Der neue § 34i GewO – Immobiliardarlehensvermittler (Teil III)
– Hon.-Prof. Günther Rodius, Wiesbaden –
Für die Vermittler von Immobiliendarlehen ändert das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften (WIKR), die Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV) sowie die Einführung eines § 34i Gewerbeordnung (GewO) Immobiliardarlehensvermittler/in Voraussetzungen und Ausübung ihres Berufes grundlegend. Teil III u. a. zur
Berufshaftpflichtversicherung (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung):
Diese VSH ist eine Pflichtversicherung ohne Kontrahierungs-(Annahme-)Zwang. Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler als auch der Honorar-Immobiliardarlehensberater (zu separiertem Bedingungswerk) müssen mit einer Mindestversicherungssumme von 460.000 € je Schadenfall, maximiert auf eine Jahreshöchstleistung von 750.000 € versichert sein, ansonsten bekommen sie keine Erlaubnis gemäß § 34i GewO. Beim Wegfall des Versicherungsschutzes (z. B. Kündigung im Schadenfall, Nichtzahlung der Prämie) muss der VSH-Versicherer dies der Erlaubnisbehörde melden. Diese entzieht die Zulassung und der Vermittler/Berater wird aus dem Register gelöscht. Da kein Kontrahierungszwang besteht, kann es zum Berufsverbot kommen, wenn kein VSH-Versicherer mehr bereit ist, den Vermittler/Berater zu versichern.
Die VSH, die mit einer Selbstbeteiligung versehen ist (meist 1.000,- € je Schadenfall), hat auch eine 'passive Rechtsschutzfunktion' zur Abwehr unberechtigter Ansprüche. Sie dient nicht nur zum Schutze der Vermittler/Berater, sondern ist ein wesentliches Verbraucherschutzelement, um die geschädigten Kunden bei Zahlungsunfähigkeit des Vermittlers/Beraters zu schützen. Der Versicherer bietet dem Versicherungsnehmer Versicherungsschutz für den Fall, dass er wegen eines bei der Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit begangenen Verstoßes von einem anderen aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen für einen Vermögensschaden verantwortlich gemacht wird.
Explizit ist in der ImmVermV, Abschnitt 2 "Anforderungen an die Haftpflichtversicherung" § 10 "Umfang der Versicherung" aufgeführt: (3) "Der Versicherungsvertrag muss Deckung für die sich aus der gewerblichen Tätigkeit im Anwendungsbereich dieser Verordnung ergebenden Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden gewähren." Und unter (4): "Der Versicherer hat Versicherungsschutz für jede einzelne Pflichtverletzung zu gewähren, die gesetzliche Ansprüche privatrechtlichen Inhalts gegen den Versicherungspflichtigen zur Folge haben könnte." Es wird also nicht begrenzt auf Ansprüche von Kunden/Verbrauchern. Evtl. Schadenersatzansprüche muss der Vermittler/Berater unverzüglich dem VSH-Versicherer melden, der dann das Heft des Handelns in den Händen hat.
Die Beiträge für eine VSH sind moderat und liegen bei günstigen Anbietern unter 100 € p. a. für die Mindestversicherungssumme. Gegen einen Mehrbeitrag von ca. 50 € p. a. wird Versicherungsschutz für Darlehensvermittlung, die unter den § 34c GewO fällt, sowie für die Bausparvermittlung angeboten. In der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sind Selbstbeteiligungen zu befürworten: Sie führen zu einer höheren Sorgfalt beim Vermittler und zu spürbar günstigeren Prämien. Zudem ist es – aufgrund der Gefahr der Kündigung des Versicherers – sowieso ratsam, nicht existenzbedrohende Schäden selbst zu regulieren und eine Schadenauffälligkeit und -häufigkeit zu vermeiden.
Informationspflichten:
Zu unterscheiden ist hierbei nach
a) Informationen, die der Vermittler/Berater dem Kunden zu geben hat, und Informationspflichten, die dem Kreditinstitut gegenüber dem Kunden obliegen.
b) Informationen vor Beginn der Vermittlung sowie vor und nach Darlehensvertragsbeginn.
c) Informationspflichten, die generell für alle Verbraucherdarlehen gelten, solchen, die jeweils Allgemein-Verbraucherdarlehen betreffen und solchen, die Immobiliar-Verbraucherdarlehen betreffen.
Der Vermittler/Berater hat dem Kunden vor Beginn der Vermittlungstätigkeit (Darlehensvermittlungsvertrag i. S. des § 655a BGB; Kapitalanlage-/Versicherungsbereich zu Beginn des Erstkontakts) lt. EGBGB Art. 247 § 13 ("Darlehensvermittler bei Verbraucherdarlehensverträgen") mitzuteilen: 1. Die Höhe einer vom Verbraucher verlangten Vergütung, 2. ob er für die Vermittlung von einem Dritten ein Entgelt oder sonstige Anreize erhält sowie ggf. die Höhe, 3. den Umfang seiner Befugnisse, insbes., ob er ausschließlich für einen oder mehrere bestimmte Darlehensgeber oder unabhängig tätig wird, und 4. ggf. weitere vom Verbraucher verlangte Nebenentgelte sowie deren Höhe, soweit diese zum Zeitpunkt der Unterrichtung bekannt ist, andernfalls einen Höchstbetrag. Der Vermittler/Berater muss dem Produktgeber alle seine Daten korrekt übermitteln, damit diese auch in den standardisierten Merkblättern (ESIS, SECCI) Berücksichtigung finden.
