gilt aber nunmehr nur noch für die l Beratung und die Vermittlung von Allgemein-Verbraucherdarlehen (Konsumentenkredite) l für Darlehen an Gewerbetreibende (die nicht deren privates Umfeld als Verbraucher tangieren) und l die o. g. Darlehen ohne grundbuchliche Eintragung sowie Darlehen, die nicht der Sicherung von Rechten dienen. Zur Vermittlung und Beratung zu Bausparverträgen bedarf es vom Gesetzgeber keiner der Erlaubnisse gem. der o. g. Paragraphen, im Vertragsverhältnis zwischen Bausparkasse und Vermittler kann dies aber sehr wohl eine Voraussetzung sein.
Für Gewerbetreibende, die zum Stichtag 21.03.2016 bereits eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 GewO als Darlehensvermittler haben und weiterhin besitzen, gibt es eine Übergangsfrist, in der sie weiterhin Immobiliardarlehen vermitteln und/oder dazu beraten dürfen bis zum 21.03.2017. Natürlich gilt auch für die Gewerbetreibenden, die die Übergangsfristen nutzen, in vollem Umfang die WIKR. Solange der § 34i GewO noch nicht beantragt, genehmigt und registriert werden kann, kann niemand als Gewerbetreibender sich in diesem Zwischenzeitraum von über einem Monat selbständig machen, der nicht im Besitz der Erlaubnis gem. § 34c GewO zur Darlehensvermittlung war. Innerhalb der Übergangsfrist können diese Gewerbetreibenden sich die notwendigen Voraussetzungen (Berufshaftpflichtversichrung, gemeint ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung/VSH, Sachkundenachweis) besorgen und bei der Erlaubnisbehörde die Zulassung beantragen sowie bei der IHK die Registrierung. Ab dem 21.03.2017 müssen sie im Besitz des § 34i GewO sein, ansonsten dürfen sie nicht mehr zu Immobiliardarlehen beraten oder vermitteln.
Übergangsregelung:
Bei der Inanspruchnahme der Übergangsregelung ist folgendes zu beachten: Der Gewerbetreibende ist als Vollkaufmann alleine verantwortlich, dass seine vorliegende Erlaubnis gemäß § 34c GewO die Darlehensvermittlung umfasst und auch noch Gültigkeit besitzt. Erfahrungsgemäß bestätigen dies im Zweifel die zuständigen Behörden (Gewerbeämter etc.) auf Wunsch, meist per E-Mail. Der Gewerbetreibende unterliegt voll allen Gesetzen und Verordnungen, die ab und nach dem 21.03.2016 greifen. Er muss lediglich noch nicht die Erlaubnis nach § 34i GewO vorweisen, dazu hat er Zeit bis zum 21.03.2017. Diese sollte er aber frühzeitig beantragen, weil am Stichtag 21.03.2017 die Erlaubnis vorliegen und die Registrierung erfolgt sein muss, damit er weiter in diesem Segment tätig sein darf. Mit Engpässen bei den Behörden muss durchaus gerechnet werden, auch hier ist der Gewerbetreibende als Vollkaufmann in der Verantwortung und kann sich nicht exkulpieren mit dem Hinweis auf zu lange Bearbeitungszeiten. Die Übergangsfrist dient der Erbringung der Nachweise zur Berufshaftpflichtversicherung (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung/VSH) sowie der Sachkunde. Vom Nachweis der Zuverlässigkeit und der geordneten Vermögensverhältnisse ist er befreit, muss also nicht, wie Neueinsteiger, folgendes beibringen:
l Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde
l Auszug aus dem Gewerbezentralregister
l Auszug aus dem Schuldnerverzeichnis
l Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes.