Die Assetando Property Management GmbH, die zur Deutschen Fonds Holding Gruppe/DFH gehört, hat zum Jahresende 2020 eine Gesamtfläche von über 7.850 qm in dem Fondsobjekt Ridlerstraße 75 an die Stadt München neu vermietet. Eigentümer der Fondsimmobilie ist der geschlossene Immobilienfonds Merkens XXI – Bürogebäude München. Damit ist das Objekt bereits zum Auszug des bisherigen Nutzers, der AXA Konzern AG, Ende 2020 nahezu komplett neu vermietet. Rückwirkend zum 01.07.2020 hatte DFH die Assetando (u a. mit der Tochtergesellschaft Merkens Fonds GmbH) sowie die WestFonds Immobilien-Anlagegesellschaft mbH übernommen. Der Vorgang wirkt auf den ersten Blick unspektakulär, zeigt jedoch sehr anschaulich, wie ++ langfristige Investitionen in geschlossene Fonds funktionieren ++ welchen Nutzen sie für Anleger haben und ++ dass es durchaus möglich ist, lange Zeiträume zu prognostizieren und seitens 'k-mi' im Rahmen der Fondsanalyse zu bewerten: 'k-mi' hatte die vorliegende Beteiligung Merkens XXI im November 2000 analysiert.
Unser Fazit seinerzeit: "Der versprochene wirtschaftliche Erfolg einer Beteiligung dürfte überwiegend eintreten" (vgl. 'k-mi'-PC 48/00). Zur Prognoserechnung dieses Fonds, dessen Objekt für die Dauer von 20 Jahren gemäß Triple-Net-Vertrages an eine 100%ige Tochter der AXA Colonia Versicherung AG vermietet war, schrieben wir im Jahr 2000: "Die Prämissen der langfristigen 'Prognoserechnung' sind vertretbar. Auch wenn wir kein Freund von langjährigen Tilgungsaussetzungen sind (hier bis inkl. 2004), werden die Risiken hier durch die äußerst hohe Einnahmen- und sonstige Kosten-Sicherheit kompensiert. Darüber hinaus wurde ein Anschlussfinanzierungszins i. H. v. effektiv 8 % p. a. unterstellt. Ob ein Anlageinteressent die für das Jahr 2021 einkalkulierte Position 'Instandhaltung/Mietausfallwagnis' i. H. v. 2 Mio. DM für ausreichend hält (im Anschluss daran 0,5 Mio. DM p. a. – mit 3 % indexiert), ist seiner eigenen Risikoeinschätzung überlassen, wobei zusätzlich prognosegemäß eine Liquiditätsreserve zur Verfügung steht, die etwas höher ist, als die anfänglich einkalkulierte Liquiditätsreserve von 1,3 Mio. DM."
Auch wenn ß-Rechtschreibung, Währung und Zinsniveau heute anders sind, lagen wir doch mit unserer Prognose vor über 20 Jahren richtig: Der Fonds entwickelt sich erfolgreich. Sofern es Abweichungen gibt, betrifft dies u. a. – wie von 'k-mi' schon seinerzeit thematisiert – die Rücklage für die Instandhaltung. Die Eckdaten des Fonds heute: Ausschüttungen 86,3 %. Die Soll-Prognose sah 118,62 vor. Der Fonds hat allerdings einen Tilgungsvorsprung gegenüber der Prognose von ca. 3,6 Mio. € sowie eine höhere Liquiditätsreserve für Instandhaltungsmaßnahmen gebildet. Auf Anfrage teilt uns die DFH mit: "Aufgrund der aktuellen Prognoserechnungen gehen wir davon aus, dass wir trotz der Modernisierung künftig Ausschüttungen darstellen können, die von heute 2,0% bis 2024 auf 7,0 % steigen können."
'k-mi'-Fazit: 7 % Ausschüttung auf eine Einlage, die fast vollständig zurückgeführt wurde. Da wird wohl kaum einer der Investoren an Ausstieg denken. Der Fall Merkens XXI zeigt also, wie man geschlossene Fonds auch über einen lange Zeitraum bewirtschaften und analysieren kann – entsprechende Expertise auf beiden Seiten vorausgesetzt!