In Art. 247 § 13b EGBGB sind zusätzlich die "Besonderen Regelungen für Darlehensvermittler bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen" geregelt, wonach dieser mitzuteilen hat: 1. Seine Identität und Anschrift, 2. in welches Register er eingetragen ist, ggf. die Registrierungsnummer, und auf welche Weise der Registereintrag eingesehen werden kann, 3. ob er an einen oder mehrere Darlehensgeber gemäß § 655a Abs. 3 Satz 3 BGB gebunden oder ausschließlich für einen/mehrere Darlehensgeber tätig ist, und wenn ja, die Namen der Darlehensgeber, 4. ob er Beratungsleistungen anbietet, 5. die Methode, nach der seine Vergütung berechnet wird, falls die Höhe noch nicht genau benannt werden kann, 6. welche interne Verfahren für Beschwerden von Verbrauchern oder anderen interessierten Parteien über Darlehensvermittler zur Verfügung stehen sowie einen möglichen Zugang des Verbrauchers zu einem außergerichtlichen Beschwerde- und Rechtsbehelfsverfahren, 7. ob ihm für seine im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehende Dienstleistung Provisionen oder sonstige Anreize von einem Dritten gewährt werden, und wenn ja, in welcher Höhe; ist die Höhe noch nicht bekannt, so ist mitzuteilen, dass der tatsächliche Betrag zu einem späteren Zeitpunkt im ESIS-Merkblatt angegeben wird.
Das kreditgebende Institut muss dem Kunden seine vorvertraglichen Informationen überreichen, dazu besagt Art. 247 § 3 (1) EGBGB: Die Unterrichtung vor Vertragsschluss muss enthalten: 1. Name und Anschrift des Darlehensgebers, 2. die Art des Darlehens, 3. den effektiven Jahreszins, 4. den Nettodarlehensbetrag, 5. den Sollzinssatz, 6. die Vertragslaufzeit, 7. Betrag, Zahl und Fälligkeit der einzelnen Teilzahlungen, 8. den Gesamtbetrag, 9. die Auszahlungsbedingungen, 10. alle sonstigen Kosten, insbesondere in Zusammenhang mit der Auszahlung oder der Verwendung eines Zahlungsauthentifizierungsinstruments, mit dem Zahlungsvorgänge und Abhebungen getätigt werden können, sowie die Bedingungen, unter denen die Kosten angepasst werden können, 11. den Verzugszinssatz und die Art und Weise seiner etwaigen Anpassung sowie ggf. anfallende Verzugskosten, 12. einen Warnhinweis zu den Folgen ausbleibender Zahlungen, 13. das Bestehen oder Nichtbestehen eines Widerrufsrechts, 14. das Recht des Darlehensnehmers, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, 15. die sich aus § 491a Abs. 2 BGB ergebenden Rechte, 16. die sich aus § 29 Abs. 7 des Bundesdatenschutzgesetzes ergebenden Rechte. In der Wohnimmobilienkreditrichtlinie § 18 (1) ist verfügt: Bevor der Darlehensgeber Beratungsleistungen für einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag erbringt, hat er den Darlehensnehmer darüber zu informieren, wie hoch das Entgelt ist, sofern ein solches als Beratungsdienstleistung verlangt wird.
In der Praxis werden diese Vermittler-VVI und die Produktgeber-VVI im Rahmen eines europäischen standardisierten Merkblatts dem Kunden vom Produktgeber vor Vertragsabschluss überreicht, bei Allgemein-Verbraucherdarlehen das SECCI, bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen das ESIS. Diese gehören zu den Dokumenten, nach deren Aushändigung erst die 14tägige Widerrufsfrist des Kunden beginnt.
Nach Abschluss des Darlehensvertrages obliegen alle Informationspflichten dem Produktgeber. Es gibt seitens des Gesetzgebers für den Vermittler keine Betreuungspflichten danach, er muss auch nicht auf sich danach geänderte Umstände bei dem Kunden reagieren. Er ist (anders als ein Versicherungsmakler) kein Sachwalter des Kunden. Es ist also ratsam, wenn der Vermittler beim selben Kunden sowohl Versicherungsmakler als auch Immobiliardarlehensvermittler ist, dies für den Kunden nachvollziehbar zu trennen. Ich rate dazu, die beim Versicherungsmakler notwendige Erstinformation völlig separat von den 'Statusinformationen' bei der Immobiliardarlehensvermittlung auszuhändigen. Ebenfalls zwei getrente Dokumente müssen der Darlehensvermittlervertrag und der Versicherungsmakler-Vertrag sein.
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